지난 시간에 이어 법원경매에서 가장 중요한 용어라 할 수 있는 말소기준권리의 종류 중 담보가등기와 강제경매기입등기일에 대해 알아보자.

담보가등기를 알기 전에 우선 가등기부터 설명할 필요가 있다. 가등기는 말 그대로 본등기를 하기 전에 미리 우선순위를 확보하기 위한 예비등기라고 이해하면 쉽다.

즉 가등기는 그 자체로 아무런 효력발생이 없다. 따라서 가등기가 되어 있다고 하여 부동산 매매를 하지 못하는 것은 아니라는 말이다.

그러면 법원 경매물건에서 권리분석을 할 때, 가등기가 근저당보다 앞선 순위가 될 때가 있다.

이 때 가등기라고 하여 효력발생이 없으니 소멸할 것이라고 쉽게 생각해서는 안 된다.

그 가등기가 담보가등기인지 아니면 소유권이전청구권 보전가등기인지를 확인해야 한다.

만약 후자라면 해당 가등기는 말소기준권리로써 인정받지 못한다. 그렇다고 말소가 되는 것 또한 아니다.

소유권이전청구권 보전가등기일 경우 경매 매수인 즉 낙찰자가 인수해야 하는 권리라는 점을 명심해야 한다.

낙찰자가 법원경매에서 정당하게 인수받았다 하더라도 소유권이전청구보전가등기권자가 본등기를 할 경우 낙찰자는 소유권을 상실한다는 점을 인지해야 한다.

그러면 담보가등기를 보자. 담보가등기는 말소기준권리로써의 역할을 갖는다. 이 때 담보가등기권자는 배당을 받고 그 권리가 소멸한다. 다시 말해 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 셈이다.

하지만 등기부등본 만으로는 가등기가 어떤 등기인지 확인할 수 없다. 이것을 알기 위해서는 법원에서 경매물건명세서를 열람해야 한다.

이 명세서는 입찰 전 입찰자가 법원에 신청하면 열람이 가능하다. 만약 가등기가 있는데도 법원에 신고하지 않았다면 이 가등기는 소유권이전청구권보전가등기로 봐야 한다.

소유권이전청구권보전가등기의 경우 법원에서 판사가 해당 물건에 대해 물건에 설정된 가등기의 경우 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있으니 입찰 전에 반드시 유의해야 한다는 취지의 입찰 전 주의사항을 전달한다.

강제경매기입등기일 또한 말소기준권리가 된다. 강제경매기입등기일이 말소기준권리가 되는 이유는 이렇다.

채무자 김길동과 채권자 홍길동이 부동산을 담보로 하지 않고 채권채무관계를 맺은 후 채무자 김길동이 약속한 기일이 지나도 채권자 홍길동에게 채무를 이행하지 않았다면 홍길동은 법원에 채무변제에 관한 판결을 받고 그 판결을 근거로 법원에 다시 김길동이 소유한 부동산을 강제경매에 붙일 수 있다.

한데 이 때 경매에 붙여질 김길동 소유의 부동산에 아무런 근저당이나 가등기 등이 설정되어 있지 않다면 말소기준권리는 강제경매기입일이 되는 것이다.

여기까지가 말소기준권리가 되는 네가지 근저당권, 가압류등기, 담보가등기, 강제경매기입등기일이 무엇인지에 대해 설명했다.

필자가 경매 용어에 대해 해설을 하는 것은 경매에 입문하는 초보자의 경우 익숙지 않은 경매용어로 인해 어려움을 겪는 사례가 많기 때문이다.

사실 법원경매의 권리분석이 필요하지 않을 수 있다. 오히려 말소기준권리라는 용어 하나만 알면 누구나 법원경매로 부동산을 매수할 수 있다.

인터넷에서 경매정보를 제공하는 사이트를 예로 들어보자. 대표적인 몇 곳의 경우 실시간으로 경매 낙찰 현황과 한눈에 알아볼 수 있도록 자세한 권리분석 정보를 제공하고 있다.

또 예상 낙찰가도 제시하고 있으며, 낙찰 후 배당표까지 작성되어 초보자라도 어려운 권리분석에 관한 책을 읽지 않아도 쉽게 접근이 가능하다.

하지만 문제는 스스로 판단을 하려면 이러한 용어가 어떤 의미인지는 알아야 한다는 것이다.

여기서 한 가지, 적게는 수 만원에서 많게는 수십만 원까지 월 정보이용료를 부담하는 경매정보사이트를 선택할 때는 낙찰가와 아울러 2순위 입찰가까지 제공하는 곳을 선택하는 것이 좋다.

만약 서울 서초의 한 아파트가 경매 나왔을 경우 예비 입찰자는 가장 먼저 이미 경매가 진행된 인근지역 아파트 경매 사례를 찾아보며 적정 입찰가를 분석하게 된다.

이 때 2순위 입찰가가 중요한 이유는 1순위와 얼마의 차이로 입찰에 실패했는지를 알아야 한다.

경매입찰은 누가 얼마를 써낼지를 모르는 상태에서 하기 때문에 1순위와 2순위의 입찰가격이 물건에 따라 수억 원의 차이가 발생하기도 한다.

단돈 1원만 앞서도 1순위로써 권리를 인정받는데 수억 원을 더 써냈다면 1순위 입찰자로서는 수익이 그 만큼 낮아질 수밖에 없다.

따라서 1순위자와 2순위자의 입찰가가 어느 정도 차이가 나는지를 조사해야 비로소 적정 입찰가를 판단할 수 있다.

이러한 현상은 경매 당일 법정에서도 계속된다. 누군가 수군거리는 소리, 전화 통화하는 소리를 듣기 위해 기웃 기웃하는 눈치작전을 하는 것이다. 이 때 수집되는 정보는 곧바로 수익으로 직결되기 때문이다.