2012년 거시 경제 성장률은 선진국 경기침체 및 유럽 재정위기 등 대외 경제환경 불확실성 증가로 2011년에 비해서 소폭 낮아질 것으로 보인다. 2011년은 환율이 올해보다 절상되어 수출이 감소하고, 내수에서도 소비나 투자가 다소 둔화될 것으로 보인다.

 

물가나 이자율도 2010년에 비하여 소폭 증가할 것으로 예상되나, 건설투자는 민간건설 수요 증가로 2010년에 비해서 소폭 증가할 것으로 보인다.

 

다음으로 주택공급 물량을 살펴봐야 할 것이다. 우선 2012년 아파트 입주물량은 2011년보다 10.9% 정도 감소할 것으로 예상되고 있다. 국토해양부 아파트 입주물량 자료에 따르면 2011년은 20만3천호 정도이나 2012년에는 18만3천호에 불과할 것으로 예상되고 있다. 이에 비해서 비아파트 준공물량은 크게 증가할 것으로 예상되고 있다.

 

아파트 인허가 물량은 2011년 10월까지 누계로 20만6천826호로 전년동기 대비 103.6%가 증가했다. 비아파트 부문은 2011년 10월까지 전년동기 대비 137%가 증가했다. 2011년 10월까지 다세대·다가구 주택은 전년동기 대비 114.6%가 증가했고, 단독·연립주택은 22.7%가 증가했다.

 

이들 비아파트 주택의 경우 대략 6개월에서 1년 정도의 건축 기간을 감안한다면 2012년 상반기에 7만호 내외 물량이 완공될 것으로 보이고, 2011년 연말과 2012년 상반기 중에 인허가 받은 물량은 2012년 하반기에 완공 입주가 시작될 것이다. 이처럼 비아파트 부문에서의 소형 또는 원룸 형태의 주택은 크게 증가하나 중소형 아파트는 2012년에도 부족할 것으로 예상된다.

 

주택시장 환경의 불확실성 증가에도 불구하고 실수요인 전세시장은 2012년에도 상승세가 지속될 것으로 보인다.

 

재개발, 재건축의 이주철거 물량에 따라서 다르기는 하겠지만 수요 증가가 주택 순증가보다 여전히 크게 때문이다. 수도권과 지방 모두 전세 가격이 2011년에 이어서 2012년에도 상승할 것으로 보인다.     

 

2012년 주택 매매시장은 권역별로 나누어 보면 수도권 시장은 수급 여건이나 거시경제의 불확실성에 비추어 2011년보다 나아질 것이나 큰 폭의 회복세를 보이기는 힘들 것으로 보인다.

 

수도권 중에서도 서울은 주택공급량이 2011년에 비하여 2012년에 1만호 가량 감소하지만 경기도와 인천시는 주택 공급량이 증가한다. 다만, 서울은 재개발·재건축에 따른 멸실 물량이 상당해 공급 부족이 지속될 것으로 보이고, 경기도는 매매·전세비율이 2011년 11월 기준으로 54.6% 정도로 수도권 중에서 가장 높아 어느 정도의 매매가격 상승 압력으로 작용할 것으로 보인다. 따라서 수도권은 서울시와 경기도는 전세가격 상승과 함께 매매가격도 소폭 상승세를 나타낼 것으로 예상된다. 

 

지방의 경우에는 2012년에도 주택 공급량이 줄어들 것으로 보여 전세가격 및 매매가격 상승 압력이 지속될 것으로 보인다. 다만, 지방에서는 지역에 따라서 차이가 날 것으로 보인다. 부산시와 대전시의 경우에는 2011년 매매가격이 전세가격 상승률보다 더 높아져 전세·매매 비율이 낮아지고 있다. 이는 자기자본 투자 수익률이 하락한다는 것을 의미하기 때문에 가격 상승에 따른 투자 수요가 다소 줄어들 것으로 보인다. 그 이외의 지방광역시나 기타 지방은 공급량 부족에다가 매매·전세비율도 여전히 상승 중이기 때문에 상승폭은 다소 둔화될 가능성은 있으나 높은 가격 상승세가 지속될 것으로 보인다.  

 

2011년 이후 도시형생활주택, 오피스텔, 고시텔 등 원룸형 주택 공급이 크게 증가하고 있어 소형 가구의 수요는 어느 정도 충족시켜 줄 수 있을 것으로 보인다. 오히려 2~3인 가구의 중소형 주택의 공급 부족이 지속되면서 중형평형의 아파트가격 상승률이 높게 나타날 것으로 보인다. 이에 비하여 대형평형의 경우에는 여전히 준공후 미분양 물량이 많아 2012년에도 가격이 회복세를 타기는 어려울 것으로 전망된다.