기부채납 비율 높아 아예 임대주택 없어
롯데칠성부지·장재터널 개통 등 호재도

 

 

국내 부동산시장 분위기가 좋다. 특히 강남권 재건축아파트는 큰 폭의 상승세를 이어가고 있다.

부동산거래정보업체 부동산써브가 내놓은 9월 3주차 부동산 시황에 따르면 강남구는 0.10%의 상승, 서초구는 0.06%의 상승을 보였다.

저렴한 매물부터 소진되고 있으며, 내놓은 물건이 바닥을 보이고 있어 가격이 상승하는 것도 시간문제라고 중개업계는 보고 있다.

특히, 이 시점에서 투자자나 실수요자가 관심을 가져야 할 재건축아파트가 있다. 재건축아파트라면 의례 임대주택을 건립해야 한다.

소셜믹스 개념이 일반화되면서 다채로운 사회계층이 한데 어울리는 문화를 만들어보겠다는 취지에서 출발한 소셜믹스지만 강남권 수요층에겐 심기가 불편한 제도 중 하나다.

하지만 서초 신동아아파트는 임대아파트 건립이라는 불편함을 말끔히 해소한 산뜻한 출발을 하고 있다.

서초구 재건축아파트 가운데 임대주택 제로(0)로 출발하는 첫 사업장이 되는 셈이다.

이번 시간에는 서초우성1,2,3차에 이어 신동아아파트의 현재와 앞으로의 가격흐름을 전망해본다.

▲서초신동아파트 재건축, 임대주택 “없다”

1979년에 준공돼 입주를 시작한 신동아파트는 전체 13개층 7개동에 전용면적 75~166㎡까지의 997가구라는 비교적 대단지 아파트로 이뤄졌다.

이곳 일대 재건축 5형제라 불리는 서초우성1,2,3차, 무지개아파트와 비교하면 무지개아파트에 이어 두 번째로 큰 단지다(우성1차=786가구, 우성2차=403가구, 우성3차=227가구, 무지개=1천74가구).

새로 건립하는 예정 가구는 총 1천356가구로 임대주택 건립이 없는 것을 감안할 때, 359가구가 일반분양으로 나올 예정이다.

임대주택 없는 재건축단지라는 프리미엄은 분양시장에 좋은 징조가 될 것으로 보인다.

신동아아파트가 임대주택을 짓지 않는 데는 서울시와 서초구청에서 경부고속도로 등 도로 인근에 위치한 아파트단지의 특성에 따라 사업부지 일부를 시(또는 구)에 무상으로 기부하는 만큼 법적상한 용적률 300%미만을 적용하더라도 임대주택을 짓지 않고 재건축을 추진하기로 방향을 잡았기 때문이다.

통상적으로 용적률 인센티브는 임대주택 건립 조건으로 받게 되지만 이곳 신동아의 경우 공공에 기여하는 기부채납 비율이 10% 이상으로 주변보다 높아 임대주택 건립을 종용받지 않게 된 것이다.

▲‘강남역’ 낀 재건축 5형제 중 막내

서초신동아아파트재건축은 이곳 재건축 5형제 중 가장 늦은 사업 추진을 밟아가고 있다.

가장 빠른 곳은 10월 분양에 들어가는 우성3차재건축으로 50여 가구 안팎을 일반분양한다.

다음으로는 우성2차재건축(사업시행인가), 무지개아파트 재건축(서울시 건축심의 통과), 우성1차재건축(조합설립인가) 순이다.

이곳 서초신동아파트는 아직 추진위원회 단계로 앞서 추진되는 재건축아파트보다 다소 늦지만 빠른 사업추진이 기대되는 곳이기도 하다.

다만, 무지개아파트 등의 일시적 대거 이주수요 등으로 인한 주변 부동산가격 영향을 고려할 때 사업은 늦어질 수 있는 반면 무엇보다 입주 후 공사소음으로 인한 불편함은 없다는 장점이 있다.

▲신동아아파트 재건축 이후, 강남일대 신규 아파트 공급 없을 듯

서초신동아재건축은 강남역이라는 국내 최대의 중심 상권에 건립되는 마지막 재건축이 될 모양새다.

유일하게 600세대 규모의 서초 진흥아파트(79년 준공)가 있으나 현재는 재건축사업이 중단된 상태다.

이는 신동아재건축 이후 상당기간 강남역 일대에서 신규주택 공급이 없다는 것을 의미한다.

신동아아파트는 국내 상권의 중심인 강남역과 인접해 있다는 것이 무엇보다 큰 매리트다.

부동산은 입지의 중요성이 상당하다는 것을 감안할 때 다른 추가 설명이 필요없는 곳이기도 하다.

최근에 지하철 9호선의 개통으로 강남일대의 상권이 남북으로 팽창하는 추세다. 시장조사업체 FR인베스트먼트에 따르면 강남역 일대는 하루 유동인구가 100만명에 육박하고 있고, 해마다 팽창하고 있다.

