“국민혈세 매몰비용 예산, 정비사업활성화에 활용 바람직”
“조합에 떠넘긴 임대주택·세입자 보상 공공이 책임져야”

 

 

“주민들이 정비사업 후 재정착을 하지 못하고 구역해제 하려는 것은 그만큼 이익이 나지 않기 때문이다.

추가 용적률을 허용해 수입을 늘릴 수 있게 하고, 임대주택 등 부담을 걷어내야 한다.”

임대주택, 세입자 주거이전비 등 공공 부담을 다시 공공에게 되돌려 조합의 분담을 낮추면서 사업 정상화를 유도해야 한다는 취지의 토론회가 열렸다.

공공의 제역할 찾기를 통해 침체된 정비사업을 되살리고 사업 정상화를 유도하기 위한 자리다.

이날 토론회에서 정리된 내용들은 조만간 청와대 및 국토교통부 등 유관기관에 접수시켜 제도개선을 추진할 예정이다.

창간 10주년을 맞아 본지는 (사)대한도시정비관리협회, (사)한국도시재생연구원과 공동으로 ‘도시정비사업 규제개혁 토론회’를 지난 22일 대한건설회관에서 개최했다.

경제 호황기 때 조합에게 떠넘겼던 공공 부담을 경기 침체기에 공공이 다시 가져가라는 것이다.

이날 토론회에는 임영수 전국도시재개발재건축조합연합회 사무총장이 주제 발표하고 학계·업계 관계자들이 토론자로 참석했다. 임 사무총장의 발표 내용을 주제별로 나눠 좌담회 형태로 정리했다. <편집자 주>

 

 

 

출구정책의 문제점과 개선방안

▲임영수 전국도시재개발재건축조합연합회 사무총장=정비구역 조합원들의 사업추진 찬반 갈등은 구역해제로 해결할 문제가 아니다. 이익이 나도록 하면 된다.

주민들이 재개발사업에 반대하는 이유는 개발이익보다 손실이 커서 재정착을 할 수 없다고 판단하기 때문이다.

서울시가 구역해제 비용으로 투입하는 매몰비용은 시민 혈세를 낭비하는 것이고, 되레 찬반 갈등을 조장한다.

따라서 문제를 해결하는 방법은 첫째, 상식을 벗어난 규제들을 과감히 폐지해야 한다.

둘째, 매몰비용으로 책정된 금액을 정비사업 활성화 자금으로 활용해야 한다. 셋째, 재개발구역의 노후도를 감안해 사업추진 완급을 조절, 단계별로 추진하도록 해야 한다.

넷째, 추가 구역 없이 현재의 구역 모두를 정비하는 방안을 연구해야 한다. 다섯째, 재개발사업을 정치적으로 이용해서는 안 된다.

▲김기완 한국감정평가학회 회장=사업이 추진되지 않는 상황에서 추진주체가 없는 경우에 해제하는 것은 이해된다.

문제는 분양까지 완료된 조합에 대해서도 실태조사를 통해 사업중단 여부를 묻게 하는 상황이 발생하고 있다는 점이다.

분양까지 완료한 곳의 사업을 실태조사를 통해 취소하려고 하는 것이 갈등의 원인이다. 실태조사가 조합원과 조합원 사이에서 갈등을 부추기고 있다.

이런 실태조사는 사실상 필요하지 않다고 생각한다.

 

〈임대주택 건립〉

▲임 사무총장=임대주택 매각 과정에서 불합리한 점들도 적지 않다.

현행 서울시 정비조례 제23조에서 임대주택 계약은 건축공정이 20%일 때 체결하도록 돼 있는데 조합에 불리한 규정이다.

조합은 계약과 중도금 등 절차에 따라 비용을 지급해야 하는 반면, 서울시는 그 이전까지 자금 투입을 하지 않다가 20% 시점에 매입하도록 하고 있다.

결국 조합이 20% 공정까지 서울시가 내야 할 이자 부담을 떠안는 꼴이다. 따라서 임대주택에 대한 매매대금도 건축물 기성고에 따라 초기부터 지불돼야 한다.

그래야 서울시 대신에 조합원들이 내야 하는 부당한 이자손실을 줄일 수 있다. 

서울시가 조합에게 주는 임대주택 건축비도 터무니없이 낮다. 서울시가 재개발임대주택을 매입할 때는 국토부에서 고시한 공공건설임대주택 표준건축비를 적용해 지급한다.

