법률자문단 “어느 한쪽만 반대해도 통합은 불가능”
통합측 주장 모두 ‘허상’… 사실 은폐해 판단 흐려

 

 

통합재건축 논란에 휩싸였던 서울 서초구 신반포1차와 신반포15차가 ‘통합불가’ 판정을 받았다.

지난달 24일 신반포15차 재건축조합(조합장 송기봉)의 조합원 중 변호사 7명으로 구성된 법률자문단이 ‘통합안과 단독안 법률검토의견서’를 통해 이같은 결과를 내놨기 때문이다.

통합을 위해서는 기존 조합을 해산한 후 새로운 통합조합을 구성해야 하는데 이 과정이 사실상 불가능하다는 게 법률자문단의 결론이다.

더욱이 통합을 통해 분양가상한제 등 정책을 적용받지 않고, 정비계획 변경도 경미한 절차로 가능해 사업기간이 단축된다는 등 통합 측이 통합재건축의 명분으로 내세웠던 주장도 모두 ‘거짓’으로 판명됐다.

이에 따라 법률자문단은 지난달 27일과 지난 3일 양일간 조합원들을 대상으로 설명회를 갖는 등 ‘재건축 바로잡기’에 나섰다.

▲총회의결·조합원동의 등 까다로워 통합자체 불가

우선 법률자문단은 통합이 불가능하다는 결론을 내렸다. 두 개 단지간의 통합을 위해서는 동별 2/3이상과 전체 3/4이상의 동의를 얻어 조합설립변경인가를 받아야 하는데, 한 개 동이라도 동의율을 충족하지 못할 경우 변경인가 자체가 불가능하다는 판단에서다.

또 통합하면 사업일정이 빨라지고 사업비도 절감되는 등의 이익을 15차가 얻게 된다는 통합 측의 주장에 대해서도 반박했다.

1차의 경우 대의원회에서도 통합반대의 결의가 있었고, 조합원들에 대한 의견수렴 결과에서도 찬성률이 과반수도 미치지 못하는 것으로 나타났다는 것이다.

특히 1차의 경우 이미 일반분양을 완료한 상태여서 수분양자들의 동의를 받기가 상당한 어려움이 예상되는데다, 15차 조합원들도 통합에 대해 부정적인 견해를 갖고 있어 동별 2/3, 전체 3/4의 해산동의 및 찬성동의를 얻지 못할 것으로 분석했다.

이번 법률검토의견서를 내놓은 법무법인 한샘의 이석범 변호사는 “통합재건축을 위해서는 각 절차마다 총회에서의 의결을 거치는 등 순차적으로 선행돼야 할 사안들이 많기 때문에 법리적으로는 통합자체가 불가능한 것으로 판단된다”며 “심지어 최근 열린 1차의 대의원회 결과와 1차 조합원들을 대상으로 한 여론수렴 결과도 통합에 부정적인 것으로 나타났다”고 밝혔다.

▲분양가상한제는 사업성과 무관

법률자문단은 15차의 경우 1차와 통합하더라도 분양가상한제를 피할 수 없다고 판단했다.

이미 국토해양부가 이러한 내용으로 유권해석을 한데다, 정부정책이 변경되지 않는 한 번복할 가능성이 없다는 이유에서다.

심지어 분양가상한제를 적용받더라도 3천400만원 이상의 분양가를 인정받을 수 있을 것으로 내다봤다.

분양가는 현재가 아닌 실제 분양 당시의 시세에 영향을 받게 된다는 이유에서다. 여기에 15차가 분양할 시점에서는 상한제에 따른 분양가 결정의 요인이 되는 토지비, 건축비, 사업비 등이 증가할 가능성이 높기 때문에 충분히 3천400만원 이상의 분양가를 인정받을 수 있다고 관측했다.

나아가 법률자문단은 보호수가 이전할 공원부지는 서초구청이 1차의 사업시행인가를 할 때 이미 서울시에 귀속되면서 토지소유권을 취득했기 때문에 1차의 동의가 필요없다고 일축했다.

또 통합하지 않으면 1차가 일조권을 문제삼아 15차는 수백억원의 손해배상을 해야 한다는 주장도 허위인 것으로 드러났다고 밝혔다.

일조권과 관련해서는 종전 1차의 20동·21동 자리에 건축되는 1개동, 저층의 일부 가구만 해당하는 사안인데 15차의 건축심의때 시뮬레이션 등을 통해 일조권 침해여지를 배제하면 문제되지 않는다는 것이다.

나아가 1차나 15차 모두 3종일반주거지역에 5층으로 건축된 지역이어서 1차가 먼저 재건축을 한다고 해도 나중에 15차에 대해 일조권침해를 받는다고도 할 수 없다고 판단했다.

▲공공관리제도 적용해야 한다는 서울시 답변 ‘은폐’

법률자문단은 통합 측이 사실을 왜곡시켜 15차 조합원들의 판단을 흐리게 했다고 지적했다. 통합을 이루는데 불리하게 작용할 수 있는 사안들은 감춰둔 채 긍정적인 부분만 내세워 보기 좋게 포장했다는 것이다.

실제로 통합 측은 서울시로부터 통합하더라도 공공관리제도를 적용받게 된다는 질의회신을 받고도 15차 조합원들에게는 이러한 사실을 공개하지 않은 것으로 나타났다.

또 1차와 15차 모두의 조합원인 경우 분양권 여부도 문제로 지적했다. 현재 1차는 조합원 분양을 완료한 상태다.

