V. 계약체결 및 공공관리자의 감독 등
1. 계약의 체결
조합은 총회에서 선정된 시공자와 그 업무범위 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 미리 총회의 의결을 거쳐 별도의 계약을 체결하여야 하며, 그 계약내용에 따라 상호간의 권리와 의무가 부여된다. 계약내용을 변경하는 경우도 같다. 다만, 금전적인 부담이 수반되지 아니하는 사항의 변경은 대의원회(대의원회가 없는 경우 이사회)의 의결을 거쳐야 한다(표준정관 제12조제2항).

 

조합은 시공자와 체결한 계약서를 조합해산 일까지 조합사무소에 비치하여야 하며, 조합원의 열람 또는 복사요구에 응하여야 한다. 이 경우 복사에 드는 비용은 복사를 원하는 조합원이 부담한다(표준정관 제12조 제3항).

 

시공자와의 계약내용에는 토지 및 건축물의 사용?처분, 공사비 및 부대비용 등 사업비의 부담, 시공보증, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수 책임 등에 관한 사항을 포함하여야 한다(표준정관 제12조제4항).

 

공사계약서는 현장설명회 당시 배포한 계약서에 낙찰금액을 기재하고, 산출내역서를 첨부하여야 한다. 또한 마감재 수준은 홍보물 및 건축될 모델하우스(견본주택)  마감재와 동등이상의 최신시설 및 자재를 사용하도록 하면 된다.

 

조합은 총회에서 선정된 시공자가 정당한 이유없이 3월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 총회의 의결을 거쳐 당해 선정을 무효로 할 수 있다(시공사 선정기준 제15조). 이 경우 조합은 낙찰자의 입찰보증금을 몰수할 수 있다.

 

2. 입찰보증금의 예입조치(서울시의 경우)
(1) 입찰보증금의 법적 성격=입찰보증금은 손해배상액 예정으로 추정되므로(대법원 1997. 3. 28. 선고 95다48117 판결), 조합은 입찰보증금의 몰수 사유만을 입증하면 손해의 발생 및 그 금액을 증명하지 않고서 예정배상액을 청구할 수 있다.

 

입찰보증금이 몰수되는 입찰자는  채무불이행이 그에게 책임이 없는 사유로 발생한 사실, 손해가 전혀 없다는 사실, 또는 실제의 손해액이 예정액보다 적다는 것을 입증하더라도 책임을 면하거나 감액을 청구하지 못한다. 또한 조합도 실제의 손해액이 예정액보다도 크다는 것을 입증하여도 증액을 청구하지 못한다. 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조제2항).

 

입찰보증금의 몰수 규정의 효력과 관련 대법원(1997. 3. 28. 선고 95다48117) 판결은 “이 사건 경쟁입찰이 비록 정식계약이 체결되기 전의 예약단계이기는 하나 그 당시 낙찰자로 하여금 계약체결의무 불이행으로 인한 손해배상액으로 입찰가액의 5% 이상을 예정하였다고 하여 그것이 거래관행상 부당하게 과중하다고 보기 어려운 점, 정부투자기관관리기본법 제20조제2항, 정부투자기관회계규정 제190조제1항, 제2항, 제6항도 피고와 같은 정부투자기관이 경쟁입찰을 실시하는 경우에 입찰금액의 100분의 5 이상을 입찰보증금으로 납부하게 하고, 이 경우 낙찰자가 계약을 체결하지 아니한 때에는 당해 입찰보증금을 투자기관에 귀속시키도록 규정하고 있는 점을 알 수 있는바, 이러한 사정에다가 원심이 지적한 점을 더하여 보면, 이 사건 약관조항은 약관의규제에관한법률 제8조, 제6조에 반하지 아니하는 전부 유효한 것이라고 할 것이다”라고 판시하였다.

 

(2) 총회에서 선정된 시공자 입찰보증금의 대여금 전환=실무상 조합은 시공사 선정이전까지 정비사업전문관리업체로부터 사업경비를 대여받고, 시공사 선정이후 사업경비를 시공사로부터 대여받아 정비업체의 대여금 등을 상환하고 있다. 따라서 조합은 “총회에서 선정된 시공사의 입찰보증금은 대여금으로 전환된다”는 입찰참여 안내서상의 규정 또는 당사자들간 합의에 입찰보증금을 대여금으로 전환하고 있다.

 

(3) 입찰보증금의 환급=조합은 해당 건설업자등에게 다음에 따라 입찰보증금을 환급하여야 한다.
① 총회 상정할 업체 결정에서 제외된 건설업자등 : 대의원회 개최일부터 14일 이내
② 총회에서 시공자로 선정된 건설업자등 : 계약일부터 14일 이내(단, 조합이 시공자와 협의한 경우 대여금으로 전환이 가능하다.)

 

③ ①와 제② 외의 건설업자등 : 총회 개최일부터 14일 이내
입찰참여제안서에서 조합이 입찰보증금을 환급하는 경우 예치기간중 발생한 이자는 조합에 귀속된다고 규정할 수 있다.

 

(4) 입찰보증금의 몰수=조합장은 총회에서 선정된 건설업자등이 정당한 사유없이 계약을 체결하지 아니하거나 입찰참여 규정 등을 위반하여 조합에 손해가 발생한 경우 해당 건설업자등의 입찰보증금을 해당 조합에 귀속시킬 수 있다. 이 경우 조합은 미리 그 뜻을 해당 건설업자등에게 통지하여야 한다.

 

입찰보증금의 예입조치 사유가 발생한 때에는 지체없이 그 뜻을 해당 금융기관 또는 보증기관 등에게 통지하고 당해 입찰보증금을 현금으로 징수하게 하거나 조합 소유 유가증권으로 전환하게 할 수 있다. 총회에서 시공자 선정이 무효로 된 경우에는 입찰보증금을 조합에 귀속시킬 수 있다.
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