이때는 경매에 대해 약간의 관심만 있었어도 충분히 높은 수익을 거둘 수 있던 시기로 2005년 말까지 이어졌다. 그 이후의 서울, 경기 및 5대 광역시는 소위 재개발·재건축으로 인해 천지가 개벽하는 시기였다.

이 시기는 일반 매매거래는 물론, 다소 위험이 있어 보이는 물건에도 서슴치 않고 입찰에 참여하는 ‘묻지마 경매’가 유행하던 시기이기도 했다.

잠깐 그 때의 이야기를 하면, 2002년 12월에 제정되어 2003년 7월에 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 제3조 ‘기본계획수립’에 의해 어느 특정지역이 아닌 전국이 개발예정지로 지정됐다.

‘도정법’상으로는 3년 내 기본계획을 수립토록 명문화되어 2006년 6월까지 인구 50만명 이상의 전국 시·군·구는 기본계획을 수립해야 했다.

인구 50만명 이상 지역은 시(市)내에 두 곳 이상의 구(區)가 있던 곳으로 서울과 5대 광역시는 물론 경기권 내에서는 수원, 부천, 안양, 안산, 성남, 용인 등이 이에 해당된다.

이 사실을 미리 간파했던 일부 층들은 서울과 경기의 재개발 예정지에 주택이며, 땅을 사기 바빴다.

쇼핑하듯 부동산을 사들이기 시작한 때도 이 시기다. 반면 이런 광풍의 상황에서도 몇몇 특별한 상황을 제외하고는 다세대 낙찰가율은 80%대 초반이었다.

하지만 지금은 아니다. 베이비 붐 세대의 은퇴가 본격화된 이후 소위 ‘월세 받으며 사는 인생’을 꿈꾸는 사람이 많아지면서 다세대나 다가구의 낙찰가율은 가히 하늘을 찌르고 있다. 특히 9.1부동산대책이 발표된 지금 상황은 예측하기 어렵게 흘러간다.

그런데 말이다. 간혹 멀쩡해 보이는 아파트 등 인기물건이 2회나 3회 이상 유찰로 인해 재경매가 나오는 경우가 있다.

물건이야 하자는 없지만 권리분석이 난해한 경우다. 유치권이나 법정지상권 등 권리분석이 어려운 특수물건의 경우 50% 이하로 유찰되는 사례가 많다.

그 중 하나가 바로 ‘선순위 임차인’이다. 선순위 임차인에는 두 가지 종류가 있다. 하나는 확정일자와 전입일자가 말소기준권리(최초 근저당)보다 앞서는 경우, 둘째는 전입일자는 빠른데 확정일자는 없거나 늦은 경우다.

이 두 종류는 천양지차다. 선자는 물어볼 필요도 없이 100% 배당순위 1순위로 경매 낙찰자와는 무관하지만, 후자는 다르다.

전입일자 또는 확정일자 어느 하나가 최초 근저당보다 빠르다는 것은 안분배당 후 배당 받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 한다.

즉, 임차인에게 나머지 금액을 물어줘야 한다는 것이다. 따라서 인도명령신청도, 강제집행도 할 수 없고 오로지 배당받지 못하는 나머지 금액(전세보증금)을 내 줄 때까지 세입자에게 아무 말 못하게 되는 것이다.

그런데, 이상한 것이 있다. “왜, 확정일자를 받지 못했냐”는 것이다. 보증금이 수천만~수억 원에 달하는데, 어느 누구 전입과 동시에 확정일자를 받지 않겠는가.

조금만 생각해 보면 간단한 문제다. 친인척이 그곳에 전입은 했는데, 집 소유자가 주택담보대출을 받아야 하는 상황이 발생하면 은행은 세대주열람을 하게 된다.

이때 전입자가 있을 경우 누구인지 확인하게 되고, 집 주인은 친인척으로 보증금과는 무관하다는 확인서를 자필로 서명하고 인감까지 날인한 후 은행에 제출, 대출금을 받게 되는 것이다.

과거에는 이 사실을 은행채권팀에 전화문의하면 살짝 귀띔해주는 경우가 많았다.

선순위임차인으로 인해 은행의 담보채권에만 문제가 생기니 말해주지 않겠는가. 반면, 지금은 좀 다르다. 개인신용정보가 엄격해진만큼 은행은 언급하기를 극도로 꺼린다.

선순위임차인을 확인할 방법은 묘연해질 수밖에 없다. 방법은 직접 찾아가 확인하거나 주변을 탐문할 수밖에 없다. 의심된다고 무턱대고 입찰에 들어갈 순 없다.

더 큰 문제는 임대보증금이 얼마인지도 모른다는 것이다. 알려면 직접 물어보는 수밖에 없지만 그것을 말해줄 집주인이 아니며, 요즘 아파트는 바로 옆집도 모르고 사는데 알아내기가 쉽지 않다.

하지만 분명 이 상황을 마주쳤을 때, 전문가들 의견을 들으면 80~90%는 위장임차인의 경우가 많다는 의견이다.

그럼 나머지 10~20%의 불확실성은 어떻게 해소할까. 이에 대한 선순위임차인의 진위여부는 다음 시간에 살펴보도록 하자.