그런데 이 기준은 실제 정비구역에서 건설업체와 계약되는 금액의 약 70% 전후에 불과하다.

서울시는 생산원가의 20~30% 저렴한 가격에 할인 구매를 하고 있는 셈이다. 서울시가 이익을 보는만큼 조합원들은 손실을 보고 있다.

따라서 서울시는 조합원 분양가격인 생산원가로 매입해야 한다. 부당한 임대주택 매매 관련 조례규정은 개정돼야 한다.

〈세입자 주거이전비〉

▲임 사무총장=세입자 주거이전비는 집을 가졌다는 이유로 영세한 조합원이 되레 세입자에게 거액을 줘야 하는 비상식적인 제도다.

2013년 4/4분기 통계청 근로자가구 지출비 조사표에 따르면 3인 가족의 경우 약 1천300만원을 조합에서 세입자에게 지급해야 한다. 여기에 이사비도 추가해야 한다.

이 모두 영세한 조합원들이 부담해야 한다. 여기서 비상식적인 상황도 발생한다. 젊은 세입자의 경우 세입자의 부모가 주택과 토지를 소유하는 경우가 대부분이다.

세입자의 직장 수입까지 합산하면 세입자 가족이 조합원보다 수입이 월등히 많은 경우도 쉽게 찾아볼 수 있다.

재개발 조합원의 상당수는 무허가 건물에서 살고 있는 사람도 있고, 심지어 국공유지 위 무허가 건물에 사는 사람도 있다.

현행 제도는 세입자라면 무조건 임대주택과 주거이전비 4개월치를 지급하도록 돼 있어 문제가 되고 있다.

따라서 세입자 주거이전비 지급은 당연히 공공에서 부담해야 한다. 중앙정부 또는 서울시가 나서야 한다. 

▲안광순 법무법인 산하 대표변호사=공공이 책임감을 회복해야 한다. 공공이 공공으로서 해야 할 일을 회피하지 말아야 한다.

현재 정비사업에서 발생하는 문제는 공공이 그 책임을 다 하지 못하고 있어 발생하는 것이다.

이를 방증하는 두 가지 사례가 있다. 첫째, 세입자 보상 문제다. 세입자 문제는 국가나 공공이 책임져야 하는 문제다.

그러나 그 책임을 조합에 떠넘기고 있어 문제가 발생하고 있다. 조합의 사업비로 세입자 보상을 하다보니 눈 먼 돈이라는 인식이 발생하고 있다.

세입자를 두지 않은 토지등소유자가 자신의 친척 명의를 활용해 세입자의 주거이전비를 받는 문제가 발생했다.

그 후 이런 문제를 해결하기 위해 세입자 비용은 조합이 아닌 개별 집주인의 종전 자산가액 중에서 정관에서 정해 제외하도록 했다.

그러자 또 다른 문제가 발생했다. 종전자산가액에서 과도한 금액이 차감된다는 원성이 나오기 시작한 것이다.

보증금 2천만원에 월세 20만원을 받는 경우, 2년간 보증금의 이자와 500만원 가량의 월세 수입이 전부다.

그러나  이 조합원은 세입자 보상비로 1천500만원을 뱉어내야 하는 상황에 처하는 것이다. 

 

〈정비기반시설 기부채납〉

▲임 사무총장=‘도정법’ 제65조 규정은 공공이 조합에게 기부채납을 적법하게 강요하도록 하는 독소조항이다.

도로 설치 시 조합이 100억원을 사용하고, 기존 정비기반시설이 50억원이라면, 정부는 50억원의 이익을 보고, 조합은 50억원 손실을 본다.

문제는 그 반대의 경우는 인정되지 않는다는 것이다. 조합이 설치비용으로 50억원을 사용하고, 기존 정비기반시설이 100억원이라면, 조합은 50억원을 내야 한다.

따라서 양 측 모두 손해보지 않도록 관련 규정 개정이 필요하다.

▲안광순 대표변호사=사회저소득층이 주로 거주하는 재개발구역은 기반시설 비용과 관련해 공공의 지원이 더욱 절실하다.

기존 정비기반시설이 매우 열악해 더욱 많은 비용이 투입돼야 하기 때문이다. 그러나 현행 기준은 재건축 조합원에 비해 경제적 상황이 열악한 재개발 조합원들에게 더욱 많은 정비기반시설을 설치하도록 해 부담을 덧씌우는 꼴이다.

