지난 185호에서는 최근 선고된 대법원의 판결을 중심으로 분양신청과 현금청산, 관리처분계획 취소소송 등과 관련해 논란이 됐던 부분에 대해 살펴봤다. 현재 일선 현장에서는 분양신청과 현금청산에 대해서는 많은 부분이 논란이 되고 있다. 실제로 그동안 조합원 분양신청은 관련된 대법원의 판결이 10여건이 넘을 정도로 소송이 많이 제기되는 단계이다. 이번호에서는 그동안 논란이 됐던 분양신청과 현금청산의 문제에 대해 대법원의 판례를 통해 Q&A로 알아보도록 하겠다. 또 사업시행인가 이후 조합이 분양신청을 받는 방법과 분양신청 시 조합원이 알아야 할 사항, 분양신청을 하지 않거나 철회한 자에 대한 현금청산 절차에 대해서도 알아본다.

 

 

Q : 분양신청을 하지 않아 현금청산을 받게 된 경우 조합원 지위를 상실하게 되는지, 조합원 지위를 상실하게 된다면 상실 시점은.
A : 조합원이 분양신청을 하지 않을 경우 조합원 지위를 상실하게 된다. 〈도시 및 주거환경정비법〉에서는 △분양신청을 하지 않은 자 △분양신청을 철회한 자 △인가된 관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 자 등에게는 150일 이내에 현금으로 청산하도록 하고 있다. 이때 분양신청을 하지 않았거나 신청을 철회한 자는 청산금 지급의무 발생시점인 ‘분양신청기간 종료일 다음날’ 조합원의 지위를 상실하게 된다. (대법원 2010.8.9 선고, 2009다81203)

 

 

Q : ‘서울시 도시 및 주거환경 정비조례’에 따라 다가구주택 소유자 각각에게 분양권이 주어졌다면, 소유자 모두에게 각각의 조합원 자격이 있는 것인지.
A : 분양권 수에 관계없이 조합원 자격은 대표자 1명에게만 있다. 재개발사업에서 토지 또는 건축물을 수인이 공유하는 경우 원칙적으로 공유 대표자 1인에게만 조합원 지위가 부여된다. 다가구주택의 경우 〈서울시 도·정조례〉에 따라 예외적으로 분양권만 인정될 뿐이다. 따라서 다가구주택 각각에게 분양권이 주어지더라도 전체 조합원 수에는 변동이 없다. (대법원 2011.3.10 선고, 2010두4377)

 

 

Q : 재건축조합원이 분양신청을 하지 않아 현금청산을 받게 됐다. 이때 조합원이 현금청산에 대해 협의를 거부할 경우 매도청구가 가능한지.
A : 최고절차를 거치지 않아도 매도청구가 가능하다. 매도청구는 원칙적으로 조합원이 아닌 자를 상대로 하는 것이다. 따라서 조합원이 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실하게 됐다면 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지게 되기 때문에 매도청구를 통해 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 이 경우 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사시점은 분양신청기간 종료일 다음날이 된다. (대법원 2010.12.23 선고, 2010다73215)

 

 

Q : 재건축사업에서 신탁등기를 마친 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회해 현금청산자가 됐다. 이 경우 현금청산 조합원이 현금청산을 받기 위해서 소유권 이전등기를 해야 하나.
A : 신탁등기를 마친 조합원이 현금청산자가 됐다면 별도의 소유권 이전등기 절차를 거치지 않아도 된다. 조합원이 재산을 조합에 신탁한 후 현금청산을 받는다면 해당 조합원의 재산은 조합에게 귀속되기 때문이다. 또 조합원의 경우에도 현금청산자로 분류된 경우 조합원의 지위가 상실되기 때문에 이전등기 절차를 이행할 의무도 사라지게 된다. (대법원 2010.9.9 선고, 2010다19204)

 

 

Q : 현금청산자가 소송을 통해 청산금 지급을 요청하는 경우 법원도 〈도정법〉 시행령 제48조에 따라 청산금을 산정해야 하는지.
A : 해당 조항과 무관하게 법원이 적절한 방법으로 청산금액을 평가할 수 있다.〈도정법〉 시행령 제48조에는 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차로 청산금액을 사업시행자와 토지등소유자가 협의해 산정하도록 하고 있다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균해 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 이 조항은 사업시행자와 토지등소유자가 청산금액을 협의할 경우의 평가방법이라는 것이 법원의 판단이다. (대법원 2009.9.10 선고, 2009다32850·32867)

 

 

Q : 조합원이 이주를 하면서 조합으로부터 이주비를 받았고, 시공자가 해당 이주비에 대한 금융비용을 지불했다. 이후 조합원이 분양신청을 하지 않아 조합원 지위가 상실됐다면 이주비 금융비용을 돌려줘야 하나.
A : 조합정관이나 약정 등을 통해 이주비 금융비용 반환에 대해 정한 것이 없다면 돌려주지 않아도 된다. 현금청산 조합원은 조합원 지위에서 조합원으로서의 의무를 이행한 것이고 조합원의 지위를 상실함으로써 조합의 사업에 따른 이익을 얻을 수 없게 된 것이다. 따라서 현금청산자가 됐다고 해서 이주비 금융비용을 조합에게 당연히 반환해야할 의무가 있는 것은 아니다. (대법원 2009.9.10 선고, 2009다32850·32867)

