법인세는 일반분양수입에서 일반 분양한 그 부동산에 해당되는 공사원가와 관리비 등 대응원가를 공제한 후 ‘소득(과세표준)×세율’로 법인세액을 계산합니다.

공사원가는 주로 용지비와 건축비 등 제사업비로 구성됩니다.

여기서 용지비는 조합의 취득가액으로써 조합법인 장부에 기장된 가액을 말합니다.

외부에서 땅값을 지불하고 취득했다면 용지 매입비가 취득가액이 됩니다.

그런데, 조합원으로부터 출자 받은 토지 등은 대금을 직접 지불하지 아니하고 출자한 종전 자산에 대응하여 조합원에게 권리를 인정하게 됩니다.

따라서 취득가액을 높게 하거나 낮게 하면 원가가 달라지고 결국 법인세액에 영향을 미치게 됩니다.

그러므로 장부상 취득가액을 얼마로 할 것인가가 중요합니다.

현행 '법인세법 시행령' 제72조와 국세청 유권해석 등에 의하면 취득가액은 정비사업조합이 조합원으로부터 현물출자 받은 날을 기준으로 한 가액을 인정하도록 하고 있습니다.

여기서 출자 받은 날은 조합설립인가일 또는 현물출자 신탁등기 접수일을 기준으로 하고, 가액은 출자일을 기준시점으로 평가한 외부 감정평가서가 있는 경우에는 그 가격으로 하되 감정 받은 가액이 없으면 출자일 기준 개별공시지가 등으로 평가하여 취득가액을 산정하도록 하고 있습니다.

결국 원가를 높게 하면 소득이 낮아지게 되어 세액이 줄어들게 되므로, 일반적으로 기준시가보다는 시가를 반영한 감정가액이 높게 평가되므로 외부감정평가를 실시하여 그 가격으로 세법상 원가인정 받는 것이 절세측면에서 유리합니다.

이와 같은 조세 목적이 아니라도 관리처분계획 수립을 위해서는 종전자산의 감정평가가 필수적으로 필요하게 되나 세무목적과 관리처분목적의 두 가지 용도로 서로 가격시점이 다르므로 평가목적에 맞게 잘 활용할 수 있도록 외부 감정평가 실시여부에 대한 검토가 요구됩니다.