열악한 지역에 대한 정비기반시설은 공공이 부담해야 한다.

 

〈용적률 제도 개선〉

▲임 사무총장=용적률 제도 개선이 필요하다. 현재의 용적률로는 영세한 조합원들이 재정착을 할 수 없다.

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 3종일반주거지역의 경우 200~300%로 규정하고 있다.

따라서 관련법에서 규정하고 있는대로 조건없이 적용돼야 한다. 용적률 감축은 비례율과 연결돼 주민들의 재정착률과 직접적으로 연관된다.

재개발사업의 대상이 경제적으로 보호를 받아야 하는 영세한 서민이라는 것을 잊지 말아야 한다.

▲임 사무총장=공공관리제도의 개선이 시급하다. 공공관리제는 2009년 오세훈 전 서울시장 당시 최초로 발표됐다.

오 전 시장은 공공이 관리하면 가구 당 1억원 이상이 인하될 수 있다고 발표했다.

공공관리제 도입의 이유는 정비사업으로 인해 세입자가 희생 당하고, 지주와 건설사의 이익만 추구되며, 조합과 건설사 간 부적절한 관계 발생, 분양가 인상, 원주민과 세입자 재정착 문제, 조합장 뇌물 사건 등의 발생을 막겠다는 것이었다.

나아가 서울시 주도로 ‘도정법’을 개정해 공공관리의 근거를 마련했다. 당시 4개의 시범지구로 성수지구를 지정했다.

문제는 서울시의 약속이 그대로 지켜지지 않았다는 것이다.

공공관리제도 도입 이후 재개발사업이 활성화되지도 않았고, 사업이 투명해져 가구당 1억원의  부담금이 절감되지도 않았다. 전문성 향상과 자금조달도 원활해지지 않았다.

오히려 공공관리제도 도입 이전보다 시장을 악화시켰다. 부동산 경기하락과 더불어 불경기를 촉진시키는 불쏘시개 역할을 했으며, 주민간 정비사업 추진 찬반 갈등을 심화시켰다.

아울러 공공관리제도가 출구정책으로 변질되어 주민갈등을 정점으로 치닫게 하고 있다. 나아가 정비사업 전체를 마비시켜 조합 협력업체들은 파산 지경에 이르고 있다.

서울시의 당초 공공관리제 도입 계획대로라면 지금 성수전략지구의 4개 구역은 공사를 완료했거나 공사 중에 있어야 한다.

그런데 그렇지 않다. 공공관리제도 내부에 총체적인 문제가 있다는 것을 뜻하는 것이다.

결론적으로 공공관리제도는 폐지돼야 한다. 감독관청이 정비사업을 간섭하면 주민 간 갈등만 조장하고 주민 부담만 가중시키게 된다.

경제원리에 의해 사업이 추진될 수 있도록 민간 자율에 맡겨야 한다.

 

공공관리제도의 제도적 모순과 부작용

▲두성규 한국건설산업연구원 연구위원=정부와 서울시는 정비사업 문제의 해법을 구역해제 쪽으로 몰고 갈게 아니라, 사업을 진행할 수 있는 방향으로 바꿔야 한다.

당초 정비구역으로 지정된 것은 각자 지정될 필요성이 있었기 때문이다.

현재 서울시에서 실태조사가 진행되고 있는데, 이 실태조사에 따른 주민 의견이 진정한 의사인지 궁금하다.

실태조사 과정에서 제공된 추정분담금 자료가 사업성을 정확히 판단내릴 수 있는 자료인지 의문이기 때문이다. 구역해제 위주의 서울시 정책에서 이런 점들이 간과되고 있다.

매몰비용도 해결책이 없는 상황이다. 서울시는 매몰비용을 지원해 줄 수 있는 것처럼 얘기하고 있는데 실제로는 그렇지 않다.

조합이 신청한 매몰비용의 전부를 주는 것이 아니다. 서울시에서 영수증 등으로 인정되는 금액만 준다. 그나마 인정되는 매몰비용의 70%만 지급한다.

현장마다 굉장히 적은 금액의 비용만 인정될 가능성이 높다. 그러나 이런 점들이 알려지지 않아 구역해제를 요구하는 분들 중 구역해제를 하더라도 자신들에게는 피해가 없을 것이라고 오해하는 경우가 있다.

