지난 12월 분양한 아크로리버파크 로얄층에 버금갈 듯
5층이상 한강조망, 3개면 발코니로 46㎡ 공짜혜택까지

 

한강의 흐름은 국내의 역사를 대변하고 있다고 해도 과언이 아니다.

한강은 우리에게 있어 애환이며, 크나큰 자랑이기도 하다. 그런 한강을 매일 아침 바라볼 수 있다는 것은 어쩌면 커다란 행복이며, 자부심이자 특권이기도 할 것이다.

부동산에서의 한강 또한 빼놓을 수 없는 프리미엄의 산물이다. 한강에 대한 조망권은 특권층이 누리는 혜택으로 분류될 정도로 그 가치는 매우 높다.

최근 재건축아파트시장의 분위기가 크게 호전되면서 투자자들 사이에 눈독의 대상이 되고 있는 아파트가 있다.

이 아파트가 관심의 대상이 되는 것은 대부분 세대가 한강조망이 가능하다는 이유 때문이다. 한강 조망의 특권을 매일같이 누리고 살게 되는 것이다.

시장의 분위기가 고조되면서 사업에 박차를 가하고 있고 시공사와의 공사비협상을 마무리하는 대로 관리처분을 준비하고 있는 곳. 바로 신반포5차재건축아파트다.

▲ 1980년에 지은 ‘신반포5차’, 13층 중층에서 35층 고층으로

서울시 서초구 잠원로 127(잠원동 64-8)에 위치한 신반포5차아파트는 기존 109㎡와 114㎡ 단 두 개의 면적, 총 5개동 555세대로 이뤄진 아파트다.

이곳은 전형적인 주거지지만 강남고속버스터미널이 있는 센트럴시티나 강남성모병원, 반포종합운동장, 대법원 등 완벽하다 할 정도로 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳이다.

또한 최고의 명문학군이라 불리는 8학군지역으로 인근에는 현대고, 세화고, 신반포중, 반포중, 세화여중, 신동중, 신동초, 잠원초, 반원초 등이 있다.

아파트에 대한 가치는 조망으로 얻어지는 것도 있지만 대치동 은마아파트처럼 교육환경으로 그 가치가 업그레이드되는 현상도 무시할 수 없다.

이런 곳에 올해 말이면 조합원 이주가 시작되어 대림산업의 프리미엄 브랜드 “아크로리버 뷰”로 재건축하게 된다. 최고 층수 35층의 하이엔드 아파트가 탄생하는 것이다.

▲ 3면 발코니에 공짜로 누리는 46㎡

신반포5차 재건축은 최근 조합원들의 분양신청을 받은 결과 한명도 빠짐없는 분양신청 100%의 결과를 얻어냈다.

여기에는 지리적 위치가 갖는 효과도 있겠지만, 또 하나 빼 놓을 수 없는 것이 세 개면 발코니로 얻어지는 서비스 면적 약 46㎡(14평)이다.

‘아크로리버 뷰’로 지어질 이곳은 십자형 아파트 구조로 세 개면이 외부로 연결되어 노출된 전체 면에 발코니가 설치된다.

현재는 발코니 확장이 합법화 되어 공사 때부터 확장이 가능해 46㎡의 추가 생활공간을 얻게 되는 것이다. 신반포5차재건축이 대형아파트를 짓지 않는 이유도 여기에 있다.

전용 84㎡에 서비스면적까지 합하면 전용 130㎡라는 대형아파트의 위엄을 갖추게 되기 때문이다. 또 2009년 이후 아파트 선호면적은 전용 84㎡이하인 점도 감안됐다.

▲ 전 세대 한강조망이라는데…몇 층부터 가능한가

재건축될 신반포5차가 세간에 관심을 받는 것에는 한강조망을 빼놓을 수 없다.

하지만 1층부터 최고층인 35층 전세대가 가능한 것은 아니다. 이곳 조합에 따르면 5층부터 조망이 가능하다고 한다. 1~4층까지는 한강을 조망하기는 어려울 것으로 보인다.

다만, 이곳 조합원에게는 5층 이상부터 분양이 이뤄져 조합원 전체에게 한강조망의 특권이 주어진다는 점이 특징이다. 또 조합에 따르면 최상층을 일반분양으로 돌릴 계획으로 일반분양자에게도 특혜가 주어질 예정이다.

