‘도시 및 주거환경정비법’에서는 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야 한다.

 

주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의를 얻은 후 △정관 △국토해양부령으로 정하는 서류 △조례로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 또한 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 위와 같다.

 

주택재건축사업에서 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

그리고 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 또한 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 위와 같다.

 

다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다고 하여 조합설립동의와 조합설립인가 신청서류를 정하고 있다.

 

또한 ‘도정법 시행령’에서의 토지등소유자의 동의는 국토해양부령으로 정하는 동의서에 동의를 얻는 방법으로 하게 된다.

 

이 때 동의서에는 △건설되는 건축물의 설계의 개요 △건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액 △비용의 분담기준 △사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항 △조합정관이 포함된다.

 

그런데 문제는 단독주택 재건축이나 소규모 연립주택 재건축 등이 산재되어 있는 경우 동의율 산정에 어려움이 크다는 것이다.

 

‘도정법’ 제2조제7호는 주택단지의 하나로 (마)항에서 “건축법 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지”를 규정하고 있는데, 이는 주택법에 의하여 사업계획승인을 받을 필요가 없는 적은 규모로 건설된 연립주택 또는 다세대주택을 말하는 것이다.

 

주택으로 쓰는 1개 동의 층수가 4개층 이하의 공동주택이고, 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660㎡를 초과하느냐, 초과하지 않느냐에 따른 구분이며, 이는 별도로 다른 주택단지와 구별을 하여야 한다.

 

이 경우 공동주택의 각 동별 구분소유자가 5인 이하의 경우라면 ‘도정법’ 제16조제2항의 규정 즉 “주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우에는 제외한다)”라는 규정의 적용을 받게 될 것이다.

 

개정 전 법률에 의하면 공동주택 재건축사업은 토지등소유자 4/5이상의 동의가 필요로 하므로, 각 동이 5세대로 지어진 연립주택으로 다세대주택이 10개동으로 구성된 경우에 동의율은 △각 동별 4세대와 그들의 전유면적 비율 2/3이상의 동의 △전체 50세대의 4/5인 40세대의 동의와 그들의 전유면적 비율이 요구됐다.
그러나 현재의 ‘도정법’에 의해 소규모 재건축조합을 설립하려면 5세대 이하의 동은 각 동별 구분소유자 및 의결권의 동의를 받지 않아도 재건축을 할 수 있는 경우가 된다.

 

그러므로 5세대 이하의 공동주택이 단독주택지 내에 있거나, 각 동이 5세대로 지어진 연립주택이나 다세대주택단지의 동의에 대한 명확한 규정의 보완이 필요하다.
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