분양대상자의 누락, 착오 등으로 인한 관리처분계획의 변경과 소송 등으로 향후 추가분양이 예상되는 경우 등을 대비하여 정관 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 남겨놓은 것을 의미한다(서울시조례 제31조).

2. 법적 근거

사업시행자는 분양신청후 잔여분에 대하여는 정관 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물 포함)로 정할 수 있으며, 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등은 주택법 제38조의 규정을 준용한다(법 제48조 제3항, 시행령 제51조).

정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 하며(법 제48조 제4항). 보류지는 도시개발법 제33조에 의한 보류지 또는 체비지로 본다(법 제55조 제2항).

3. 보류지의 지정범위

우선매수 청구권자(법 제64조제2항)가 있는 경우 토지등소유자에게 분양하는 공동주택 총 건립세대수의 1% 범위 안의 공동주택과 상가 등 부대복리시설의 일부를 보류지로 정할 수 있다(서울시 조례 제31조 제1항 제1호).

사업시행자는 1%의 범위를 초과하여 보류지로 정하고자 하는 때에는 구청장에게 그 사유 및 증빙서류를 제출하여 인가를 받아야 한다(서울시 조례 제31조 제1항 제2호).

4. 보류지의 처분에 관한 총회결의

보류지를 분양받을 대상자 중 우선매수 청구권자와 법·영 또는 이 조례에 따른 토지등소유자의 자격기준에 합당한 자를 제외하고는 사업시행자는 총회의 의결을 거쳐 분양받을 대상자를 결정하여야 한다(서울시조례 제31조 제2항 제1호).

조합원총회의 결의 및 관할 관청의 인가를 거친 관리처분계획에 포함되는 보류지분의 처분행위는 원칙적으로 관리처분계획에서 정한 방법에 의하지 아니할 경우 그 효력이 없고, 이러한 관리처분계획에 반하는 내용의 조합 정관의 규정 역시 그 효력이 없다고 보아야 한다.

대법원 2009.6.25.선고 2007다28642, 28659, 28666 판결은 “보류지분의 처분방법을 관리처분계획과 별도의 결의사항으로 분류하여 대의원회의 대행결의가 가능하도록 명문화했던 개정전 법에서와 같은 예외조항을 두지 아니한 위 개정법의 규정 아래에서는 조합원총회의 결의 및 관할 관청의 인가를 거친 관리처분계획에 포함되는 보류지분의 처분행위는 원칙적으로 관리처분계획에서 정한 방법에 의하지 아니할 경우 그 효력이 없다고 보아야 할 것이고, 이러한 관리처분계획에 반하는 내용의 조합정관의 규정 역시 그 효력이 없다 할 것이다”라고 판시했다.

5. 대의원회의 보류지 처분 대행

보류지는 관리처분계획에 포함되어야 하고, 위 관리처분계획에 관한 총회의 결의가 있어야 한다.

만약 관리처분계획에 보류지의 분양대상자, 분양금액에 관한 기준만을 정한 후 대의원회에게 보류지의 분양대상자, 분양금액을 정할 수 있는 권한을 위임하고 있다면 대의원회는 위 관리처분계획(총회 결의)에 따라 보류지의 분양대상자, 분양금액을 결정할 수 있을 것이다.

관리처분계획 수립시 직접 보류시설의 처분방법을 규정하지 않고 총회의 결의에 의하도록 한 경우 대의원회가 총회의 권한을 대행하여 위 보류시설의 처분방법을 결정할 수 있는지 문제될 수 있으나, 보류지의 처분방법은 총회의 고유권한에 해당한다고 보이므로, 대의원회가 이를 대행할 수 없다고 해석되어야 할 것이다.