서초재건축5형제 중 가장 규모 크고, 사업성 높아
우성3차재건축 분양성공에 재건축사업 활기 예상

 

 

최근 서울 강남역 인근에 위치한 서초우성3차 재건축아파트(래미안에스티지) 분양분이 일반인에게 공개되면서 3천여명이 몰렸다.

부동산업계와 금융결제원에 따르면 래미안서초에스티지는 특별공급분을 제외한 총 43가구의 분양에 3천80명이 분양신청 하면서 평균 71.62대 1이라는 경의적인 경쟁률 속에 1순위에서 모두 마감됐다.

가장 많은 인파가 몰린 곳은 전용83㎡로 총 11가구 모집에 2천196명이 청약해 최고 경쟁률인 199.63대 1을 보이기도 했다.

뒤를 이어 전용 101㎡에는 797명(56.92대 1), 전용 139㎡는 18가구 모집에 87명(4.83대 1)이 몰렸다.

전문가들은 서초 에스티지의 분양 대박이 강남역 일대 노후아파트 재건축사업에 활기를 불어넣을 것으로 예상하고 있다.

특히 이곳 재건축5형제라 불리는 서초우성1,2,3차, 무지개, 신동아파트의 재건축이 우수한 사업성을 갖췄다는 것이 입증돼 앞으로의 사업에 순풍을 달 것으로 기대된다.

재건축사업은 조합의 이익도 목적으로 하고 있다. 그 이익에는 일반인에게 공개하는 분양분이 얼마나 많은 효용가치를 발휘하느냐에 달려있다.

10여 년간 공급이 없던 이곳 강남역 일대 신규아파트 분양은 무성한 소문을 만들어낸바 있다.

소문의 핵심은 분양가를 얼마로 책정해야 인기몰이를 할까 하는 것이었지만 지금까지 기준점이 없어 조합에서도 망설임이 없지 않았다.

하지만 서초 에스티지의 분양 성공으로 확실한 기준과 답을 만들어낸 것이다. 이제 이곳 재건축5형제의 사업은 더욱 빨라질 것으로 기대된다.

가장 먼저 최근 조합원 관리처분 총회를 마친 서초우성2차가 일반인을 대상으로 분양에 들어갈 것이며, 사업시행인가를 목전에 둔 무지개아파트, 연이어 우성1차, 신동아아파트 순으로 분양은 진행된다.

하우징헤럴드에서는 재건축5형제 연재 마지막 시간으로 ‘서초무지개아파트 재건축’을 자산증식 및 관리측면에서 조명하고자 한다.

서울시 서초구 효령로 401(서초동 1335) 일대에 위치한 서초무지개아파트는 지난 7월 서울시 도시건축공동위원회의 심의가 통과돼 사업시행인가를 목전에 둔 곳이다.

건립규모는 지하3층~지상35층 규모로 임대주택 138가구를 포함한 1천489가구의 대규모 아파트단지를 건립하게 된다. 착공은 내년 10월이며 완공은 2018년 10월로 예정됐다.

이곳은 강남역 분당선 도보 7분거리, 2호선 강남역은 도보 10분 만에 닿을 수 있는 초역세권에 위치해 있다.

1978년 12월에 준공됐으며, 총 9개동에 1천74가구가 살고 있다. 이곳이 지난 7월 8일 서울시 건축위원회의 심의를 통과하면서 임대를 포함한 1천489가구의 대형아파트단지로 탈바꿈하게 된다.

이곳은 서초재건축5형제라 불리는 이 일대 5개 재건축아파트 중 가장 규모가 큰 곳이기도 하다.

아파트의 규모는 전통적으로 집값과 밀접한 연관이 있다. 수요자들은 500가구 이하 아파트보다 1천가구 이상 아파트를 선호한다.

그 만큼 가격변화에도 영향을 끼쳐 오를 때는 빠르게, 내릴 땐 둔하게 변하는 특징이 있다.

이곳 우성1,2,3차아파트보다 더 높은 상승이 기대되는 이유다. 또한 무재개아파트는 8학군지역으로 서이초교, 서운중 등이 도보로 통학할 수 있을 만큼 인근에 위치해 있으며, 편의시설로는 센트럴시티, 뉴코아아울렛, 이마트 역삼점, 이마트 양재점, 코스트코 양재점 등을 이용할 수 있다.

-----------------------------------------------

 

 

분양가 3.3㎡당 3500만원
지금사면 2억원 수익 기대

■ 투자 수익은 얼마나 될까

KB부동산자료에 따르면 지금까지 서초무지개아파트의 전용 82㎡의 최고가격은 지난 2007년 5월에 기록한 9억5천500만원이었다.

현재 무지개아파트는 최고가 대비 약 10.5% 하락한 8억5천500만원이다. 반면, 최저가를 기록한 2005년 2월(5억1천만원)과 대비하면 무려 59.8%가 상승한 가격이기도 하다.

최근 인근 아파트인 우성3차재건축의 분양 성공으로 호가 중심이지만 가격이 가파르게 오르고 있다. 실

제 KB부동산시세에서 전용 82㎡가 8억5천500만원으로 최고가를 나타내고 있지만 인근 부동산에는 로얄층의 경우 8억7천만~8억8천만원까지 올려 내놓고 있다.

3.3㎡당 평균 3천300만원에 분양한 우성3차는 전용 83㎡의 경우 분양가가 11억원에 이른다.

