18년만에 분양가 100배 올라… 추가상승 촉각 재건축 추진 단계 때마다 최소 2천만원 오를듯
압구정의 미래가 달라진다. 지난 3월 14일 서울 강남구청으로부터 압구정지구 23개단지가 일제히 재건축안전진단을 통과하면서 40여년 간의 노후건물을 털어내고 새로운 주거단지로 탈바꿈할 예정이다.
압구정지구는 70년대 중반부터 입주를 시작한 서울의 대표 아파트단지로 총 1만355가구가 건립된 곳이다. 현대아파트는 76년 분양당시 전용 84㎡의 분양가가 1천320만원이었지만 지금 시세는 12억2천500만원으로 정확히 92.8배가 올랐다.
최근 강남발 재건축시장의 움직임이 좋아지고 있는데다 압구정지구의 안전진단 통과 소식으로 하루가 다르게 가격이 상승하는 등 변화를 쉽게 따라잡기 어려울 정도다.
압구정 미성1차 113㎡의 경우 일주일 새 5천만원이 상승했고, 압구정의 대표 아파트라 부르는 신현대 128㎡는 4천만원이 올라 최저가 12억5천만원에서 최고가 13억6천500만원까지 가격이 형성되고 있다.
이에 하우징헤럴드는 압구정지구 일대의 안전진단 통과 소식으로 실수요자나 투자자의 관심이 높을 것으로 판단되는 압구정 손익계산서를 검토해 봤다.
현재의 압구정은 어떤 상태이며, 앞으로의 압구정은 얼마까지 상승할 수 있는지를 주변 비교대상아파트를 기준으로 예측해 본다.
▲ 재건축에 입문한 압구정, 소유자 중심으로 분위기 들떠
지난 14일 서울 강남구청은 압구정지구 24개 단지 중 1개 단지만을 남겨놓은 9천445(전체 1만355)세대에 달하는 아파트가 재건축 안전진단에서 D등급을 받았다고 전했다.
D등급은 재건축이나 리모델링이 가능한 등급으로 일명 조건부 재건축이라고도 한다. 압구정의 안전진단 소식은 구청의 발표가 있기 일주일 전부터 한 경제신문에 의해 시장에 알려졌다.
압구정지구의 안전진단 통과 소식에 이곳 소유자들은 신속한 움직임을 보이고 있다. 중개업소에 매물로 내놓았던 물건을 거둬들이는가 하면 가격을 상향조정해 내놓기도 했다.
부동산써브에 따르면 3월 둘째주 아파트 매매가 가운데 강남지역이 0.15%로 가장 높게 오른 것으로 나타났는데, 이는 압구정 일대 재건축 대상 아파트들의 매매가가 크게 올랐기 때문이라고 전했다.
압구정 미성아파트 뿐만 아니라 한양1~8차아파트, 현대아파트, 신현대아파트까지 안전진단을 통과한 아파트는 3천만~5천만원까지 일제히 상승하는 모습을 보였다.
반면 매도자의 이런 분위기와는 달리 매수예정자들의 반응은 다소 차분하다. 압구정의 안전진단 통과보다는 지난 2.26 임대차선진화정책 방안이 나온 뒤 부동산시장이 관망세로 돌아선데 따른 영향으로 보인다.
하지만 임대차선진화 방안은 언론의 뭇매를 맞고 있는데다 6.4지방선거를 앞둔 시점이라 국회통과는 쉽지 않을 전망이고, 몇 차례의 정책조정을 거쳐 시장에 반영될 것이 유력해 보인다.
이런 점에서 본다면 압구정 아파트들은 당장은 호가만 높고 거래는 없는 강보합세를 유지하겠지만 재건축추진위원회 구성, 승인 등의 과정을 거치면서 가격 상승효과는 두드러지게 나타날 것으로 예상된다.
이곳 N공인중개사 관계자는 “압구정은 개발호재 소식 현수막이 하나씩 걸릴 때마다 가격 2천만원씩 뜨는 곳이다”며 “안전진단이 통과됐다는 것은 재건축이 가능하다는 얘기기 때문에 더 이상 가격이 하락하지는 않을 것이다”고 말했다.
