9억이상 주택에 부과되는

종합 부동산세는 투자활성화에 찬물

주택대출 비중 높아 부동산 시장에 큰 짐

                   

권대중
부동산학 박사·명지대학교 부동산대학원(포럼지도 교수)
·(사)대한부동산학회 회장
·(사)한국부동산산업학회 부회장
·대한지적공사 선임 비상임이사
·국가미래연구원(국토·교통) 연구위원
                   ·한국철도시설공단 계획심사위원
                   ·경부선 지하화사업 자문위원

 

2013년 부동산 시장은?

2013년 부동산시장을 사자성어 한 마디로 표현 한다면 견아상제(犬牙相制)라는 말을 쓰고 싶다. 한 해 동안 부동산시장은 개의 어금니가 맞지 않는 것처럼 여당과 야당의 손발이 맞지 않았다는 말이다.

대외변수의 어려움 속에서 박근혜 정부는 취임 후 부동산시장 버블기에 있었던 규제정책들을 정상화 시키고자 4.1대책부터 7.24대책, 8.28대책 그리고 12.3대책까지 무려 4번의 부동산대책을 발표했다. 하지만 국민들 입장에서는 4월부터 6월말까지 취득세 감면혜택을 찔끔 맛봤을 뿐이다. 다행스러운 것은 연말 즈음 여야는 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과세 폐지 등 몇가지 법률안들을 처리하여 2014년을 기대케 했다.

 

2013년 전세시장은?

2013년은 전세 값 고공행진의 해였다. 전국 아파트 전세가격이 70주째 연속 상승하는 신기록도 나왔다. 뿐만 아니라 아파트의 매매가격 대비 전세가격은 2013년 10월 기준 한국감정원 자료에 의하면 전국 평균 68.2%를 기록했으며, 서울은 62.5%, 수도권이 63.9%, 지방 역시 72.5%가 넘는 기록으로 조사되었다. 또한 서울의 최고 매매가격 대비 전세가격 비율은 성북구가 65.80%로 가장 높았으며, 경기도 이천시가 68.22%, 광주광역시 남구는 79.1%라는 전국 최고 기록을 세우기도 하였다. 이러한 현상은 IMF시기를 벗어나던 지난 2001년 10월 전국 평균 매매가격 대비 전세가격이 69.50%와 서울의 64.60%를 추격하는 기록으로, 언제까지 고공행진할지 서민들은 아직도 불안에 떨고 있다.

 

2013년 주택시장에 대한 인식변화는?

전세가격 상승 현상에는 주택을 구입해야하는 구매력 층 세대의 주택에 대한 인식변화가 한몫하고 있는 듯하다. 즉, 주택을 구입해야 하는 수요자 입장에서는 아직도 소득에 비해 집값이 높다고 생각하고 있고, 대외 변수의 불확실성(미국의 양적 완화로 인한 금리인상 가능성과 엔저현상 그리고 중국경제의 불확실성과 북한문제 등)이 주택 구매력을 떨어뜨리고 있으며, 이들의 주택에 대한 개념도 소유에서 이용으로 서서히 변하고 있다는 것이다.

뿐만 아니라 중·장기적으로 주택공급은 늘어나고 인구는 감소한다는 불안심리가 역시 주택 구매력을 떨어뜨려 매매시장을 불안하게 하고 있으니 걱정이 아닐 수 없다. 게다가 이들 모두는 주택구매에 나서지 않고 대기수요로 남으면서, 전세수요가 공급보다 많이 발생하여 가격이 고공행진하고 있는 것이다.

 

2013년 개정 법률이 부동산 시장에 미치는 효과는?