신반포5차재건축 이철우 조합장은 “일반분양의 효과를 높이기 위해 최상층 이른바 펜트하우스는 일반분양에 포함할 계획이다”며 “분양수익이 높아진다면 조합원에게 그 혜택은 돌아가게 될 것이다”고 말했다.

▲ 추가부담금 얼마일지가 관건

신반포5차재건축을 지금 시점에 매입했을 때, 투자자나 일반 수요자들은 얼마를 더 부담해야하는지가 최대의 관건이다.

추가부담이 낮을수록 수익률은 더 높아지는데, 이곳은 기본적으로 1:1재건축으로 추가부담이 낮지는 않을 것이라는 게 부동산전문가들의 의견이다.

일반분양이 많을수록 분양수익으로 사업비를 충당하지만 분양분이 없다면 그 나머지는 조합원이 부담해야 한다.

부담금에 대해서는 아직 정해지지 않았다. 다만, 조합에 따르면 조합원 분양신청 당시 알려진 부담금에서 크게 달라지지 않으며, 오히려 더 낮아질 가능성도 있다고 전했다.

현재 제시된 3.3㎡당 일반분양가는 3천300만원과 3천600만원, 3천900만원 3가지 의견으로 좁혀졌다.

3천300만원일 경우 비례율은 약 99.802%로 이때 기존 78㎡(33평형)에서 신축 78㎡(33평형)으로 갈 경우 약 2억7천985만원 정도의 추가부담이 발생한다.

또 기존 84㎡(35평형)에서 84㎡로 갈 경우에는 약 3억2천782만원의 추가부담이 발생할 것으로 예상된다.

3천600만원이 평균 분양가가 될 경우에는 같은 78㎡로 갈 경우 200여만원 줄어든 2억7천750만원(비례율 100.181%)의 추가 부담이 발생한다.

같은 84㎡의 경우에는 역시 200여만원이 줄어든 3억2천525만원 정도가 추가 부담된다.

3천900만원일 때는 78㎡가 2억7천514만원, 84㎡는 3억2천269만원(비례율 100.561%)의 추가부담이 예상된다.

▲ 사업지연에 따른 금융비 발생 우려 있을 수도

재건축사업은 소유자 1명이 자신의 의지대로 끌고 가는 것이 아닌, 전체 조합원의 의견을 중지해야하는 사업이다.

이곳은 총 555세대이며, 조합원은 554명으로 이들의 의견이 한데 모아져야 원활한 사업이 가능하다.

조합은 재건축사업에 많은 난관들이 있었지만 모두 극복해 왔다며 마지막으로 조합원 부담금이 확정되는 순간이 현재로서는 최대 관심 사항이라고 밝혔다.

조합원 분양신청 때 예상되는 추가부담금에 대해선 공지했지만 저마다 의견이 다를 수 있어 최종 확정되는 순간에는 여러 반응이 나올 수 있다.

이로 인해 사업지연이 우려될 수는 있으나 이주 지연이나 그 밖의 문제는 없을 것으로 보인다고 예상했다.

리얼투데이 김광석 센터장은 “조합원 부담금이 확정되는 단계는 재건축사업에서 가장 핵심이 되는 절차다”며 “이 때 생각 이상으로 부담금이 발생할 경우 자칫 사업이 제자리걸음을 할 수 있다”고 말했다. 

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경기호전 등 반영 1년 후 분양시점서 2억원 정도 오를듯

 

■ 신반포 5차 얼마나 오를까

한강이라는 세상의 둘도 없는 프리미엄을 누리고 살게 될 신반포5차재건축을 매입할 경우 얼마나 오를지가 궁금하다.

이곳 잠원동과 반포동, 방배동 등 서초 일대에 걸쳐 최근 지어진 신규아파트, 즉 비교대상 아파트를 찾기란 쉽지 않다.

반면, 신반포로 15길 19(반포동 2-1번지)에 위치한 아크로리버파크(신반포1차 재건축)를 비교대상으로 삼을 만하다.

같은 한강변에 위치해 있으며, 시공사 또한 대림산업으로 같다. 다른 점이 있다면 아크로리버파크는 구반포역과 신반포역 사이에 위치해 있으며, 신반포5차는 잠원역에 가깝다는 점. 그리고 아크로리버파크가 1천304세대로 약 2.2배라는 것이다.