이를 놓고 볼 때, 추가부담금 1억5천만원(109㎡→112㎡)으로 면적증가 없이 1:1로 옮긴다 해도 최고 10억3천만원이 소요되는 반면 약 7천만원(8억8천만+1억5천만)의 이익이 발생한다는 것을 알 수 있다.

반면, 이 금액은 매입에 따른 금융비를 감안하지 않았을 때의 예상수익으로 금융비를 감안한다면 실제 예상되는 수익은 크지 않을 것으로 보인다.

그렇다면, 이제 주목해야 할 것은 지난 시간에도 언급했듯 서초우성3차재건축의 프리미엄 향방이다.

분양가는 건설사가 내놓는 금액에 불과한 것으로 수요자의 희망, 일종의 소비자가와는 다르다. 하지만 여기에 프리미엄이 발생한다면 그때는 얘기가 다르다.

수요자는 프리미엄까지의 금액이 시장가격으로 인정한다는 의미로 이 때 무지개아파트의 향후 분양가격에도 큰 영향을 미치게 된다.

현재도 무지개아파트는 불과 1~2주 사이에 2천만~3천만원의 호가가 상승했다. 지금의 호가는 언제라도 내려갈 수 있지만, 우성3차의 분양아파트 프리미엄이 붙는다면 상승여력은 더욱 짙을 것이다.

프리미엄이 붙을 경우 주변 아파트의 호가는 올라가고, 거래가 역시 상승한다. 무지개아파트의 3.3㎡당의 평균 분양가격이 오를 수 있다는 얘기다.

우성3차는 3천300만원 선에 분양해 최고경쟁률 199대 1을 기록했다. 수요자의 높은 반응으로 프리미엄도 기대해 볼 수 있는 상황이다.

무지개아파트가 분양에 들어가는 시점은 대략 2015년 10월경으로 약 1년여가 남았다.

그 사이 시장경기가 좀 더 호전된다면 우성3차 조합이 기대했던 3.3㎡당 3천500만원도 기대해 볼 만하다.

현재를 기준으로 3천500만원에 분양된다면 전용 83㎡는 11억5천500만원으로 약 2억7천500만원의 수익을 남길 수 있으며, 추가부담금 1억5천만원을 제할 경우엔 1억2천500만원의 수익이 예상된다. 낡은 아파트에서 새아파트로 옮기면서 1억2천500만원의 수익이 발생하는 것이다.

김광석 리얼투데이 이사는 “인근 부동산의 분양성공은 주변에 많은 영향을 미치게 된다”며 “특히 프리미엄의 유무에 따라 어제와 다른 시세를 보이게 된다”고 전했다.

반면 김광석 이사는 “겉으로 나타난 숫자만을 보고 성급히 투자에 나서는 것은 금물”이라고 조언했다.

재건축사업은 예상과 달리 사업성 문제로 더딘 추진이 될 수도 있고 또, 사업성이 좋으면 시공자선정 문제로 인해 조합원들 간의 분열로 이어져 예상외로 기간소요가 클 수 있다는 것이다.

기간이 길어질수록 투자자에게는 손실을 발생시킨다. 금융차입은 물론, 순수 자기비용으로 투자했더라도 기회비용의 손실은 있다. 금액이 크다보니 한해 수천만 원의 금융이자가 발생하기도 한다.

---------------------------------------------------------------

 

새 조합장 선출로 일단 악재 제거… 빠른 사업 기대

■ 향후 사업 일정

재건축사업에 투자하려면 무엇보다 조합의 움직임을 주시해야 한다. 사업은 진행이 빠른 것이 좋다.

우성3차의 경우 추진위원회 승인(2010년 7월)부터 관리처분(2013년 12월)까지 불과 3년5개월이 소요됐다.

반면, 개포주공1단지의 경우 2003년에 추진위원회 승인을 마쳤지만 현재까지 관리처분을 하지 못했다. 무려 15년의 시간이 지난 것이다.

이렇듯 투자자나 수요자의 입장에서 재건축사업은 자칫 큰 목돈이 오랫동안 묶일 수 있는 위험요소가 많은 투자처 중 하나다.

그렇다면 무지개아파트는 지금 어떤 상태인가. 이곳은 지난 7월 서울시 건축위원회의 정비계획변경안이 통과되면서 사업의 급물살을 타는 듯했다.

다만, 조합내부에서는 올해 8월경 조합장이 새롭게 선출됐고, 기존 조합장은 새조합장 선출에 대해 문제가 있음을 주장하고 나섰다.

이런 이유 등으로 인해 서초구청에는 조합장 변경인가를 신청하지 못한 상태다. 이 문제가 해결되기 전까지는 사업시행인가를 받기는 어려울 것이라는 게 재건축업계의 전망이다.

하지만 모든 것에는 굴곡이 있듯 재건축사업도 다르지 않다. 지금의 무지개아파트가 잠시 주춤한 모양세지만 상황이 정리되면 빠른 추진과 함께 가격의 정상화를 보일 것이 분명하다. 투자의 몫은 오롯이 투자자 본인의 판단이다.

그 누구도 그 문제에 대해 판단을 대신해 줄 수 없다. 분명한 것은 우량주의 경우 하락장에 이어 상승장은 반드시 온다는 것이고, 무지개아파트는 분명 재건축사업의 우량주임에 틀림이 없다.