변호사/법무법인 동인
도시정비법이 시행된 10여년 동안 조합설립인가처분의 무효 다툼이 재개발·재건축 사업현장에서 가장 크게 이슈가 되었던 것으로 보인다.
일부 재개발조합은 조합설립인가 당시 도시정비법 제16조에 의한 동의율을 충족하지 못한 사례가 있었고, 재개발조합은 조합설립인가처분 무효확인소송 중 조합설립변경인가 절차를 통해 조합설립인가의 하자를 치유하려고 시도하였다.
또한 일부 재건축조합은 미동의자들에 대한 매도청구권 행사를 위해 조합설립변경인가를 받았다.
조합설립인가 당시의 동의율 하자치유 또는 새로운 매도청구권 행사를 위한 조합설립변경인가의 절차는 조합설립인가에 준하는 절차를 따라야 할 것인바, 해당 재개발·재건축조합은
①전체 토지등소유자들로부터 새로운 조합설립(변경)동의서를 징구하고,
②창립총회에 준하는 총회의 결의를 하여야 하며,
③행정관청으로부터 조합설립변경인가를 받아야 한다.
조합설립(변경)동의서의 양식은 도시정비법 시행규칙 제7조 제3항 및 별지 제4호의2 서식에 의한 ‘조합설립동의서’에 의하면 된다.
조합설립(변경)동의서의 내용중 설계개요 또는 정비사업비가 최초 조합설립인가 당시와 같거나 10% 이상 차이가 나지 않을 경우에도 위 변경인가를 위한 동의서로서의 효력이 있다고 본다.
사업구역내 존치지역이 있을 경우 동의의 대상 또는 동의의 토지면적에 위 존치지역이 제외되는지가 문제될 수 있다.
현행 도시정비법 제16조를 해석함에 있어 존치지역의 면적을 동의면적에서 제외할 아무런 근거가 없고, 존치지역의 토지등소유자도 재개발·재건축사업에 일부 이해관계를 가지고 있다할 것이므로, 동의율 산정시 위 존치지역을 동의대상에서 제외해서는 안 된다(대법원 2014. 5. 16. 선고 2011두27094 판결).
재개발·재건축사업의 진행정도에 따라 재개발조합이 일부 토지등소유자들로부터 협의매수 또는 토지수용에 의해 해당 부동산의 소유권을 취득하거나 재건축조합이 미동의자들에 대한 매도청구소송의 결과에 따라 해당 부동산의 소유권을 취득한 경우가 있을 수 있다.
이때 재개발·재건축조합은 조합설립변경인가를 위해 조합설립변경동의서를 징구함에 있어 협의취득에 의하여 소유권을 상실한 토지등소유자들을 동의의 대상에서 제외하여야 한다(대법원 2014. 5. 29. 선고 2013두18773 판결). 이 경우 소유권을 취득한 재개발·재건축조합이 동의의 대상이 될 것이다.
조합설립변경동의서에 의한 조합설립변경인가 신청전 재개발·재건축조합은 도시정비법 시행령 제22조의2에 의한 창립총회에 준하는 총회를 개최하여야 한다.
위 총회에서는 조합정관의 확정, 조합임원의 선임, 조합대의원의 선임에 관한 안건이 상정되어야 할 것이다.
재개발·재건축조합은 선거관리위원회를 구성하고, 입후보절차를 진행한 후 입후보한 임원·대의원을 총회에 상정할 수 있다.
그러나 입후보 절차를 생략한 채 종전 임원·대의원들을 총회에서 추인할 수도 있다. 총회의 진행 경과 등에 비추어 임원·대의원에 대한 추인의 취지가 포함된 것으로 볼 수 있는 사정이 있으면 충분하므로(대법원 2014. 5. 29. 선고 2013두18773 판결) 임원·대의원 연임의 안건으로 상정하는 것도 가능하다.
창립총회에 준하는 총회에 조합설립변경 동의의 안건을 상정하는 사례가 있으나 조합설립변경 동의는 조합설립변경동의서에 의한 동의를 의미하고, 도시정비법 시행령 제22조의2 제3항의 창립총회 안건에도 포함되지 않으므로, 조합설립변경인가를 위해 조합설립변경 동의에 관한 총회의 의결이 필요한 것은 아니다.
새로운 동의서에 기한 조합설립변경 동의 및 조합설립변경 인가를 득한 재개발조합은 최초 조합설립인가의 하자와 상관없이 재개발사업을 계속 진행할 수 있다.
재건축조합은 최초 조합설립인가에 의한 매도청구권 행사가 제척기간의 경과 등으로 인하여 적법하지 않다하더라도 위 새로운 조합설립변경 동의 및 조합설립변경 인가를 근거로 미동의자들에게 새로 매도청구권을 행사할 수 있다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2012다111531 판결).
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