Q : 조합에서 중소형 평형을 늘리는 설계변경을 한 후 사업시행계획 변경인가를 받아 다시 분양신청절차를 밟고 있습니다. 저는 최초에 있었던 분양신청기간 내에 신청을 했었는데 이번 기회에 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상자가 되나요?

 

 

1. 사업시행계획 변경으로 인한 분양신청 절차 재진행
요즘 미분양을 우려하여 대형 평형을 중소형 평형으로 바꾸는 설계변경을 한 후 사업시행계획 변경인가를 받는 경우가 있습니다. 이 때 기존에 분양신청했던 조합원들이 신청한 평형대를 그대로 보장해주기 어려우므로 분양신청절차를 다시 밟을 필요가 있습니다.

 

그런데 기존에 신청했던 조합원들이 새로운 분양신청 절차에서는 마음이 바뀌어 신청을 포기하는 경우 새로운 분양신청기간 만료 시 도시정비법 제47조에 의하여 현금청산 대상자가 되는지가 문제됩니다.

 

2. 기존의 사업시행계획이 무효인 경우
기존의 사업시행계획이 취소되거나 무효임이 확인되어 다시 수립하는 경우에는 당연히 분양신청 절차를 새로 진행해야 하고(대법원 2008두18342), 현금청산 대상자 여부는 새로운 분양신청 절차에서의 신청이나 철회유무에 따라 판단하면 됩니다. 그러나 기존의 사업시행계획이 유효하지만 필요에 의해서 이를 변경한 경우에는 아래와 같이 구분해 볼 필요가 있습니다.

 

3. 기존에 신청했던 평형대가 없어진 경우
기존에 신청했던 평형대가 새로운 사업시행계획 하에서 사라진 경우에는 해당 조합원으로서는 새로운 분양신청 절차에서 분양신청하지 않을 수 있고 이를 탓할 수는 없을 것입니다. 그러므로 이 경우에는 현금청산대상자에 해당된다고 생각됩니다.

 

4. 기존에 신청했던 평형의 면적이나 타입(Type)이 약간 달라진 경우
기존에 신청했던 평형의 면적이나 타입이 약간 달라진 경우 조합에서는 미신청으로 인한 이탈자를 방지하기 위하여 분양신청공고나 통지문에 “공동주택 분양희망의견 변경신청서를 기한 내에 제출하지 아니한 경우 기존에 분양신청시 기재한 공동주택 분양희망의견에 가장 근접한 주택규모에 신청한 것으로 간주합니다”라는 문구를 기재하기도 합니다. 이 때 분양신청하지 않은 조합원에 대하여 위와 같은 공지에 따라 근접한 주택규모를 배정하였을 경우 유효한지 아니면 현금청산대상자가 되는지 문제됩니다.

 

생각건대 비록 면적과 타입이 미세하게 달라졌을 뿐이라고 하더라도 완전히 동일한 물건이 아닌 한 매수인의 지위에 있는 조합원 입장에서는 이를 매수할 것인지 아니면 포기하고 현금으로 청산받을 것인지에 관한 선택권이 보장되어야 할 것입니다. 또한 설계변경시에는 평형대만 달라지는 것이 아니고 건물의 층수와 구조 그리고 분담금도 달라지는 경우가 대부분이므로 단순히 면적과 타입이 유사하다고 하여 근접한 규모를 강제로 배정하는 것은 타당하지 않다고 보입니다. 결국 이 경우에도 분양신청하지 않은 자는 현금청산 대상자가 된다 할 것입니다.

 

5. 기존에 분양신청 하지 않은 자가 새로이 신청할 경우
반대로 기존에 분양신청하지 않아 현금청산자로 되고 수용절차가 진행 중인 사람이, 새로운 분양신청 절차에서 신청하였다면 이 사람에 대하여 신축건축물을 배정해 주어야 하는지가 문제됩니다.

 

생각건대 수용절차가 완결되어 소유권이 완전히 조합으로 넘어오지 않은 상태라면 비록 종전의 분양신청기간내에 분양신청하지 않아 조합원의 지위는 상실(대법원 2008다91364)된 사람이라 하더라도, 아직은 사업구역 내의 토지등소유자임은 분명하고 사업에 대한 일정한 기대권은 있다고 보아야 하므로 조합은 이 사람에 대한 분양을 거부할 수 없다고 생각됩니다.
 〈문의 : 02-532-6327~8〉