▲ 76년 현대가 84㎡ 1천320만원에 분양했던 곳…천지개벽
압구정지구는 76년 현대1~2차를 시작으로 대형면적의 아파트를 중심으로 입주를 시작한 곳이다.
당시 개포주공아파트 등 소형아파트가 중심으로 공급되던 강남일대에 현대그룹이 한강변 매립 사업을 통해 얻은 압구정지구를 소형이 아닌 대형 아파트로 일반인에게 공급해 대형아파트의 바람을 일으킨 곳으로도 유명하다.
현대1~2차의 분양성공에 힘입은 건설사는 이어 신현대라 부르는 12차까지 분양행진을 이어왔으며, 이 외에도 미성아파트1~2차와 한양아파트1~8차까지, 대형아파트를 중심으로 건립했다.
현재는 전체 24개단지 1만355세대가 거주해 있으며, 지난 3월 14일 강남구청의 자문위원회에서 안전진단이 통과됨에 따라 약 3천~4천여 가구가 증가한 1만5천여 가구가 들어설 것으로 기대된다.
현재까지 알려진 바로는 서울시 한강변관리계획에 따라 최고 35층의 스카이라인이 구축된 아파트로 재건축될 예정이다.
▲ 미성2차만 제외된 23개 단지 안전진단 통과
강남구청은 압구정지구의 24개 단지 중 23개 단지의 안전진단에 D등급 결정을 내렸다.
안전진단 대상에서 제외된 미성2차아파트는 서울시의 재건축연한이 도래하지 않았기 때문이다.
미성2차의 재건축 도래시기는 준공 후 32년이 경과해야 하지만 아직 27년으로 5년을 기다려야 한다.
지난해 4월과 5월 강남구청에는 압구정지구 23개 단지에서 재건축안전진단 신청이 접수됐다.
이를 계기로 7월 구청은 16억원의 추경예산을 편성하여, 용역업체를 선정하였으며, 10월에는 압구정지구의 현장조사를 실시했다.
그 후 12월 안전진단 용역에 착수하여 이번 3월 14일 자문위원회의 의견을 거쳐 압구정지구 23개 단지에 대한 안전진단 등급 D등급을 결정하게 됐다.
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강남권에 최고의 아파트 자부심 분양가 3.3㎡당 4,500만원 갈까
■향후 가격 추이
단지 전체 규모로만은 강남 제일이라 할 수 있는 압구정지구의 미래 모습에 대해 가늠하기는 어렵다. 기술의 발전이나 경제적 환경에 따라 다소 차이가 있다.
하지만 분명한 점은 재건축 후 강남일대에서 최고라고 자부할 만한 주거지가 된다는 것이다 규모면으로 보나, 지리적으로 보나, 그리고 학군에서도 최고 학군으로 압구정지구는 그 위엄을 뿜어낼 것이기 때문이다.
그렇다면 투자자 입장에서의 투자매력도는 어떨까. 압구정지구가 살기에 좋고, 최고 층수 35층과 한강변 입지라는 매력에도 불구하고 투자매력도가 낮다면 추격 매수에는 결코 쉬운 결정을 내리기 어렵다.
신개념 아파트로 건립되는 압구정을 주변의 아파트단지와 비교하기 또한 쉽지 않다.
한강변에 위치해 있으면서 최근 건립 또는 분양된 아파트는 서초구에 위치한 한신1차재건축(아크로리버파크)이 유일하지만 한신1차는 1천300여 세대로 압구정지구 아파트와 비교하기에는 다소 무리가 있다.
따라서 삼성물산이 건립한 서울 서초구의 반포래미안퍼스티지의 경우 규모가 크며, 고층에서는 한강조망 가능하다는 점을 들어 비교대상으로 삼았다.
다만, 압구정의 매력도나 선호도 측면에서 서초 반포래미안퍼스티지보다 우위로 판단되기 때문에 이를 감안해 래미안퍼스티지보다 높은 가격 흐름을 예측할 수 있다.