2013년 정기국회에서 여야 합의로 통과된 개정 법률안들을 분석해 보자.
(1) 취득세 영구인하 효과
취득세 영구인하를 다룬 ‘지방소득세법’ 개정은 단기적으로는 부동산시장에 효과가 나타나겠지만 장기적으로는 그 효과가 미미할 것이다.
이유는 종전 9억원 이하 주택의 취득세는 2%, 9억원 이상은 4%를 납부해야 했던 것이 법률개정으로 6억원 이하 주택의 취득세는 1%로 1%P 낮아진 반면, 6억원 이상 9억원 이하의 주택매매 취득세는 예전과 변함이 없다. 그리고 9억원 이상 주택은 4%가 3%로 1%P 낮아져 결국 6억원 이하 주택 거래와 9억원 이상 주택거래에만 취득세 인하 효과가 나타나 주택거래에도 양극화 현상이 나타날 수 있다.
이러한 취득세 인하 효과는 시행 초기에는 효과가 나타나겠지만 시간이 경과하면 취득세가 언제 주택을 구입하더라도 변함이 없다는 것이 일반화·보편화되어 그 효과는 반감되고 주택거래에 큰 영향을 미치지 못할 것이다. 따라서 취득세 영구인하는 단기적 효과에 불과하고 장기적 효과는 미미하다는 말이 된다.

(2) 다주택자 양도세 중과세 폐지 효과
다주택자 양도세 중과세 폐지는 장·단기적으로 부동산시장에 미치는 효과와 영향이 클 것이다.
지난 2009년 정부가 분양가상한제를 시행하면서 건설사들이 이를 피해 높은 분양가격을 유지하려고 2008년 말 서울·수도권을 비롯한 지방에서 중·대형평형 아파트를 대량 공급한 적이 있다. 이런 연유로 2009년 1월말까지 전국의 미분양주택은 20만호를 육박했고, 정부는 급기야 미분양주택 해소차원에서 동년 2월 12일부터 그해 말까지 미분양주택을 구입하는 사람들에게 5년간 양도세면제 혜택을 준 적이 있다. 덕분에 미분양주택은 많이 해소되었지만, 당시 구입을 서둘렀던 분양자들은 대부분 실수요자보다는 가수요자가 많아 다주택자가 되고만 것이다. 또한 분양을 받은 주택들은 대부분 고 분양가격의 중대형평형이 많았으며, 이후 부동산시장 침체로 가격이 하락하면서 주택구입시 받은 대출원금과 이자를 변제하지 못하여 상당수가 하우스푸어로 전락하는 기현상을 만들게 되었다.
따라서 박근혜 정부는 침체된 부동산시장을 살리기 위해 버블기에 만들어졌던 징벌적 제도인 다주택자 양도세 중과세 폐지를 줄곧 주장해 왔으나 야당은 부자감세라는 명목으로 반대를 거듭했다. 그러다가 2013년 정기국회 말에 어렵게 합의를 도출하여 폐지를 결정한 것이다.
이제는 다주택자들을 부정적인 측면에서 매각차익만 바라고 투자한 부동산 투기꾼으로 볼 것이 아니라, 긍정적인 측면에서 주택이 없는 서민들에게 정부대신 주택을 구입하여 임대주택으로 내놓는 효과가 있다는 것을 이해할 때가 된 것이다.
이렇게 다주택자가 하우스푸어에서 벗어날 수 있도록 한 ‘소득세법’ 개정은 부동산시장에 많은 영향과 효과를 줄 것으로 예상된다. 주택시장은 언제나 실수요자 중심으로만 거래되거나 분양되지는 않는다. 가수요가 있어야 주택시장이 살아나듯 이번 다주택자 양도세 중과세 폐지 역시 부동산시장이 살아나는데 지속적 영향을 줄 수 있다.