구역해제 시 매몰비용의 부담주체가 누구인지도 아직 명확히 정리된 게 없다. 주민 부담인지, 조합원 부담인지, 조합 부담인지, 아울러 사업 찬성자 부담인지, 전체 조합원 부담인지, 아무것도 정해진 것이 없다.

서울시는 이 같은 문제들을 감당 못하고 있다. 국가 세금으로 매몰비용을 부담하는 것도 국민 공감대가 우선돼야 하는데 아직도 공감대 형성이 미약하다.

매몰비용에 대한 시공사 손금 인정 규정도 국회를 통과 했으나 시장 반응은 없는 상태다. 매몰비용 문제가 계속 방치될 경우, 내년이 되면 더 큰 문제가 발생할 것이다.

무엇보다 중요한 것은 사업기간을 줄여줘 각종 이자 등 금융비용을 줄여주는 것이다.

정비사업을 완공하는데 10년이 걸리는 것을 과감한 절차 개선으로 절반으로 줄여 정비사업을 활성화 시키는 방안의 도입이 필요하다.

 

〈시공자 선정 시기〉

▲임 사무총장=현행 재개발 시행방식은 조합원들이 토지를 제공하고 건설업자가 자금을 투자해 진행되는 합동재개발방식이기 때문에 시공자 선정 시점이 매우 중요하다.

 ‘도정법’ 제11조에 따르면 조합설립인가 이후 건설업자를 선정할 수 있도록 규정했으나, 서울시는 도정조례를 통해 사업시행인가 이후에 선정하도록 규정하고 있다.

문제는 조합이 자금난으로 사업추진을 제대로 할 수 없다는 것이다. 이에 대해 서울시는 추진비용의 70~80%를 융자 알선한다고 했으나 이 또한 문제가 발생하고 있다.

융자 받을 때 담보를 제공해야 하는데 담보 제공 문제로 조합 내부에서 갈등이 시작되면서 사업이 어려워지고 있다.

따라서 서울시에서도 법 규정에 따라 조합설립인가 이후에 시공자를 선정할 수 있도록 해야 한다.

▲오병천 전국재개발연합회 회장=조합설립인가를 받았다면 시공자를 선정할 수 있도록 해야 한다.

아무리 좋은 뜻을 가진 정책이라도 자금투입을 끊기게 하고, 그로 인해 사업을 추진할 수 없다면 잘못된 정책이다.

정비사업은 자금이 많이 필요한 사업이다. 시공자를 앞당겨 선정할 수 있도록 법 개정을 해야 한다. 

 

도시정비사업 활성화 방안

<정비사업에 대한 금융 지원 강화〉

▲임 사무총장=서울시의 정비사업 금융지원도 문제가 많다. 추진위의 경우 최대 10억원, 조합의 경우 최대 20억원으로 융자액을 확대했다.

하지만 이 금액으로 설계비용, 세입자대책비, 조합원 이주비를 충당할 수 없다. 사업규모에 비하면 필요한 금액의 1% 미만일 것이다.

이 금액도 까다로운 조건을 충족해야 한다. 결국 조합에서 이러한 서울시 자금융자를 받을 수 없다는 게 가장 큰 문제다.

조합장이 보증하고 신용대출을 받아야 하는데 조합장 임기가 2년이라는 점이 발목을 잡는다.

이 문제를 해결하기 위해 임기가 끝나면 후임자가 전임자의 보증을 자동승계하고 전임자의 보증은 없던 것으로 하는 제도가 마련돼야 한다.

무엇보다 장기저리의 금융권의 특별 융자가 이뤄져야 한다. 서울시의 부족한 예산으로는 충분한 자금지원이 불가능하다.

특별 융자 제도를 입법화 해 조합들이 필요로 하는 금액을 대출 받을 수 있도록 해야 한다.

현재 건설사가 보증하는 대출금리는 매우 높아 조합에 부담을 주기 때문에 장기 저리의 대출 제도를 만드는 것이 필요하다.

 

〈정비사업 감정평가 제도 개선〉

▲전병복 사당2 재건축 조합장=현금청산제도의 모순점을 지적하고자 한다. 매도청구 과정에서 남아 있는 조합원보다 주택을 팔고 나가는 현금청산자가 더 큰 이익을 보고 있다.

매도청구 재판 과정에서 이와 관련해 내가 재판장에게 따졌다. 매도청구 과정에서 법원은 감정인을 단 한 명만 지정한다.