압구정지구의 내에는 23개 단지가 안전진단을 통과해 모든 아파트를 대상으로 투자 매력도를 측정하기란 다소 어려움이 따른다.
따라서 그중 가장 대표 아파트로 신현대아파트를 꼽았다. 신현대아파트는 현대 9차와 11~12차를 묶어 말하는 단지다.
부동산114의 김은진 팀장은 “압구정에는 많은 아파트 단지들이 있다”면서도 “신현대아파트는 단지 규모가 크고, 건립 순으로도 마지막에 건립된 아파트 중 하나”라고 소개했다.
신현대아파트는 13층 규모며 1983년 6월에 입주한 아파트로 총 1천924세대, 27개동으로 이뤄졌으며, 면적으로는 전용면적 84.62~170.24㎡까지 총 9개 면적 유형으로 건립됐다. 역시 최근 가격이 급상승하는 아파트 중 하나다.
신현대를 포함한 압구정 일대 아파트는 오를 때는 높이 오르고, 떨어질 때는 조금 떨어지는 전형적인 모습을 보이는 곳이다.
실제 ‘KB부동산알리지’의 시세조사에 따르면, 신현대아파트는 최근 10년을 놓고 볼 때 최저가 대비 95.8%가 상승한 반면, 최고가 대비 18.7%만이 하락했다.
신현대의 전용 84㎡의 최근 시세와 반포래미안퍼스티지의 시세(3월 14일 기준)를 비교할 때, 신현대의 일반평균가는 12억2천500만원이며, 래미안은 13억5천만원이다. 1억2천500만원의 시세 차이를 보인다.
그렇다면, 신현대가 재건축을 했을 경우, 추가부담금은 얼마일지가 관건일 수 있다.
강남의 대치동 청실아파트재건축이 약 2억원 안팎의 부담금이 발생한 것을 감안할 때, 신현대 또한 2억~2억5천만원의 추가부담금이 발생할 것으로 예측할 수 있다.
이 경우 신현대 84㎡의 매입가는 현 시세 12억2천500만원과 2억원을 더한 14억2천500만원선. 래미안보다는 약 1억원 정도 높은 매입가다.
반면, 재건축 후의 압구정을 판단할 때, 3.3㎡당 분양가는 대략 3천900만원선과 4천200만원, 4천500만원선, 세가지 유형이 예상된다.
현재 래미안퍼스티지의 분양가로 환산하면 약 3천970만원 정도로, 부동산 전문가의 의견을 참고할 때, 래미안퍼스티지보다 약 8% 높은 가격이 형성될 것으로 보인다. 이렇다고 볼 때 분양가는 약 4천287만원선. 총 분양가는 14억5천700만원 안팎이 예상된다.
이런 결과를 놓고 볼 때 현재 수준에서 추격매수를 결정하기란 쉽지 않아 보인다. 대략 3천200만원의 차액실현이 예상되지만, 재건축이 되기까지는 짧으면 5년, 길면 10년이 넘는 기간이 소요된다는 것을 감안할 때, 발생할 수 있는 금융비까지 계산된다면 현 수준에서는 마이너스 투자실적일 수 있다.
만약 앞서 언급했듯 재건축 추진단계에 따라 가격 상승이 기대되며, 우호적인 정부정책과 시장의 좋은 반응으로 4천500만원의 분양가로 시장에 내놓는다면, 약15억3천만원으로 1억여원의 차익실현이 가능하다.
하지만 4천500만원의 3.3㎡당 분양가는 서울 삼성동 아이파크 전용 145㎡의 환산가격 4천300만원보다 높아 다소 논란이 있을 수 있다.
결론적으로 압구정 아파트의 투자매력도는 현재 단계에서는 보합수준이지만, 향후 정책변화와 시장의 흐름에 따라 얼마든지 반전이 가능하다는 점에서 투자매력은 있다는 판단이다.
다만 추가부담금이 얼마가 될지에 대해서는 2~3년 후에 있을 관리처분때 비로소 결정되기 때문에 현 시점에서는 주변 아파트의 동향과 아울러 압구정이라는 인센티브를 감안해 투자를 결정해야 할 것이다.