(3) 수직증축 리모델링 활성화법 개정의 효과
공동주택 수직증축 리모델링 활성화 관련 ‘주택법’ 개정은 부동산시장에 장·단기적으로 긍정적인 효과와 영향을 줄 것이다.
보통 공동주택 수직증축 리모델링사업과 정비사업(재건축·재개발)은 아무리 사업을 빨리 추진한다 하여도 최저 3년에서 10년 가까이 긴 시간이 소요된다. 특히, 이번 국회에서 처리된 ‘주택법’ 개정은 금년 4월부터 시행될 예정으로 신축한지 20년 이상된 1기 신도시 아파트단지 모두가 해당되며, 서울·수도권지역의 중고아파트 상당수가 이 혜택을 받을 수 있게 되었다. 따라서 전면 철거를 하고 새로운 아파트 단지를 조성하던 주택재건축사업 방식보다는 비용적 측면에서 적게 들고, 여유 용적률이 부족한 단지에서는 사업 가능성을 열어주어 주택시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상된다.
또한 개정된 법률 내용을 살펴보면 신축한지 15년 이상만 되면 구조안전진단을 통하여 사업추진이 가능해져 14층 이하는 2개층 증축을, 15층 이상은 3개층 증축을 할 수 있다. 뿐 아니라 기존가구 수의 15% 범위 내에서 증축이 가능해져 가구당 면적 증가도 전용면적 85㎡이하는 40%, 85㎡ 초과는 30%까지 증축이 가능해 졌다. 따라서 전면철거 위주의 재건축사업이 부분별 증축을 이용한 수직증축 리모델링사업으로 선회하여 활성화 된다면 부동산시장 활성화에 큰 도움이 될 것이다.

(4) 도시 및 주거환경정비법 개정 개정의 효과
정비사업 추진 중 종전면적의 범위에서 2주택 분양 허용과 현금보상시기를 관리처분계획일(분양)부터 150일이었던 것을 관리처분완료일 이후 90일로 늦춘 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정은 부동산시장에 장기적 효과와 영향을 줄 것이다. 
2003년 ‘도시 및 주거환경정비법’이 제정되면서 2006년 6월 30일까지 전국의 대도시에서는 노후·불량한 주거지 등을 정비사업 지구로 지정하도록 했다. 따라서 서울·수도권지역을 비롯한 많은 대도시에서는 정비사업 지구지정(예정지구 포함)을 추진했으며, 부동산시장이 좋았던 2007년까지 전국의 정비사업지구는 무려 2천800여 곳이 되었다.
하지만 2008년 미국의 리먼브러더스 사태이후 세계경기의 위축과 더불어 국내경기 침체는 부동산시장 침체로 이어져 정비사업을 더 이상 추진할 수 없게 만들었다. 사업을 추진하면서 발생해야 할 개발이익이 경기침체로 발생하지 않거나 오히려 추가부담금이 발생하여 더 이상 사업을 추진할 수 없게 된 것이다.
따라서 정부는 이들의 출구 전략을 만들어 주기위해 지금까지 정비사업 추진 중 종전자산가치 범위 내에서 2주택을 허용했던 것을 종전면적 범위로 확대하고, 현금보상시기도 관리처분계획일(분양)부터 150일이었던 것을 관리처분완료일 이후 90일로 늦추는 등 정비사업 추진을 위해 최소한의 배려를 한 것이라고 생각된다.
이러한 조치는 당장 정비사업이 대박이 나듯 사업이 재추진될 수 있는 여건조성에는 크게 미치지 못할 것이나 향후 부동산시장이 살아나면 다시 한번 정비사업을 추진하는 조합이나 조합원들에게 희소식이 아닐 수 없다. 따라서 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정은 부동산시장에 장기적 효과와 영향을 줄 것이다.

(5) 개발부담금 한시(1년)면제와 준공공임대주택사업자에 대한 지원의 효과
개발부담금 한시(1년)면제와 준공공임대주택사업자의 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세, 소득세 등에 대해 파격적인 세제 감면 혜택, 그리고 장기보유특별공제 60% 적용 등은 단기적 시장 활성화에 그 효과와 영향이 있을 것이다.
개발부담금 한시(1년)면제는 사업 종료시점에 부과되는 세금으로 현재 추진 중인 사업장에 영향을 미치므로 그 효과는 단기적일 것이며, 준공공임대주택사업자의 취득세 등 파격적인 세제감면 혜택, 그리고 장기보유특별공제 60% 적용 등은 단기적 효과뿐 만 아니라 장기적인 효과도 있을 것으로 예상되어 향후 임대주택시장은 활성화될 것이다.

 

2014년 부동산시장 과연 어떻게 될까?

