집값 상승기대 속 매매 타이밍 올해 5~6월이 적기 사업 속도도 관심… 조합원 수익 얼마될지 꼭 체크를
새해 들어 부동산시장이 바닥을 쳤다는 기대감이 돌면서 설 연휴 이후에는 본격적으로 매수자 우위에서 매도자 우위시장으로 변할 것이라는 전망이 나오고 있다. 올 초 부동산시장에 변수로 작용할 것이라는 우려가 나오는 미국 연방준비제도이사회(연준, Fed)의 테이퍼링(양적완화 축소)의 효과로 아르헨티나 등 신흥시장의 금리가 상승하고, 이로 인해 국내도 피해를 입을 수 있다는 우려가 팽배했지만, 한국의 펀드멘털(경제기초체력)이 이를 뒷받침하며 신흥시장을 중심으로 한 경제위기에서 한결 자유로울 것이라는 기대 속에 국내 부동산시장은 그 기세를 꺾지 않고 있다.
국내 부동산시장의 상승세를 점치면서 가장 눈에 띄는 곳이 강남권 재건축 대상 아파트들이다. 특히 재건축의 양대 축이라 불리는 잠실주공5단지와 대치은마아파트의 가격 상승세는 1월 들어 큰 폭의 오름세를 보이며 이름값을 하고 있다.
‘하우징헤럴드’는 2014년 부동산시장 상승기에 발맞춰 이들 아파트의 변화를 살피고, 현재 가격 대비 향후의 투자가치에 대해 알아본다. 그 첫 번째 시간으로 잠실주공5단지 재건축아파트를 다룬다.
▲ 35만㎡의 매머드급, 교통 편익 교육 3박자 갖춰=잠실주공5단지는 서울시 송파구 잠실동에 위치하며, 1978년 당시 대한주택공사(현, LH)가 총 면적 35만3천987㎡(10만2천741.55평)의 면적에 기존용적률 138%를 적용해 15층 30개동 3천930세대의 아파트를 건립한 곳이다. 세대별 면적은 112㎡(A, B타입), 115㎡, 119㎡(A, B타입)로 구성됐다. 이곳 주변의 편의시설로는 롯데백화점과 롯데월드, 올림픽공원, 한강둔치공원, 석촌호수 등이 있으며, 인근에 롯데캐슬, 갤러리아펠리스, 파크리오 등 과거의 주공아파트가 재건축되어 약 2만5천세대가 입주해 있다.교육여건으로는 단지 내에 신천초등학교가 있으며, 인근에 잠신초, 잠신중, 잠신고, 영동여고 등이 있다.교통여건을 보면, 2,8호선 잠실역과 신천역(2호선)이 접해 있으며, 올해 말 종합운동장역에서 신논현역을 잇는 서울지하철 9호선이 개통될 예정이다.
▲ 2000년 삼성·GS·현산을 시공사로 선정, 2013년 12월 조합설립 인가=잠실5단지는 매머드급 재건축인 만큼 국내 초대형 시공사인 삼성물산과 GS건설, 현대산업개발 3개사가 지난 2000년에 수주한 바 있다. 그 이후 재건축사업의 확정적 절차라 할 수 있는 정밀안전진단을 2010년 6월 28일 ‘D등급=조건부 재건축’으로 통과(2009년 12월 예비안전진단 통과)했으며, 지난 해 12월 19일 송파구청으로부터 조합설립을 인가받았다(전체 토지등소유자 4천75명 중 3천368명 동의, 동의율 82.65%).
▲ 최고 50층, 6천여세대 매머드급 기대감=잠실5단지는 2005년 정비계획을 수립할 당시 층수제한이 없는 재건축을 추진할 수 있게 됐지만 2013년 4월 2일 서울시가 수립한 한강변가이드라인에 따라 최고층수 50층 이하가 적용된 재건축을 추진할 수 있을 것으로 보인다. 50층의 초고층으로 적용할 경우의 기부채납 비율은 15% 정도가 예상된다.잠실5단지는 정비계획변경을 통해 종상향을 추진한다는 계획이다. 현재 3종일반주거지역에서 1단계를 상향해 준주거지역으로 변경할 경우 최고 400%의 용적률을 적용받는다는 계획인데, 이 경우 사업부지 전체를 종상향할 수 있을지는 정비계획변경이 이뤄져 봐야 알 수 있다. 작금의 현실로는 잠실롯데슈퍼타워(제2롯데월드) 인근부지만을 종상향할 때 평균 용적률은 320% 안팎이 예상되고 있다. 320%를 적용할 경우 잠실5단지는 총 5천890세대의 초고층 대단지 아파트로 탈바꿈하게 된다. 다만, 정비계획변경시 서울시의 타당성 검사를 진행할 경우 이 보다 다소 낮은 용적률이 적용될 수도 있다는 것이 송파구청 측 의견이다.
▲ 잠실5단지는 지금 ‘가격 상승 중’=KB부동산시세에 따르면 잠실5단지는 119㎡의 경우 지난 2004년 6억7천500만원을 최저점으로 꾸준히 상승해 2006년 말 16억원을 웃돌았다. 그 후 미국발 경제위기로 인해 부동산시장에 하락장이 이어졌다. 그 후 2012년 말부터 10억원 선을 맴돌다가 최근 부동산 대세 상승에 편승하여 높은 오름세를 기록하고 있다. 이런 기대감으로 119㎡의 시세는 현재 11억6천500만원 정도로 한 달 사이 가격이 5천만원 이상 올랐다. 지난해 말 10억1천만원 선이었던 이 아파트 전용 112㎡ 역시 같은 기간 4천만원이 오르면서 현재 10억5천만원에 거래되고 있다. 이 일대 부동산중개업소에서는 잠실5단지가 향후 시장의 흐름과 호재를 등에 업고 상승을 계속할 것으로 기대하고 있다.인근 L공인 관계자는 “잠실5단지가 2007년 16억(119㎡ 기준)의 고점을 찍은 뒤 등락을 반복한 가운데 최근 다시 상승세를 타고 있다”며 “지금도 최고가를 기준으로 보면 30% 가까이 빠진 상태여서 추가 상승여력은 충분하다”고 전망했다.