법에서 최소한 두 명을 선정해 감정평가를 하도록 하는 것과 차이가 있다. 문제는 이 한 명의 감정인이 절대적 역할을 한다는 점이다.

우리 단지의 경우 2년 전에 6억7천만원을 주고 매입한 사람이 8억7천만원의 현금청산 평가를 받았다.

감정인에게 최근 국내의 부동산 가격이 모두 곤두박질쳤는데 어떻게 이렇게 높게 평가를 했느냐고 따졌다.

그러자 그 감정인이 사업에서 빠져 나가는 것이니 인센티브를 줘야 한다고 답했다.

그리고 그러한 평가는 자기의 고유한 권한이라고도 주장해 어이가 없었다. 현금청산 평가에 대한 제도 개선이 필요하다.

 

〈아파트 입면차별화 계획은 주민 자율에 맡겨야〉

▲임 사무총장=서울시 공동주택 발코니 규제를 주민 선택에 의하도록 하는 것도 필요하다.

현재 서울시건축위원회 공동주택심의기준에서는 공동주택의 입면 다양화를 위해 발코니 벽면 길이를 규제하고 있다.

전체 발코니 벽면 길이의 30% 부분에 발코니 설치를 하지 못하도록 하고 있다. 이를 통해 외부에서 아파트 발코니를 봤을 때 들쭉날쭉한 디자인을 느낄 수 있도록 하자는 취지다.

실용성보다는 디자인적 요소를 강조한 것이다.

그러나 모든 사람들에게 디자인적 요소를 강요할 수는 없다. 재개발지역 주민들은 디자인보다는 100년 이상 견딜 수 있는 실용성 있는 아파트를 원하고 있다.

따라서 발코니 입면을 규제할 것이 아니라 자율에 맡겨야 한다. 디자인적 요소를 강조하는 주민이 많다면 현행 서울시 권고대로, 실용성이 필요한 주민이 많다면 실용성을 택하도록 해야 한다.

 

〈재개발사업의 법률적 성격 규정 필요〉

▲임 사무총장=재개발사업의 법률적 성격 규정도 필요하다. 정부가 조합을 바라보는 이중적 판단기준이 문제다.

관련 부서 이익에 따라 어떤 때는 공공 목적의 공익사업이 되고, 어떤 때에는 이익을 추구하는 영리사업자 취급을 받는다.

예를 들어 조합에 대해 각종 세금을 징수하거나 국공유지를 매각할 때는 철저하게 영리사업자로 보고 대응한다.

그러나 세입자와 관련해서는 입장이 돌변해 공공사업이라고 주장하는 이중성을 보이고 있다.

이 같은 이현령 비현령식의 해석은 부당하다. ‘도정법’에서 재개발사업의 명확한 법률적 성격을 명시해야 한다.

 

정비사업 활성화 추가 대책

〈정책 당국자에게 한 마디〉

▲임 사무총장=첫째, 정책당국자는 현재 주민들이 정비사업을 반대하는 이유를 파악해야 한다.

바로 사업이익이 없어 재정착을 할 수 없다는 판단 때문에 반대하는 것이다. 해법은 부당한 정비사업 관련 법령을 폐지하거나 개선해 개발이익을 조합원에게 돌려주는 것이다.

둘째, 누가 누구를 착취하거나 착취 당하는 등의 비뚤어진 시각을 바로 잡아야 한다.

재개발구역은 조합원들이 조합을 구성해 시공자와 합동재개발사업을 진행 중인 사업이다.

지주, 소유자, 건설업자 등이 선량한 조합원들의 재산에 손실을 주거나 착취하는 자는 없다는 것을 인식해야 한다.

셋째, 대책 없이 조합인가를 취소하고, 구역을 해제하는 것을 중지해야 한다. 현재 난마처럼 얽힌 정비사업 문제를 구역해제 한다고 해서 해결되는 것은 아니기 때문이다.

구역해제로 몰아가기 보다는 사업정상화를 전제로 사업추진 방안을 연구해야 한다.
넷째, ‘세입자와 영세민을 위한 구역해제’라는 말은 정책 담당자가 실태파악을 잘못했다는 증거다.

조합설립인가가 취소되거나 구역이 해제되면 되레 세입자는 피해를 본다. 4개월분의 생활비 평균 약 1천만원을 받지 못할 뿐만 아니라 임대아파트 배정 받을 권리도 사라져 버린다.