지난해 12월 아크로리버파크는 분양에 돌입했으며, 최고 경쟁률이 42:1(평균 19.28:1)을 기록할 정도로 큰 인기를 구가했다.

이 인기는 바로 프리미엄이 만들어지는 효과를 가져와 현재 114㎡ 수준에서 3천만~4천만원 정도의 프리미엄이 형성돼 있다.

반포동 중원공인중개사 민경철 사장은 “아크로리버파크가 분양당시 수요자들에게 인기가 많았다”며 “가장 선호하는 면적인 114㎡(분양면적)의 경우 한강조망이 가능한 곳은 4천만원(호가)까지 프리미엄이 붙은 것도 있다”고 전했다.

다만 “거래로는 2천만~3천만원 사이가 현재로선 적당한 수준이다”고 말했다.

부동산114 김은진 팀장은 “신반포5차의 경우 대부분 세대가 한강조망이 가능하다는 점이 아크로리버파크와 다를 수 있다”며 “아크로리버파크의 한강조망이 가능 곳의 3.3㎡당 분양가가 4천만원까지 형성된 것을 보면 신반포5차도 향후 비슷한 가격대를 보일 수 있다”고 전망했다.

아크로리버파크의 경우 114㎡의 3.3㎡당 분양가는 3천500만~4천만원으로 조망 프리미엄이 없는 곳은 상대적으로 낮지만 조망이 가능한 곳은 높은 분양가에도 찾는 수요자가 많은 상태다.

닥터아파트 권일 팀장은 “지난 12월 아크로리버파크의 1차분양이 끝나고, 올 상반기 중에 예정인 2차 분양에서는 1차 분양가보다 다소 높을 것으로 예상한다”며 “이것으로 볼 때 내년 상반기경 분양될 신반포5차는 더 높을 수 있을 것으로 보인다”고 전망해 신반포5차재건축조합 측이 전한 조합원 부담금이 다소 낮아질 수 있다는 예측도 가능해 보인다.

그렇다면 지금 시점이나 앞으로 한두 달 후의 시점에 신반포5차를 매입할 경우 얼마의 투자수익을 기대할 수 있을까.

현재의 신반포5차 기존 109㎡의 상위 평균가는 8억4천만원 선이다. 이것을 매입 후 같은 면적으로 갈 경우 추가 부담금은 약 2억8천만원으로 모두 합하면 11억2천만원이 된다.

이곳의 분양 예정가는 약 11억8천만원(3.3㎡당 3천600만원일 경우)선. 여기에 한강조망에 대한 프리미엄이 3천만원 정도 붙을 경우 시세는 12억1천만원이 된다.

즉, 지금 시점에서 매입하면 1년 후 약 9천만원의 시세차익을 노릴 수 있다는 계산이 나온다.

반면, 3.3㎡당 분양가를 한강의 이점을 살려 3천900만원으로 책정한다면 분양가 12억8천만 원과 프리미엄 3천만원을 추가하면 13억1천만원으로 매입가격 대비 1년 후 약 1억9천만원이라는 높은 차익도 실현이 가능하다. 

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■ 용어설명

조망권 : 조망권은 법적으로 정확하게 정의되어 있지 않다. 특정 위치에서 밖을 바라볼 때 보이는 자연경관이나 역사적 유물, 문화유산 등 특별한 경관을 바라 볼 수 있는 권리를 통틀어 조망권이라 말하는 것으로, 조망권은 법적으로도 시시비비가 갈리고 있어 조망권이 법적인 보호대상인지, 아니면 자연발생적으로 누리는 권리로 언제라도 그 권리가 박탈될 수 있는지에 대해서도 명확한 구분이 없는 상황이다. 다만, 한강 조망의 경우에는 법에서도 일부 인정하는 분위기여서 침해당했을 때 보상의 원인이 되기도 한다.

하이엔드 : 비슷한 기능을 가진 제품군 중에서 기능이 가장 뛰어나거나 가격이 제일 비싼 제품을 나타내는 용어로 주로 전자제품에서 쓰이는 말로, 여기에서는 고품격 고가의 아파트를 지칭한다.