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117㎡가 13억원반포자이 보다10% 낮을 듯
■ 재건축 후 가격 상승 여력은
현재까지 강남일대 50층 규모의 아파트는 최고46층의 삼성동 아이파크가 있다. 강남권 및 한강변에 위치해 있는 초고층 아파트로는 비교 대상이 삼성동 아이파크가 유일하지만 관련전문가들의 평가로는 잠실5단지를 아이파크와 비교하기에는 다소 무리가 있다는 평이다. 가장 먼저 학군수요가 강남과 송파라는 점에서 차이가 발생했으며, 아이파크의 소유계층과 재건축 후의 잠실5단지를 소유하려는 층은 엄연한 차이가 있다는 이유다. 잠실지역 내의 인근 아파트와의 비교도 쉽지 않다. 한강변에 위치해 있으며, 세대수를 비교해 볼 때, 잠실엘스를 비교대상으로 점칠 수 있지만, 잠실5단지가 새아파트라는 점과 초고층이라는 점 등을 볼 때 잠실5단지가 비교우위에 있다는 것이 리얼투데이 김광석 센터장과 부동산써브 조은상 팀장의 의견이다.
이 때문에 쉽게 비교 대상아파트를 찾기 어려운 가운데, 서초 반포래미안퍼스티지와 반포자이가 비교대상에 들어왔다. 세대수에서 다소 차이가 있으나, 한강변에 위치해 있으며, 재건축 후의 잠실5단지가 새아파트라는 점, 그리고 초고층으로 지어진다는 점에서 비교가 가능했다. 다만, 서초와 송파는 학군에서 차이가 있는 등 몇 가지 사항을 고려할 때 반포자이 보다 10% 가량 낮은 가격을 형성할 것이라는 게 관련 전문가들의 중론이다. 이것을 토대로 조합측이 건립을 예정하는 면적별 시세는 각각 8억6천586만원(85.03㎡, 3.3㎡당 3천330만원), 12억9천600만원(117.99㎡, 3.3㎡당 3천600만원), 16억2천540만원(139.86㎡, 3.3㎡당 3천870만원), 19억350만원(153.97㎡, 3.3㎡당 4천50만원) 정도로 예상된다.
이 같은 가격이 현재 잠실5단지 시세를 기준으로 얼마의 차익이 발생하는지는 정확히 가늠하기 어렵다. 향후 사업진행 절차에 따라 감정평가를 실시하여 정확한 비례율과 권리가액이 나온 후에야 비로소 알 수 있다. 현재 조합측이 동의서 징구 당시 제시한 비례율 82.06%와 권리가액만으로 판단하긴 어려운 이유다. 다만, 재건축사업에서의 감정평가는 재개발과 달리 미래가치를 반영하기 때문에 현 시세에서 85~90% 수준에서 정해진다는 점을 감안한다면 대략적인 수익성 분석이 가능할 것으로 보인다. 또한, 부동산시장이 좋아지면서 가격이 계속 상승한다는 점도 매력 포인트로 뽑을 수 있다. 현 시점을 기준으로 매입했을 때, 향후 가격 상승폭은 최근 5년에 비해 높아 재건축 후 차익실현이 가능할 것으로 보인다.
재건축사업의 가장 큰 변수는 언제 재건축될지 모른다는 것이다. 고덕동 주공아파트 재건축의 경우 고덕1단지는 이미 새아파트로 재건축돼 입주를 완료했지만, 그 외 단지는 아직 관리처분이나 철거를 진행하지 못한 곳이 많다. 용적률이나 층수 등 사업성 문제도 있겠지만, 조합 내부의 갈등으로 인해 지연되는 경우가 많기 때문이다.
잠실5단지도 정비계획변경이나 건축심의 등의 절차에서 사업성 문제로 서울시나 송파구청과의 갈등을 야기할 수 있다는 점, 그리고 조합 내부의 갈등 등으로 인해 법적 다툼이 있을 수 있는 점 등이 신속한 재건축에 걸림돌로 작용할 수 있다.
다만, 잠실5단지는 조합인가 이후 큰 무리가 없는 점과 조합측이 올해 안에 관리처분을 마무리한다는 계획으로 볼 때 사업진행상에 혼란은 없을 것으로 보이며, 절차상에서도 조합설립 후 빠르면 6개월 내에 사업시행인가를 받는 것이 가능하고, 그 후 6개월 안에 관리처분까지 끝마칠 수 있을 것으로 보인다. 서울지역은 공공관리제도로 인해 사업시행인가 이후 시공사를 선정하지만 이곳 잠실5단지는 지난 2000년에 삼성물산, GS건설, 현대산업개발 3개사 컨소시엄을 시공사로 선정해 놓고 있어 상당 폭 시간 단축이 가능할 것으로 전망된다. 다만, 시공사를 선정한지 이미 15년 정도가 지난 상태여서 조합원들이 새롭게 시공사선정을 원할 경우 그 기간만큼 사업기간은 늘 수 있다.