당시 1차는 한 조합원이 두 채를 분양받을 수 있는 이른바 ‘1+1 제도’를 적용했다. 하지만 통합을 이루게 되면 1차 조합원이 15차를 소유했더라도 현금청산을 받아야 되고, 이로 인해 막대한 손해를 입게 된다는 게 법률자문단의 지적이다.

나아가 법률자문단은 당초 20동·21동이 통합할 당시 불리한 조건들로 합의서를 체결한 점을 감안하면 15차 역시 통합할 때 불합리하게 요구할 것이라는 우려도 제기했다.

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일반분양가 3천500만원 적용해도
무상지분율 189%… 사업성 충분

■ 신반포15차 단독 재건축 분석

신반포15차가 단독으로 재건축을 추진할 때 통합보다 더 나은 이익을 낼 수 있는 것으로 나타났다.

그동안 1차와 통합을 해야만 무상지분율을 180% 이상을 확보할 수 있다는 통합 측의 주장이 허구라는 것을 입증한 셈이다.

지난달 26일 사단법인 주거환경연구원은 신반포15차 조합원을 대상으로 ‘조합정상화를 위한 현안진단 및 대응방안 마련을 위한 주민설명회’에서 이같이 밝혔다.

특히 분양가와 공사비 등의 조건을 보수적으로 산정했는데도 이러한 결과가 나왔다는 점에서 의미가 크다.

우선 주거환경연구원은 조합원분양가를 3.3㎡당 2천975만원, 일반분양가를 3천500만원, 임대분양가를 480만원(국토부 표준건축비) 등으로 정했다.

실제 분양할 당시에는 4천만원 이상도 가능하지만 현재의 주변 시세를 감안해 분양가를 산정했다는 게 연구원의 설명이다.

또 공사비를 3.3㎡당 469만원으로 책정했다. 이 역시 올해 강남권에서 시공자를 선정한 단지들 중 가장 높은 공사비로 가정한 것이다.

이를 토대로 개략적인 사업성을 분석한 결과 비례율은 125.8%(개발이익÷종전자산총액), 무상지분율은 189.3%{(조합원분양가×대지면적)/개발이익}로 산출됐다.

따라서 1가구1주택을 선택했을 경우 전체 조합원이 향후 어떤 평형을 선택하더라도 최소 3천만원에서 최대 21억원을 환급받는 것으로 나타났다.

또 ‘1+1 제도’를 적용해 원하는 1개의 주택을 분양받고 60㎡ 1가구를 더 분양받을 경우에는 기존 45평 소유자가 55평과 62평을 분양받았을 때를 제외하고는 모두 최소 2천700만원에서 최대 14억원을 돌려받는다.

더욱이 분양가를 4천만원으로 책정했을 때에는 비례율이 154.9%, 무상지분율이 203.8%로 대폭 오르게 된다. 분양가상한액은 택지비(감정평가액), 택지비가산비, 기본형건축비, 건축비가산비 등을 분양시점에서 결정하게 된다.

따라서 향후 15차가 실제 분양할 시점에서는 분양가상한액이 올라 상한제 심의를 받더라도 분양가는 4천만원 이상 책정할 수 있을 것으로 전망된다는 게 연구원의 설명이다.

주거환경연구원의 김상규 실장은 “15차의 사업성을 검토한 결과 단독으로 추진하더라도 충분한 사업성을 갖추고 있는 것으로 나타났다”며 “이로서 단독개발시 무상지분율이 157%에 불과하기 때문에 1차와 통합을 해야만 무상지분율을 180% 이상 확보할 수 있다는 통합 측의 주장이 허위로 밝혀졌다”고 말했다.

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“외부 세력에 의해 조합 좌지우지”

■ 분노한 신반포15차 주민

 

설명회에 참석한 대다수의 신반포15차 조합원들은 통합 측에 속았다는 반응을 보였다.

단독으로 추진하더라도 충분한 사업성이 있는데 통합 측의 거짓 홍보로 조합원들을 혼란에 빠트리고 있다는 이유에서다.

특히 최근에는 조합장 해임총회 등으로 조합 집행부를 흔들어 통합을 수월하게 이루겠다는 통합 측의 속셈이 드러나면서 조합원들이 분노하고 있다.

한 조합원은 “1차는 이미 분양을 마쳐 공사가 한창인데도 이제 겨우 조합단계에 있는 우리 단지와 통합을 추진하겠다는 명분자체가 절차상 틀렸다”며 “그러면서 통합 측은 통합된 이후 조합원 1인당 10억원의 개발이익이 생긴다는 허황된 꿈만 심어주고 있어 조합원들간 갈등을 일으키고 있다”고 지적했다.

또다른 조합원은 “자체적으로 재건축을 하더라도 충분한 사업성이 확보되는데, 일부 조합원들은 어째서 1차와 통합하는 것에 목을 매고 있는지 도저히 납득할 수가 없다”며 “1차 조합은 대의원회의에서 통합을 위한 협의조차 원만하게 이루지 못한 상태인데도 불구하고 우리 조합의 해산만을 강요하고 있다”고 질타했다.

한편 오는 9일 조합원 1/10 발의로 개최될 예정인 조합장 해임총회에 대한 지적도 나왔다.

이에 대해 한 조합원은 “작금의 사태를 보면 조합원들의 자발적이지 않은 외부세력에 의해 전임 조합장이 해임됐고, 현 조합장도 사실상 통합에 반대한다는 이유로 또다시 해임될 상황에 놓여있다”며 “15차 재건축이 우리 단지 조합원들의 사업인지, 아니면 1차 등 외부세력을 위한 사업인지 다시 한번 신중하게 판단해야 할 필요가 있다”고 강조했다.