다섯째, 정책당국자는 정비사업을 정치적으로 이용하지 말아야 한다. 그 피해는 정비구역 주민뿐만 아니라 부동산 경기침체, 주민 갈등 등 사회혼란으로 파급된다.

여섯째, 정비사업의 실패 원인을 추진위원장 및 조합장 등 조합 임원에게 전가하지 말아야 한다.

이들은 대개 그 지역 지도자로 총회에서 경선을 통해 당선된 선출직 임원이다. 관리처분 과정에서 산출되는 비례율이 낮은 이유는 조합 임원들이 무능해서가 아니라 개발이익을 환수해 가는 부당한 법령 때문이다. 

▲조기태 한국도시정비사업조합 중앙회장=정비사업 조합원에 대한 인식을 바꿔야 한다. 정비사업 조합원을 모두 부자인 것처럼 본다.

정비사업을 진행하는 조합원들은 노후불량주택에 산다. 부자가 왜 노후불량주택에 살겠는가.

조합원들은 결코 부자가 아니다. 서민인 조합원을 위한 정비사업 활성화가 필요하다. 4·1대책에도 불구하고 아직까지 크게 제도가 개선된 것은 없다.

재건축초과이익환수 법률은 여전히 살아 있다. 단지 금년 말 관리처분인가를 신청하면 유예해 준다는 것이다.

이 모두 2006년 부동산시장이 가장 피크일 때 만들어진 법이다. 분양가 상한제도 살아 있다. 이것도 2006년 전후에 도입된 규정이다.

모두 시장에 맡겨야 한다. 시장이 바뀌면 관련 규정도 탄력적으로 바꿔 적용해야 하는데, 호황기 때 만들어지고 난 이후 변화가 없다는 게 문제다.

용적률 문제, 정비기반시설 기부채납 문제 등 다양하다. 정비기반시설 기부채납의 용어도 부적절하다. 기부가 아니라 강요다. 강제로 규정해 놓고 강요하고 있다.

▲김태경 변호사=현재 제도가 있음에도 불구하고 규정이 미비해서 생기는 문제를 지적하고자 한다.

 ‘도정법’상 재건축사업에서의 토지분할 문제다. 법에 토지분할 규정이 있음에도 불구하고 토지분할을 할 수 없는 상태다.

현재 재건축사업이 동별 동의 요건 문제로 사업추진이 어렵다. 일부 동 또는 상가 동에서 2/3 동의가 안 나와 조합설립이 불가능하다.

결국 조합설립을 하기 위해 토지분할 소송 방안이 제기된다. 문제는 도정법에 특례 조항이 있는데 약발을 받지 않는다는 것이다.

그 규정을 근거로 소송을 하면 엄청난 시간이 소요된다. 최종 결론이 나오려면 대법원까지 가야 하기 때문에 그 사이 사업은 올스톱 되고, 금융비용이 급증한다.

피해는 결국 조합원들에게 전가되고 있다. 조속한 법 개정을 통한 보완이 필요하다.
 

▲김군수 경기개발연구원 선임연구위원=국가경제 및 부동산시장 정상화 차원에서 정비사업의 활성화가 필요하다.

이를 위해 규제완화가 진행해야 한다. 다만, 여러 가지 규제완화를 했을 때 모든 현장이 정비사업을 할 수 있을까에 대한 고민이 필요하다.

2012년 경기도 지역의 뉴타운 사업성을 검토한 결과, 세대당 부담금 1억5천만원으로 산출됐다. 이때 종전 가치 1억700만원이었다.

대출 이자에 대한 부담이 적지 않을 것으로 판단한다. 결국 전체 지구 중 10~20%의 구역해제는 불가피하다고 판단한다. 가계부채 문제도 고려해야 한다.

▲곽도 중앙대 교수=정비사업에서 각 이해관계자들 간의 분쟁을 조율하는 분쟁조정기구 설립이 필요하다.

조합원과 조합원 사이, 조합과 시공자 사이 등 다양한 이해관계인 사이의 입장을 조율하고 중재할 수 있는 제도가 만들어져야 한다.

현재 정비사업에서는 시공사가 갑이다. 이 과정에서 공사비 증액 등 문제가 발생하고 있다.

어떤 곳은 기존 비용 대비 50%까지 올라가 갈등이 빚어지고 있다.

이런 문제들의 해결을 분쟁조정위에서 담당하고, 그 결과를 광역자지단체장이 책임지고 시행하는 전체적인 시스템을 구축해야 한다.