2014년 부동산시장과 주택가격은 어떻게 될까? 부동산가격이 형성되려면 우선 그 대상인 부동산이 쓸모가 있어야 한다. 즉, 유용성이 있어야 한다는 말이다. 그리고 두 번째는 부동산이 상대적으로 희소가치가 있어야 한다. 즉, 상대적 희소성이다. 세 번째는 대상 부동산을 매입하려는 사람들이 기꺼이 돈을 지불하고 살 수 있는 능력이 있어야 한다. 즉, 유효수요를 말한다. 이중 한 가지라도 부족하거나 미흡하면 부동산가격은 형성되지 못한다.

또한 거래 역시 다음의 3가지 형태로 시장이 형성된다. 첫째는 안정된 부동산시장으로 방매물건이 상당기간 시장에 방매된 후 그 물건에 정통한 당사자 간의 거래로 이루어지는 가격 즉, 정상가격으로 거래되는 시장이다. 이러한 시장이 안정된 정상시장이다. 둘째는 경기가 좋아 부동산가격이 상승하는 시장으로 현재의 가격보다 높은 가격으로 거래가 되며 방매하는 순간 빠른 시간 내 매수자가 나타나 거래가 되는 시장이다. 이러한 시장은 가격이 상승하는 시장이다. 셋째, 가격이 하락하는 시기에는 현재 가격보다 낮은 가격으로 거래가 이뤄진다. 이러한 시장은 가격이 하락하거나 장기적 불황시장이다.

지금은 세 번째 시장에 해당된다고 볼 수 있다. 소위 급매물 위주로, 실수요자 위주로 거래가 이뤄지는 시장이다. 따라서 2013년 박근혜 정부는 이러한 침체시장을 정상화 시키고자 4.1대책을 비롯하여 4번의 부동산대책을 내 놓았다. 그러나 그 효과는 단기적인 것보다는 중장기적인 대책이 대부분으로 당장 효과를 거두기에는 너무 미흡한 감이 있었다.

부동산시장에서 거래가 이뤄진다면 매매가격 대비 전세가격이 높은 지역부터, 그리고 그동안 가격이 많이 하락한 지역을 중심으로 거래가 이뤄질 것으로 예상된다. 그렇다고 예전처럼(IMF 시기처럼) 3억짜리 아파트가 6억까지 상승하는 일은 없을 것이다. 따라서 매도를 생각하는 사람들은 예전에 오른 가격을 머릿속에서 지워버려야 거래가 이뤄질 것이며, 매수자 역시 주택을 구입해서 가격이 많이 오를 것이라는 예상을 하면 안 될 것이다.
결국 금년 봄 부동산시장은 바닥을 찍고 일어서는 시장이며, 가격이 상승할 수 있는, 거래가 정상적으로 이뤄질 수 있는기반 조성은 되었다고 본다. 결론적으로 그동안 관망세에 있던 주택 구매계층이 매수세로 돌아서는 시기가 될 것이다.

한편 많은 사람들은 장기적으로 집값이 더 떨어질 것이라고 예상하고 있다. 그래서 거래가 더 위축되고 있다. 이점에서 필자의 생각은 당분간은 아니지만 장기적으로 인구감소로 인한 수요 감소가 주택시장의 공급초과와 함께 주택가격이 급락은 하지 않겠지만 안정세로 돌아 설 것이다. 박근혜 정부 역시 이런 점을 예상하고 정부주도의 주택공급(분양)은 더 이상 하지 않겠다고 발표하였으며, 전체 주택 보유가구 중 상당수는 인생을 살아가면서 내 집 마련의 꿈을 접고 살아가는 저소득층(전체 가구 수의 약 20% 이상)을 위해 임대주택공급(보금자리주택과 행복주택 등 공공임대주택)을 지속적으로 확대하겠다고 발표한 적이 있다. 따라서 주택가격의 급락 걱정은 하지 않아도 된다.