여기에 롯데칠성부지, 정부사부지, 장재터널 개통 등의 초대형 개발이 예정되어 있고, 주변 재건축 5형제의 개발이 이미 진행된 상태에서의 신동아파트재건축이 진행되기 때문에 다양한 호재를 누릴 것으로 기대된다.

또 신동아아파트는 강남 8학군 내에 위치한 데다 서이초, 서운중, 서울교대부속초 등의 통학권 내에 있다.

그 밖에 단지 인근에는 센트럴시티, 뉴코아아울렛, 신세계백화점, 킴스클럽할인마트, 이마트 역삼점, 이마트 양재점, 코스트코 양재점 등의 편의시설을 이용할 수 있어 편리함을 더하고 있다.

----------------------------------------

 

 

우성3차 분양 프리미엄 따라 연말까지 시세차익 1억 예상

■ 지금 투자하면 수익은?

서초 재건축  5형제 중 막내격인 신동아아파트에 관심이 있다면, 분명 오는 10월 분양에 들어갈 서초우성3차재건축에도 큰 관심을 가져야 한다.

분양가가 얼마로 책정되고 또 분양수요가 얼마나 있을 것인가, 그리고 프리미엄은 붙는지를 살펴야 하기 때문이다.

분명한 것은 강남역 일대에서 과거 10년여 동안 신규 아파트 공급은 전무했으며, 이로 인해 이 지역으로 진입하려는 수요자 층이 두터울 수 있다는 것이다.

현재까지 알려진 바로 우성3차아파트의 3.3㎡당 평균 분양가가 3천200만~3천500만원 사이가 될 것으로 보인다. 이곳의 분양이 성공리에 이뤄졌을 경우, 그 이후의 변화를 주시해야 한다.

가장 큰 관심사는 프리미엄이다. 분양 이후 프리미엄이 형성되느냐 또는 되지 않느냐에 따라 서초신동아는 물론 우성1,2,무지개아파트의 가격은 달라질 것이다.

분양가는 분양주체가 정한 가격에 불과하지만 프리미엄이 붙었다는 것은 수요자가 시장가격으로 인정한다는 의미다. 따라서 분양 이후 프리미엄이 붙는지 아닌지를 유심히 지켜볼 필요가 있다.

KB부동산을 기준으로 신동아아파트의 109㎡(공급면적)는 7억5천만~8억원까지다. 이를 3.3㎡당으로 환산하면 2천370만~2천400여만 원이다.

우성3차 109㎡의 매매가는 7억9천만~8억2천만원으로 신동아와 비슷하다. 반면 우성3차 분양예정가를 3천300만원으로 정한다 해도 약 1천만원의 차가 발생한다.

10월 우성3차의 분양이 성공하고 프리미엄이 만들어진다면 주변 아파트가격은 분명 동반상승할 것으로 보인다.

김광석 리얼투데이 리써치 센터장은 “신규아파트가 공급될 때, 분양가 자체는 중요한 척도가 되지 않는다.

다만 분양이후 시장에서 그 가격을 인정하고 여기에 피(프리미엄)를 붙여 거래가 된다면 주변 주택시장에 미치는 영향은 지대하다고 할 수 있다”고 전했다.

과거 2004년 이후 부동산 활황기 때의 사례를 보면 분양하는 신규아파트의 가격에 따라 주변 아파트가격이 오르는 현상은 서울 경기를 비롯한 전국의 공통현상으로 나타났으며, 주변아파트 가격의 상승은 또 다시 신규아파트 분양가를 올리는 역할이 반복돼 왔다.

현 정부는 최경환 경제부총리를 중심으로 부동산 살리기에 몰두하고 있으며, 향후 금융부담도 더욱 가벼워질 것이라는 전망으로 부동산 등 실물경제의 상승은 번복하기 어려운 의견으로 고착화되고 있다.

그렇다면 신동아아파트는 얼마까지 오를 것인가가 핵심이다. 10월 우성3차의 3.3㎡당 분양가가 3천300만원으로 책정되고, 109㎡의 평균 분양가가 10억9천만원일 때, 여기에 조합원이 부담하는 추가부담금이 1억5천만원이라고 가정하면, 실제 소요되는 매매가는 9억5천만원이며, 분양가와는 1억4천여만원의 차가 난다.

올 연말까지 많게는 1억여 원까지의 시세 차익이 불가능한 상황은 아니라는 게 부동산업계의 판단이다.

--------------------------------------------------

 

■ 궁금합니다

왜 강남역 일대는 10여년 동안 아파트 신규 공급이 없었나?

=이곳이 10여년 동안 신규주택공급이 없었던 이유는 사업성에 기인한다. 과거 참여정부(노무현 전 대통령)시절 주택가격의 급등을 잡기 위해 재건축사업에서 적용 가능한 용적률을 230% 안팎으로 묶어놨다.

이 경우 10층 이상 중층아파트들은 사업성 결여라는 당면한 문제를 해결할 수 없어 사실상 개점휴업상태가 계속돼 왔다.

MB정부에 들어서면서 재건축 용적률은 300%까지 적용이 가능해져 그 이후 서서히 사업추진이 이뤄진데 따른 것이다.