 

 

Q : 조합원이 분양신청기간 등에 대한 통지를 받지 못해 현금청산자가 된 경우 수용재결이 가능한지.
A : 분양신청 절차를 제대로 거치지 않은 상태에서의 수용재결은 무효라는 것이 대법원의 판결이다. 분양신청기간의 통지 등의 절차는 재개발구역 내 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 보장하기 위한 것으로 토지수용을 하기 위해서는 반드시 거쳐야 하는 절차다. 따라서 조합에서 분양신청 관련 통지를 할 때에는 분양신청기간과 해당 기간 내에 분양신청을 할 수 있다는 취지의 내용을 반드시 포함해야 한다. (대법원 2007.3.29 선고, 2004두6235)

 

 

 

■ 체크 포인트
조합원 입장에서 분양 결정은 최종적으로 사업에 참여할 것인지, 현금을 받고 사업에서 이탈할 것인지를 결정하는 단계다. 전 재산이 걸린 문제인 만큼 신중해야 하는 사안인 것이다. 조합 입장에서도 분양은 관리처분을 수립하기 위한 최종적인 업무다. 하지만 분양신청 절차를 제대로 이행하지 않을 경우 조합원과의 분쟁을 야기하고 사업이 지연되는 사태가 발생할 수 있다. 따라서 조합에서는 적법한 절차에 따라 진행해야 하며, 조합원도 절차에 맞게 분양 신청을 해야 한다.

 

우선 조합이 분양은 사업시행인가의 고시가 있는 날, 또는 사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 분양신청에 관한 내용을 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고해야 한다.

 

이때 조합원에게 통지해야 할 내용은 △사업시행인가의 내용 △정비사업의 종류·명칭 정비구역의 위치·면적 △분양신청서 △분양신청기간 및 장소 △분양대상 대지 또는 건축물의 내역 △개략적인 부담금 내역 △분양신청자격 △분양신청방법 △분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 △그 밖에 시·도조례가 정하는 사항 등이다.

 

다만 일간 신문에 공고해야 때에는 ‘토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법’에 대한 내용을 추가해야 하며, 분양신청서와 분양신청기간 및 장소는 제외해도 된다.

 

또 조합은 분양의 대상이 되는 대지와 건축물에 대한 분양신청기간을 토지등소유자에게 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 정해야 한다. 이때 조합이 관리처분계획을 수립하는데 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일 범위 내에서 연장할 수 있다.

 

다만 조합원 분양신청기간을 연장하고자 하는 경우 30일 이상 60일 이내로 한 최초 분양신청에 이어서만 연장이 가능한 것인지, 일정 기간 떨어진 후 추가분양을 받을 수 있는 것인지에 대해서는 논란이다. 이와 관련해 국토해양부는 최초 분양을 마친 후 다시 연장이 가능하다는 입장이었지만 최근 법제처는 최초의 분양신청기간에 이어서만 가능하다는 유권해석을 내린바 있다.

 

분양신청 기간이 공고되면 분양을 희망하는 조합원은 정해진 분양신청 기간동안 조합에 분양신청을 해야 한다. 분양신청을 할 때에는 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 대한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부해 사업시행자에게 제출해야 한다.

 

이때 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 분양신청 기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 해야 한다. 일반적으로 의사표시는 정해진 기간 내에 조합에 도달하는 것을 기본으로 하고 있지만, 분양신청은 정해진 기간 내에 분양신청서를 발송하기만 하면 적법하게 신청된 것으로 본다.

 

만약 토지등소유자가 분양신청을 하지 않았거나 분양신청을 철회한 경우에는 분양신청 종료일 다음날로부터 150일 이내에, 관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 경우에는 관리처분계획인가일 다음날로부터 150일 이내에 현금으로 청산해야 한다. 또 분양계약기간에 분양계약을 하지 않은 토지등소유자는 분양계약기간 종료일 다음날로부터 150일 이내에 청산해야 한다.

 

조합이 토지등소유자의 토지나 건축물 등에 대해 현금청산을 할 경우 청산금은 토지등소유자와 협의해 산정해야 하는데, 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균해 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.

 

현금청산자는 현금청산에 대해 150일 이내에 조합과 협의가 되지 않을 경우 법원에 현금청산 요청을 청구할 수 있다. 이때 현금청산자는 조합에게 기존 토지나 건축물의 소유권을 권리제한등기가 없는 깨끗한 상태로 이전받을 수 있도록 관련서류를 제공해야 한다.

 

반면 조합에서는 토지등소유자와 현금청산에 대한 협의가 이뤄지지 않을 경우 재개발이나 도시환경정비사업은 〈공익보상법〉에 따라 수용재결을 신청할 수 있으며, 재건축의 경우에는 매도청구를 통해 소유권을 확보할 수 있다.