반면, 전세시장은 부동산정보업체인 부동산써브에 따르면 2013년 전국 입주물량이 17만990가구였지만 2014년 입주물량은 이보다 32%가량 증가한 22만6천239가구 될 것이라고 예상하고 있다. 또한 이를 지역별로 살펴보면 수도권이 2013년 7만3천939가구였으나 2014년에는 7만8천538가구, 지방은 9만7천51가구에서 14만7천701가구로 증가하는 등 2013년보다 전체 5만5천249가구가 증가할 것으로 예상하고 있어 2014년 전세시장은 지난해보다는 다소 안정세로 돌아설 것이라고 예상하고 있다.

그러나 서울의 경우 상황은 좀 달라질 수 있다. 2013년 서울의 입주물량이 1만9천766가구에서 금년에는 이보다 1만4천161가구가 늘어난다. 하지만 서울은 금년 개포주공아파트 재건축사업으로 인한 이주수요와 가락시영아파트 이주수요, 그리고 고덕주공아파트 이주수요 등과 맞물리면서 전세시장은 안정되기보다 오히려 심화될 여지도 있다. 지방 역시 지역별로 수요·공급 상황이 다르기 때문에 전세시장도 매매시장처럼 지역별, 물건별 온도차는 여전히 나타나 불안한 시장이 될 것이다.

 

주택구입 시기는?

그럼, 내 집 마련을 해야 하는 사람들이나 전세금액이 높은 분들은 언제 주택을 구입해야 하나? 필자의 생각은 금년이 아마도 내 집 마련의 꿈을 가지고 있는 사람들에게 좋은 기회가 아닌가 한다. 물론 주택을 매도하려는 사람은 급한 경우를 제외하고는 금년 봄보다는 가을이, 가을보다는 내년 봄이 더 좋을 듯하다.

지난해 매매시장은 얼어붙었지만, 일부지역의 분양시장은 활기를 되찾기도 했다. 분양시장은 수도권을 중심으로 선방하는 모습을 보이기도 했다. 그 이유는 무엇일까? 부동산가격은 위치가 곧 가격이다. 부동산의 특성 중 가장 큰 특성이 바로 지리적 위치의 고정성이기 때문에 시장은 지역별로 달리 형성되고 시장 자체가 불안전한 시장을 이루는 것이다. 따라서 위치가 바로 가격으로 연결되는 것이다.

특히, 어려운 환경 속에서 일부 지역 분양시장이 활기를 되찾은 것은 이제 가격이 많이 하락하여 오를 것이라는 심리적 이유도 있었지만 입지조건이 상대적으로 좋았기 때문이다. 예를 들면, 서울에서는 송파·문정동지역의 위례신도시와 마곡지구, 그리고 수도권에서는 동탄 2신도시, 지방은 세종시가 되겠다. 물론 2013년 말로 끝난 양도세 면제혜택(5년 동안)과 생애최초주택구입자에게 주어진 취득세 면제 혜택도 영향을 주었다.

 

부동산 투자 유망지역과 물건별 특징은?

2014년 부동산 투자 유망지역은 물건별로 차이가 있겠지만 첫째, 아파트의 경우 역시 서울의 위례 신도시와 마곡지구가 될 것으로 보인다. 특히 틈새시장으로는 정비사업이 완료되는 단지의 분양물량도 관심의 대상이 될 것이다. 그리고 수도권 지역에서는 동탄 2신도시가 장기적으로 투자 유망지역이라고 볼 수 있다. 또한 가격상승폭이 적은 서울·수도권지역 중에는 도심지에서 가까운 신도시 위주로 살펴볼 필요가 있다. 물론 실수요자 위주로 말이다. 이중 인천의 청라지구를 비롯하여 김포 신도시, 파주 운정 신도시, 하남지구, 의정부의 신규 공급되었던 아파트 단지가 내 집 마련의 좋은 기회가 될 지역이라고 생각한다.

둘째, 공동주택 수직증축 리모델링 대상지역으로 손꼽히는 1기 신도시 중에서도 분당이나 평촌, 중동, 일산이 좋을 것이며, 목동은 1기 신도시가 아니지만 투자 가능지역이라고 생각한다.

셋째, 주택은 재개발사업 해제지역 중 도심지 소재 물건이나 강남, 서초, 송파에 근접된 지역이 좋을 것이다. 결국 부동산시장이 살아나거나 침체되어도 그 영향을 덜 받는 곳이 도심지이므로 도심지 위주로 투자를 하거나 구입을 생각해 보는 것이 바람직하다.

