대출이자 못 받아도 경매 처분 때 일시회수 위해
실제 빌린돈과 설정액이 차이 나는건 은행의 꼼수
부동산경매에 입문하면서 가장 힘들 것 같은 부분이 무엇이라고 생각하는가. 터무니없고 우습게 들릴지 모르지만 ‘말’ 즉 용어다.
우선 입문을 하려면 책이든 강의든 들어야 한다. 그 때 겪게 되는 어려움 중 하나가 “도대체 무슨 말인지 알아들을 수가 없다”이다.
지나고 보면 왜 이런 쉬운 말을 몰랐을까 하는 생각도 들지만 용어는 다른 나라의 언어와도 같이 생소하고 낯설다.
누군가의 강의를 듣고 모르는 부분이 있다면 즉시 물어보면 편하겠지만, 몰라도 그냥 지나치거나 또는 책으로 입문을 시작하는 사람들(사실 대다수가 책으로부터 시작된다.)에게는 모르는 용어 때문에 많은 어려움을 느낀다.
물론 책에서도 용어설명은 있다. 하지만 그 설명조차도 어려울 수 있다. 문제는 사례가 없어서다.
특정 용어에는 어떤 사례가 있는지에 대해 쉬운 글이 없으니 설명조차도 이해를 하지 못하는 것이다.
가장 흔하게 듣는 말 중에는 근저당이 있다. 부동산 등기부등본을 떼어보면 갑구와 을구가 있는데 을구에 있는 내용 중 가장 쉽게 눈에 띄는 항목이다.
예로써 근저당과 또 그에 얽힌 이야기를 풀어보자. 등기부등본의 갑구와 을구에 대해서는 추후 설명하겠다.
김갑동이 사업을 하려는데 돈이 필요할 때 찾는 곳이 은행이다. 이때 은행은 김갑동의 지불능력 등을 보는 신용상태를 확인하게 되지만 무엇보다 확실한 담보를 내놓으라고 한다.
이 때 김갑동은 담보물로 자신의 집을 내놓게 되고, 은행은 주택의 가치를 산정하여 최대 60%까지 대출을 일으킬 수 있다.
이때 김갑동이 타 은행에 동일한 주택으로 또 대출을 받을 수 있으니 대출을 해 준 은행은 근저당설정등기를 해놓는 것이다.
한데 근저당 설정액은 실제 대출금액과는 사뭇 다르다. 김갑동이 만약 1억원의 대출을 했다고 하면 근저당설정액은 1억2천만원이 될 확률이 높다.
즉 120%의 근저당설정 비율을 책정해 놓는 것이다.
실제 빌린 돈과 설정액이 크게 차이가 나는 것은 은행의 꼼수다. 절대 한 푼이라도 놓칠 수 없다는 냉혈기업이기도 한 곳이 은행이다.
설정액이 실제 차입금보다 높은 이유는 빌려준 돈의 이자를 제대로 받지 못할 수도 있을 때를 대비해서다.
김갑동이 지불해야할 이자(금융비)가 연 4%라면 1년에 400만원으로 매월 33만4천원 정도를 분할 납부하면 되는 것에는 변동이 없다(1억×4%÷12).
하지만 만약 김갑동이 월 납부이자를 제때 내지 못했을 때, 즉 2회 이상 미납시 은행은 김갑동의 채권을 부실채권(NPL)으로 분류한다.
은행은 그 후에 지체 없이 법원에 해당 주택에 대한 경매신청을 하게 되고, 그 다음의 절차는 집 주인 김갑동의 의사와는 상관없이 일사천리로 진행된다.
법원경매가 진행되는 동안의 기간은 대략 1년여 정도다. 즉 은행은 1년 동안 이자를 받지 못하니 실적에 흠이 갈 수 있다.
그래서 120%를 설정하고, 해당 주택이 제3자에게 낙찰이 되었을 때, 원금 1억원에 20%를 더하여 1억2천만원을 은행이 챙기는 것이다.
이렇게 은행은 담보 잡은 주택의 소유자가 이자를 제때 납부하면 좋지만 납부하지 못하더라도 절대 손해를 보지 않는 금융구조를 설정해 놓은 것이다.
한 가지 덧붙이자면, 근저당은 설정등기를 해야 하고 이는 등기소에서 이뤄지는 절차다.
은행이 개인에게 돈을 빌려주면서 설정하는 등기는 은행이 부담하거나 또는 50:50으로 부담한다.
반면, 은행에서 빌린 돈을 다 갚아도 은행은 등기부등본에 설정된 근저당권을 말소(삭제)해 주지 않는다.
은행은 다만 돈을 다 갚을 때 말소할 것인지를 묻고 말소하겠다고 하면 비용을 지불해야 한다고 말한다. 이 때 드는 비용은 대략 10만원 안팎이 소요된다.
말소하려면 돈이 들지만 말소하지 않으면 그 주택에 세입자나 또는 타 은행에 돈을 빌려야 할 때 문제가 발생하게 때문에 10만원이 들더라도 말소하는 것이 좋다. 아니면 본인이 직접 하는 방법도 있다.
과거와 달리 말소등기하는 것이 까다롭지 않아 요즘에는 개인이 직접 말소하는 사례도 많다.
근저당 설정액은 법으로 고시되어 있는 사항은 아니다. 은행 좋자고 만들어놓은 것 중 하나로 설정액 또한 제각각이다.
KB국민은행이나 신한은행, 우리은행처럼 제1금융권의 경우 120%를 설정하는 것이 관례이며, 저축은행, 새마을금고, 신용금고 등 제2금융권과 생명보험사 또는 화재보험사의 경우에는 130%를 설정하는 것이 관례처럼 되어 있다.
이 같이 설정액이 높은 이유는 LTV 즉 주택담보대출 비율과 연계되어 있기 때문이다. 1금융권은 현행법상 주택담보가치의 60%까지 대출이 가능하다.
반면 2금융권은 80%, 때론 90%까지 대출이 가능하다. 즉 부실채권이 될 확률이 높은 상태로 이 때문에 2금융이 담보이자가 높은 이유이기도 하며, 또 법원경매로 이관될 때 회수해 올 수 있는 금액을 한 푼이라도 높이기 위해서이다.
