지난 2000년대 초반만 해도 뉴타운사업은 개별적으로 추진되던 재개발·재건축 사업의 문제점을 개선하는 이상적 도시계획이라 여겨졌고, 주민들은 뉴타운을 황금알을 낳는 거위로 여겼다. 그러나 10년도 되지 않아 뉴타운은 주민의 재산권을 구속하고, 주민 간 갈등을 키우는 애물단지가 되었다. 정비사업들은 지연되고, 출구전략에 따라 구역이 해제되고 있다.

이러한 변화의 가장 근본적 원인은 주택경기 침체라 할 것이다. 미분양이 속출해 사업성을 악화시키고, 주민의 분담금 증가를 초래했다. 주민의 분담금 증가는 주민간, 조합과 시공사간 갈등을 야기시키고, 갈등은 사업의 지연과 또 다른 비용의 증가를 가져오는 악순환을 가져온 것이다. 이러한 과정에서 사업을 시작하려는 곳에서는 초기 사업비 조달이 여의치 못하고, 시작된 지역도 사업이 지연되어 구역이 해제되기에 이른 것이다.
해법은 간단하다. 정비사업 추진으로 인해 주민의 이익을 대폭 증가시키는 방법을 찾으면 된다. 지금까지는 주택경기 그 자체가 이러한 역할을 했다. 그러나 지금은 과거와 같은 주택경기 활성화를 기대하기 쉽지 않다. 그러면 정부의 재정지원을 확대하면 된다. 그러나 지방정부의 재정상황도 빨간불이 들어온 상태이다. 따라서 역으로 정비사업의 비용을 낮출 수 있는 방안을 찾는 것이 해법일 것이다.

정비사업에서 가장 큰 부분을 차지하고 있는 것이 시공비이다. 정비사업의 시공비는 LH공사나 SH공사의 최저가 입찰과 비교해 볼 때 2배 정도 높다. 일반 아파트 도급 공사비와 비교해 보아도 정비사업의 공사비가 높다. 시공사의 입장에서는 초기 사업비를 대출하였는데 사업이 중단되면 투자된 자금의 회수가 쉽지 않다. 공사비 조달을 위해 지급보증도 해야 하고, 분양보증, 하자보증도 해야 한다. 미분양이 발생하면 대부분 시공사의 부담이 된다. 물가 인상 등으로 시공비가 올라도 조합원에게 부담시키기가 쉽지 않다. 더욱 문제는 예상할 수 없는 시간비용이다. 주민간의 갈등 때문이든, 조합의 전문성 부족 때문이든 시공사의 귀책사유 없이 사업이 지연되고, 이에 따라 금융비용 등이 증가해도 조합원에게 부담시키기가 쉽지 않다. 따라서 정비사업의 시공비가 공공공사나 일반 도급 공사비보다 높을 수밖에 없는 것이다.

신탁사의 토지신탁방식을 정비사업에 적용하면 총 사업비의 70%까지 자금조달이 가능하다. 시공사 입장에서는 자금조달에 대한 부담을 덜 수 있어 시공비 인하가 가능하다. 또한 금융감독 당국의 관리·감독 그리고 신탁사의 내부 통제시스템 등을 통해 보다 투명한 사업시행이 가능하여 조합원간, 조합과 시공사간, 조합과 정부간 갈등의 상당부분을 해소할 수 있다. 시공사와의 교섭력이나 정부와의 대화 역시 비전문가인 조합보다 훨씬 원활하게 이루어져 시간비용 등의 비용 절감이 가능할 것이다. 이러한 일련의 효과가 합해지면 사업비를 대폭 절감할 수 있을 것으로 여겨진다. 사업비 절감으로 분양가를 10%만 낮출 수 있다면, 현재 지연 되고 있는 상당수 사업장들의 사업 진행이 원활히 이루어 질 것이다. 

토지신탁방식을 정비사업에 접목시키기 위해서는 부수적으로 법·제도의 보완이 필요하다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 신탁사가 참여한 사업이 중도에 중단될 때 발생되는 매몰비용의 문제이다. 신탁사가 사업을 수행하고 얻는 수익이 크다면 이러한 매몰비용을 감당하고서라도 사업을 할 것이다. 그러나 사업시행이익보다는 일종의 컨설팅 비용을 받는 신탁사로서는 매몰비용을 감당하기가 쉽지 않다. 따라서 초기 사업비는 재정비기금에서 대출을 하고, 매몰비용 발생 시는 대한주택보증에서 일정 부분 보증으로 처리하고, 일정부분은 재정비기금에서 부담하는 구조가 우선적으로 만들어 져야한다.

토지신탁방식으로 사업이 이뤄지면, 그간 초기 사업비, 이주비 및 공사비 부담으로 정비사업에 참여할 수 없었던 건실한 중·소형 건설업체도 참여가 늘어나 건설경기 활성화에도 일조 할 것이며, 건설사간 경쟁을 통해 공사의 생산성이 향상되어 시공비는 더욱 하락하는 부수적 효과도 가져올 것이다.

하우징헤럴드 다른기사 보기