IV. 시공사의 선정
1. 입찰참여자격 등의 심사(이사회)
(1) 입찰참여자격의 심사=조합의 이사회는 ①입찰참여자들이 입찰참여자격이 있는지, ②현장설명회에 참석하고 입찰보증금을 납부하였는지 ③입찰마감 전까지 입찰서를 제출하였는지 ④우편 또는 팩스로 접수된 입찰제안서가 있는지 등을 확인하여야 한다. 또한 제한경쟁입찰의 경우 입찰참여자의 도급한도액·시공능력·공사실적 등을 검토하여야 하고, 지명경쟁입찰의 경우 입찰참여자가 대의원회에서 지명된 업체인지를 확인하여야 한다.

 

(2) 입찰서류의 심사=조합은 ①입찰참여 안내서상 입찰서류를 모두 제출하였는지 ②입찰참여자의 입찰제안서(입찰참여 견적서 포함)가 조합에서 배부한 양식에 따라 작성되었는지 ③입찰참여 견적서에 산출내역서가 첨부되어 있는지 ④조합이 예정가격을 제시할 경우 예정가격 이상으로 입찰가격을 제시한 입찰참여자가 있는지 ⑤입찰제안서상 허위의 사실이 기재되어 있는지 ⑥1명의 입찰참여자가 2개 이상의 상이한 입찰제안서를 제출하였는지 ⑦조합이 제시한 입찰참여조건과 입찰참여자의 제안내용이 현저한 차이가 있는지 ⑧입찰의 무효사유가 있는지 등을 심사하여야 한다.

 

대물지불방식(지분제 방식)으로 입찰을 하는 경우 조합의 이사회는 ①입찰참여자가 제시하는 대물변제면적이 확정 또는 변동인지 ②그리고 변동인 경우 그 조건을 명확히 제시되었는지 ③조합이 정한 ‘주택규모별 조합원 분양가, 조합원 분양주택의 규모별 세대수, 공사비 외의 운영비 등 사업비’등을 준수하였는지를 심사하여야 한다.

 

조합의 이사회는 입찰참여자가 제출한 서류에 하자가 있는지 여부를 심사하고, 보완이 필요한 경우 조합은 해당 입찰참여자에게 일정 기간을 정하여 서류의 보완을 요구할 수 있다. 그러나 입찰제안서의 중요한 부분이 불분명하거나 정정한 후 날인을 누락한 경우에는 조합은 서류의 보완 요청이 아니라 입찰의 무효로 처리하여야 할 것이다.

 

주택재건축정비사업조합이 시공자 선정을 위한 입찰 과정에서 홍보활동지침 준수서약서 제출기한까지 이를 제출하지 않아 입찰참여 자격이 없는 업체에 대하여 입찰이 마감된 후 대의원회를 개최하여 ‘홍보활동지침 준수서약서의 제출기한’에 관한 입찰참여규정을 변경함으로써 입찰참여 자격을 사후에 부여한 사안에서 서울동부지방법원(2010. 7. 2.자 2010카합1471 결정)은 “이는 사후에 관련 규정을 변경하여 무효인 입찰참여를 유효로 만드는 것이어서 허용될 수 없을 뿐만 아니라 현장설명회에 참여한 업체 중에서 홍보활동지침 준수서약서를 제출하지 않은 다른 업체에 대하여 위와 같은 입찰참여규정의 변경내용에 관한 아무런 사전 통지도 없는 상태에서 입찰이 마감된 이후에 위 특정 업체에 대해서만 입찰참여의 자격을 부여한 것이어서 다른 업체들과 사이에서 입찰참여의 정보와 그 기회가 공정하게 부여된 것이라고 볼 수 없다. 그러므로 입찰의 공정성은 물론 관련 규정의 적법성에도 위반되어 무효이다”라고 판시하였다.

 

입찰참여 안내서에 위반한 입찰제안인지 여부와 관련해 서울동부지방법원(2010. 8. 27.자 2010카합1093결정)은 “채무자 입찰참여지침 제27조 제5항에서 추후 설계도서가 변경될 수 있음을 예정하고 있는 점, 채무자 조합이 추진하는 재건축 사업에 이미 임대주택아파트 건축이 포함되어 있는 점, 사업참여제안서의 내용이 곧바로 계약의 내용으로 편입되는 것이 아니라 세부조건에 관하여는 종전에 제시했던 조건에 수정을 가하거나 경우에 따라서는 별도의 합의가 필요한 경우도 있으며 채무자의 입찰참여지침에도 이러한 점을 명시하고 있는 점, 계약 체결여부에 대하여 별도로 총회의결절차를 마련해 두고 있는 점 등을 고려할 때, 기록상 제출된 자료만으로 ○○○이 제시한 사업참여제안서가 채무자의 입찰참여지침을 명백히 위반하여 입찰을 무효로 돌릴 사유에 해당한다고 단정키 어렵다”고 판시하였다.

 

(3) 입찰제안서 비교표 작성  및 통지=서울시의 경우 조합은 건설업자등이 제출한 입찰제안서에 따라 입찰제안서 비교표를 작성하고, 건설업자등과 각각 확인?날인하여 사업을 완료하는 때까지 보관하여야 한다.
‘공공관리 시공자 선정기준’의 입찰제안서 비교표는 하나의 예시로서 조합이 여건에 따라 수정할 수 있으며, 어느 건설업체가 유리한 조건인지 명확하고, 객관적 비교가 될 수 있도록 작성하여야 한다.

 

대물지불방식(지분제 방식)으로 입찰을 하는 경우 입찰제안서 비교표에는 ①입찰참여자가 제시하는 대물변제면적이 확정 또는 변동인지, ②그리고 변동인 경우 그 조건, ③조합이 정한 ‘주택규모별 조합원 분양가, 조합원 분양주택의 규모별 세대수, 공사비 외의 운영비 등 사업비’등이 포함되어야 한다.

 

서울시의 경우 조합은 대의원회 소집을 통지하기 전에 공공관리자에게 입찰제안서 비교표의 검토를 받아야 한다. 조합은 입찰제안서 비교표의 사본을 대의원회와 총회를 개최하기 전에 대의원 또는 조합원에게 미리 통지하여야 한다.
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