조합원 부담규모의 산정방식

맹신균변호사/법무법인 동인 1. 조합설립동의서상 ‘분담금 추산방법’ 조합설립에 관한 토지등소유자의 동의는 국토해양부령으로 정하는 동의서에 동의를 받는 방법에 따르며, ‘주택재개발사업·도시환경정비사업조합 설립동의서’와 ‘주택재건축사업조합 설립동의서’는 도시정비법 시행규칙 제7조 제3항 및 별지 제4호의2 서식 및 제4호의3 서식을 규정하고 있다. 조합설립동의서에 명시된 ‘분양대상자별 분담금 추산방법’은 아래와 같다. 분양대상자별 분담금 추산액 = 분양예정인 대지 및 건축물의 추산액 - (분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 가격 × 비례율*) *비례율 = (사업완료 후의 대지 및 건축물의 총 수입 - 총사업비) / 종전의 토지 및 건축물의 총 가액 2. 조합원 분담금 및 비례율 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 조합원은 그 차액에 해당하는 금원을 부담하거나 환급받게 된다. 분양받은 종후자산 감정평가액이 해당 조합원 종전자산 권리가액보다 많은 경우에는 그 차액을 부담금으로 납부해야 하며, 반대로 종후자산 감정평가액이 해당 조합원 종전자산 권리가액보다 적은 경우에는 그 차액을 환급금으로 지급받게 된다. 조합원의 권리가액은 해당 조합원의 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱하여 산정한다. 따라서 비례율이 100%라면 종전자산 평가액과 권리가액이 같게 되며, 비례율이 100%를 초과하면 권리가액이 종전자산 감정평가액보다 높게 되지만, 비례율이 100% 미만일 경우에는 권리가액이 종전자산 감정평가액보다 낮아지게 된다. 비례율이란 정비사업 완료후 대지 및 건축물의 총 추산액에서 총 사업비를 뺀 금액을 사업구역내 조합원 소유의 종전 토지 및 건축물의 총 감정평가액으로 나눈 비율을 말하며, 개발이익률이라고도 한다. 비례율을 산정하는 것은 정비사업으로 예상되는 개발이익을 추정하고, 그 개발이익을 조합원들의 종전자산 감정평가액에 반영하여 권리가액을 정하는 것이다. 비례율을 산정함에 있어서 유의해야 할 점은 분모항목에서 분양받은 조합원의 종전자산 총 감정평가액만이 해당되기 때문에 재건축사업에 있어 미동의자 소유의 종전자산과 현금청산대상자의 종전자산 감정평가액은 제외되어야 한다. 대신 재건축사업에 있어 미동의자 소유의 종전자산의 매도청구금액과 현금청산 금액을 추정하여 총사업비에 포함하여야 한다. 비례율 산식에서 보는 바와 같이 비례율은 종전자산 감정평가액, 총 분양수입 및 총사업비 등의 변동에 따라 변화하게 된다. 3. 감정평가액 변동과 권리가액·부담금과의 관계 종전자산 감정평가액 평균 수준의 높고 낮음은 권리가액과 부담금에 전혀 상관이 없다. 종전자산 감정평가액이 변동하더라도 조합원 개인의 권리가액과 부담금은 전혀 변하지 아니하다. 종전자산 감정평가액이 높아지면 비례율이 낮아지고, 종전자산 감정평가액이 낮아지면 비례율이 높아지기 때문이다. 종전자산의 감정평가는 정비사업으로 창출되는 사업이익을 각 조합원이 어떻게 나누어 가지느냐는 비율을 정하는 감정평가로서 종전자산 감정평가액 자체가 사업의 이익이나 손실에 영향을 미치지 아니하며, 따라서 조합원의 권리가액과 부담금에도 전혀 변화를 주지 아니한다. 오히려 종전자산 감정평가액이 너무 높으면 현금청산 대상자가 증가하여 남은 조합원이 불리해질 수 있다. 사례 : 종전자산을 평당 1천500만원으로 감정평가한 경우와 평당 1천800만원으로 평가한 경우의 조합원의 부담금 ①총수입이 3천억원이고, 총사업비가 1천500억원임. ②총 사업면적 1만평. ③조합원 갑은 20평을 소유하고, 분양신청한 30평의 분양가가 4억원임. ④종전자산의 평당 단가는 동일하다는 전제.

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