넷째, 토지시장은 개발호재가 있는 지역 이외에는 아직 투자시기가 아닌 듯하다.

다섯째, 수익형 부동산 중 상가는 신규 공급되는 신도시나 대규모 택지지구의 단지 내 상가가 좀 안정적이다. 일단 배후지가 있으니 말이다. 그리고 상가도 가능하면 무조건 1층이나 입지조건이 좋은 곳에 투자해야 수익률도 높고 안정적이다. 상가는 장사가 되지 않아 공실이 발생하면 주택만도 못한 신세가 된다. 따라서 상가 투자는 신중에 신중을 기해야 한다.

여섯째, 도시형생활주택은 꼭 주차장을 확인하고 투자해야 한다. 대부분 주차장이 없거나 협소하여 결국 임대료에서 주차장 비용만큼 할인해야 하는 상황이 벌어질 수 있다. 또한 오피스텔 역시 입지가 좋은 곳에 투자하는 것이 바람직하다.

일곱째, 전원주택은 단순히 전원주택의 이용으로 끝날 것이 아니라 본인이 사용하지 않을 때에는 적어도 수익이 발생할 수 있는 펜션형 전원주택으로 투자를 하는 것이 바람직하며 펜션 투자는 서울에서 1시간 거리 이내의 산과 바다에 위치해야 하며 볼거리, 먹을거리, 놀거리가 함께 어우러지는 곳을 선택해야 좋은 물건이다. 뿐만 아니라 그래야만 계절적 수요를 타지 않을 것이며, 투자금액은 적을수록 좋다. 이 모든 것은 전문가의 조언이나 본인의 발품을 팔아야 기회가 찾아온다. 어쨌든, 투자라면 여유자금을 가지고 투자해야 하며 주택은 실수요자 위주로 거래가 이뤄져야 한다. 무리한 투자는 남에게도 피해를 주지만 자신에게도 어려움을 만들 수 있다. 따라서 적당히 분수를 알고 부동산 투자를 하는 것이 가장 현명한 투자법이다.

 

부동산 시장을 살리기 위한 추가 대책은?

여당과 야당에게 바란다면 아직도 부동산 버블기에 도입되었던 부동산 규제정책 중 몇가지는 남아있어 이를 개선해야 한다는 점이다. 그중 분양가상한제는 분양가격이 상승하던 시기에 도입되었지만 지금은 부동산시장 침체로 인하여 분양가격보다 낮은 매물이 나오고 있다. 따라서 공공이 분양하는 주택에만 적용을 하고 민간이 공급하는 주택에는 이를 풀어서 주택시장을 정상화해야 한다.

또한 종합부동산세도 재산세에 포함하거나 손질을 봐야할 때가된 것 같다. 최근 정부는 종합부동산세를 지방세로 전환하여 지방세수를 보존해 주는 쪽으로 결정을 한다고 한다.

하지만 세금 자체를 좀 손볼 때가 되었다. 부동산시장은 실수요자 시장만으로는 이끌어 갈수 없다. 그러면 일부 가수요를 인정해야 하는데 그중 다주택자 양도세 중과세는 폐지되었지만 일정 금액(9억원 이상) 이상자에게 부과되는 종합부동산세는 투자자들에게 투자를 망설이게 한다. 뿐만 아니라 과열기에 도입되어 그 효과를 발휘한 LTV(주택담보인정비율로 주택가격 대비 대출이 가능한 최대 비율을 말함)와 DTI(총부채상환비율로 대출을 받는 채무자의 총소득에서 보유한 모든 부채의 연간 원리금상환액이 차지한 비율을 말한다.
이는 부동산의 가치가 충분하더라도 소득이 부족하면 대출을 받을 수 없는 규제이다) 규제는 이제 지역별로 시장을 파악해서 탄력적으로 적용할 시기라고 생각한다. 물론 가계대출비중이 과도하여 위험성을 내포하고 있어 이점도 간과하지 않으면 안 될 것이다.