22. 건축공사비
6)사례연구(계속)
(16)건설업자가 정비사업조합에게 건설용역을 제공하는 경우 부가가치세 거래징수(문서번호:부가가치세과-239, 생산일자:2011.03.11)

 

▲질의내용 요약=재건축사업장 시공사의 공사비와 관련하여 시공사에서는 공사비에 포함된 매입세는 국민주택규모(전용면적 85㎡)이하의 세금이고, 사업경비에 포함된 매입부가가치세는 국민주택규모 초과의 세금이라고 주장하며, 매입세와 매입부가가치세는 다른 세금이라 진술하고 있습니다.

 

위의 주장이 사실이라면 국민들은 매출세도 내고 매출부가세도 내야하고 부가세도 내고 부가가치세도 내야하는 사실과 같다고 생각합니다.

 

매입세라는 용어가 세법에 규정되어 있는지 및 매출세, 부가세가 세법에서 규정하고 있는지 여부와 시공사의 주장대로 매입세도 내고 매입부가가세도 내야 하는 것으로 세법에서 규정하고 있는지 질의합니다.

 

▲회신=건설산업기본법 등에 의하여 등록한 건설업자가 정비사업조합에게 계약상의 원인에 의하여 국민주택규모 초과분의 아파트의 건설용역을 제공하는 경우에는 당해 정비사업조합이 당해 아파트를 조합원에게 분양하든지 또는 일반인에게 분양하든지 관계없이, 그 건설용역의 대가에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것임. 따라서 건설업자는 당해 건설용역을 공급받는 자로부터 과세표준에 10%의 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 거래징수하여야 하는 것이며, 이 경우 과세표준은 금전으로 대가를 받는 경우 그 대가로 하는 것입니다.

 

▲부연설명=재건축정비사업조합이 시공사에게 건설용역에 대하여 대금을 지급할 때 고려해야할 사항은 다음과 같다.

 

첫 번째는 공사도급계약서다. 재건축조합과 시공사간에 공사대금에 대한 용역계약서를 작성할 때, 부가가치세에 대한 명확한 내용을 기재해야 한다. 이에 대한 관련 예규를 보면 시공사(건설사)가 부가가치세가 과세되는 재화나 용역을 공급하는 때에는 부가가치세를 공급받는 자(재건축조합)로부터 거래징수하여야 하나, 계약금액에 부가가치세가 포함되었는지 여부는 계약내용에 따라 당사자 간에 해결할 사항이라고 되어 있다.

 

부가가치세가 공사용역대금에 포함되어 있는지 불포함되어 있는지를 명확히 계약서에 명시해야 부가가치세에 대한 분쟁을 피할 수 있다.

 

두 번째는 세금계산서와 계산서의 수취이다.국민주택규모(전용면적 85㎡)이하의 건설용역은 부가가치세가 면제되므로 시공사는 계산서를 발행하여 재건축조합에 교부해야 한다. 즉, 부가가치세가 면제되기 때문에 재건축조합이 시공사에 부가가치세를 줄 의무가 없다.

 

국민주택규모(전용면적 85㎡)초과의 건설용역과 상가의 건설용역은 부가가치세가 과세된다. 따라서 시공사는 상기 용역대금에 대해서는 세금계산서를 교부한다. 재건축조합은 세금계산서를 수령한 후 부가가치세를 포함하여 대금을 지급한다. 이 때 부가가치세가 용역대금에 포함되어 있는지의 여부는 공사용역계약서에 의하여 판단한다. 부연하면, 공사도급계약서에서 부가가치세에 대한 명확한 규정이 포함되어 있어야 분쟁을 방지할 수 있다.

 

세 번째는 건설사가 건설산업기본법 등에 의하여 등록이 되어 있는 면허가 있는 자인지 확인해야 한다. 건설산업기본법 등에 의하여 등록을 하지 않은 무면허 사업자와 재건축조합이 거래한다면, 거래금액에 대하여 전액 부가가치세를 지불해야 한다. 국민주택규모이하의 건설용역에 대하여 부가가치세 면제 혜택을 받지 못한다. 그러므로 재건축조합은 면허가 있는 건설업자와 거래했을 경우보다 원가가 부가가치세만큼 늘어난다.

 

시공사는 적법한 건설관련면허가 있는 데, 시공사에게서 재하청을 받는 건설업자가 무면허인 경우가 있을 수 있다. 이때는 원청자인 시공사는 적법한 건설면허가 있기에 국민주택규모이하의 건설용역에 대해서는 재건축조합에 계산서를 교부해야 한다. 그러나 재하청을 받은 건설사는 무면허이기 때문에 계산서를 원청자인 시공사에게 계산서를 교부 못하고 세금계산서를 교부해야한다. 따라서 원청자인 시공사는 재건축조합에서 부가가치세를 받지 못하고 재하청회사한테는 부가가치세를 지불해야 하는 상황이 된다. 그러므로 건설산업기본법 등에 의하여 등록을 한 면허가 있는 건설업자와 거래를 해야 부가가치세에 대한 분쟁을 피할 수 있다.

 

더불어 공사시점인 현재 시공사의 건설면허가 정지되어 있는 지의 여부도 파악해야 한다.
문의 : 02-834-7887