김향훈
변호사(종합법률사무소 센트로)
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Q : 재건축조합입니다. 조합설립미동의자의 토지와 건물이 정비구역의 경계에 걸쳐있습니다. 매도청구소송에서 승소할 수 있을까요?
건물이 걸쳐있는 경우에는 매도청구소송에서 승소할 수 없습니다. 해당 건물을 정비구역에서 완전히 배제하든가 포함시키든가 하는 취지의 정비구역 변경 절차를 거쳐야 합니다.
서울동부지방법원의 2013년도 판결례
위와 같은 사안에서 최근 서울동부지방법원에서는 2013년 7월 조합패소판결을 하였는데 그 주된 이유는 다음과 같습니다.
“토지와 건물이 정비구역 경계선에 걸쳐있어서 그 중 정비구역에 속한 부분에 대하여 매도청구를 인정하게 되면 소유자는 건물의 일부철거 뿐만 아니라 그 잔존 면적과 위치 및 구조에 따라 상당한 경제적 가치의 감소가 예상되고 나머지 부분에 대하여도 사실상 매도를 강제하는 결과가 되어 사유재산권을 제약할 우려가 있다는 점, 해당 토지들은 정비구역에서 차지하는 비중이 매우 작으므로 조합으로서는 도시정비법 제4조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제12조에 따라 주민공람 및 지방의회의 의견청취를 거치지 않고도 피고들 소유의 위 해당 토지 및 건축물 전부를 정비구역에 포함시키거나 또는 이를 전부 제외시키는 정비구역 변경을 추진하는 것이 비교적 용이한 것으로 보이는 점 등에 비추어 토지와 건물 중 각 일부만에 대한 매도청구를 인정할 수는 없다.”
2006년 서울중앙지방법원 판결례 및 대법원 상고심리불속행 기각
위와 같은 판결례 이전에도 이미 동작구에 위치한 정금마을 재건축조합에서도 유사한 사례에서 매도청구를 하였다가 서울중앙지방법원 2006가단445484호 매도청구 사건에서 조합이 패소한 사례가 있었습니다.
판결 이유도 거의 비슷했습니다. 정금마을 조합의 매도청구 사건은 제2심인 서울중앙지방법원 2008나14472호 사건에서도 항소기각되었고 대법원 2008다96574사건에서 상고심리불속행기각으로 확정되었습니다.
상고심리불속행기각이라는 것은 상고이유가 없다는 이유로 4개월 내에 내리는 판결로서 여기에는 상세한 판결이유가 없습니다. 그러나 이 역시 대법원의 공식적인 입장이므로 이 사안에 대한 대법원 판례라고 볼 수 있습니다.
정비구역의 경미한 변경
결국 질의하신 사안에서는 미동의자의 토지 전부 또는 최소한 건물전부를 정비구역에 편입시키거나 아니면 이를 제외시키는 취지의 정비구역변경을 해야 합니다.
도시정비법 시행령 제12조 제1호에서는 ‘정비구역면적의 10% 미만의 변경인 경우’를 경미한 변경으로 정하고 있고, 도시정비법 제4조 제1항 단서에서는 이 경우 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다고 정하고 있습니다.
도시계획시설로 의제처리됐으므로 수용이 가능하다는 견해에 대하여
위와 같은 정비구역의 경미한 변경지정 신청을 할 경우 간혹 관할관청에서는 다음과 같은 이유를 들면서 이를 거부하는 수도 있습니다.
즉, “구역 내에 편입된 토지와 건물의 일부부분은 결국 도로로 만들어질 것이고 이러한 점에 대하여는 도시정비법 제32조(인허가등의 의제) 제1항 제15호에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제86조상의 실시계획인가결정을 받은 것으로 의제되므로 동법 제96조에 따라 재건축조합이 수용할 수 있다”라는 주장입니다.
그러나 도시정비법상 수용은 재건축사업에는 인정되고 있지 않으며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제86조상의 실시계획인가결정을 받은 것으로 의제된다고 하더라도 그에 더하여 동법상의 다른 규정들, 즉 제96조의 수용가능 규정까지 적용된다고 볼 수는 없는 것입니다(대법원 2004.7.22.선고 2004다19715 판결 참조).
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