재건축 규모 작지만 투자금 대비 2억 수익 예상
대치동 학원가 가까워 자녀 둔 학부모에게 유리

강남의 재건축대상 아파트하면 대개 10억원이 훌쩍 넘을 것으로 생각한다. 특히 전용 85㎡(구 25.7평, 34평형)라면 3.3㎡당 3천만원 정도로 10억원 이하로 집구하기는 어렵다고 지레 짐작하기 쉽다.

독자들이 본지에 이메일을 통해 “투자대상으로 소개하는 재건축 대상아파트들이 대게가 10억원 이상인 물건이 많아 부담이 된다”며 “10억원 이하 투자대상에 대해 다뤄줬으면 한다”는 문의가 종종 접수되고 있다.

이에 이번 호에서는 10억원 이하 재건축 대상아파트 중 살기에 부족함이 없는 것은 물론 자산증식에도 도움이 되는 곳을 다루고자 한다. <편집자 주>

강남의 지하철 2호선 역삼역과 3호선 매봉역 사이에는 약 30만㎡ 규모의 도곡공원이 있다.

산지형 공원으로 배드민턴장 등 운동공간은 물론 문화전시 및 휴게공간 등이 녹음 속에 잘 어우러져 사람들에게 건강을 선사하는 곳이다.

그곳 바로 아랫자락(역삼역 방향)이 도곡동으로 이곳에 삼익아파트가 자리하고 있다. 이곳은 추진위원회 단계이며, 세대수는 적지만 강남의 중심지에 위치하면서도 교육, 환경, 교통 등 기반시설이 풍부해 두터운 수요층이 있는 곳이기도 하다.

▲ 30만㎡ 도곡공원이 앞마당에 펼쳐진 도곡삼익재건축

강남구 논현로 218(도곡동 869번지)에 삼익주택건설이 지난 1983년에 완공한 도곡삼익아파트가 있다.

이곳은 총 247세대로 구성됐으며, 13층 2개동으로 아파트 면적 또한 115㎡(전용 104.01㎡)와 171㎡(전용 153.71㎡) 2개 타입으로만 되어 있다.

KB부동산알리지(11월 28일자 조사)에 따르면 115㎡의 가격은 7억~7억5천만원이다.

이 시세는 2011년 6월 8억2천500만원이 최고가를 기록한 이래 고점대비 9.1%가 하락한 상태다. 전세가는 3억5천만~3억9천만원 선이다.

매매가 대비 전세가율은 50% 안팎이다. 최근 서울 평균 전세가율이 70%인 것을 감안할 때, 다소 낮지만 건립된 지 30년이 넘은 재건축아파트와 대비하면 높은 전세가율을 보이는 셈이다.

이곳은 지하철 3호선 매봉역과 양재역이 도보 15분 거리에 있으며, 교육시설로는 언주초교, 도곡중, 은광여고 등이 자리하고 있다. 인근에는 한티역 롯데백화점이 있으며, 영동세브란스병원 등도 가까이 있는 곳이다.

▲ 지난 2012년 6월 정비구역지정 결정고시…사업 빠르면 3년 내 관리처분

도곡삼익아파트는 지난 2003년 12월에 추진위원회 승인을 마쳤으며, 이듬해인 2004년 6월 건물에 대한 안전진단이 ‘재건축사업 적합’으로 판정된 곳이다.

사업 초기 삼성물산을 시공사로 선정했지만 당시 참여정부시절 재건축에 대한 획일적 규제로 인해 조합원에 대한 수익률은 크게 떨어져 사업 중단된 바 있다.

하지만 이후 재건축사업에 대한 용적률을 300%까지 허용한다는 정부의 방침에 따라 2012년 6월 정비구역지정 및 결정고시가 이뤄지면서 재건축사업이 다시 고개를 들고 있다.

도곡삼익아파트는 현재 추진위원회 단계다. 이곳은 앞으로 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가까지 빨라도 최소 3년여가 소요될 예정이다.

하지만 투자대상물과 아울러 한 두 블록만 가면 대치동으로 자녀 교육에도 다소 도움이 된다는 측면으로 접근하면 좋다.

또 세계적으로 실질금리 제로 또는 마이너스 수준이 오랜 기간 계속될 것으로 보여 장기 투자를 대상으로 할 때, 투자를 고려해볼 만 하다.

실수요자 및 투자자는 재건축아파트를 고를 때, 고려해야 할 사항이 여러 가지 있다.

가장 중요한 사업성에서부터 사업에 대한 조합원의 의지, 그들의 성향, 조합의 청렴도, 조합장의 추진력, 시공사 등 협력업체의 성향까지 많은 것을 판단해야 한다.

다만 수요자가 일일이 그러한 사항을 체크하기 어렵다는 것이 한계다. 이 정보는 일종의 내부정보 즉 대외비로 특정인만이 공유하고 있다는 점이 아쉽다.

하지만 예상 분양가는 가늠해 볼 수 있다. 인근지역 또는 유사환경의 최근 분양한 아파트의 분양가격을 중심으로 도곡삼익을 가늠해 본다면 보다 쉽게 미래의 가치를 판단할 수 있다.

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일반 분양가 3.3㎡당 3천만원 땐
1억2천만~2억2천만원 수익 예상

■ 도곡삼익, 투자 수익성 분석해보니…

수요자에게 있어서의 재건축사업은 ‘수익성’에 초점이 맞춰져 있다고 해도 과언은 아니다.

조합원 분양가 대비 일반분양가를 얼마에 맞추느냐는 조합원에겐 수익성과 직결된다. 민감할 수밖에 없는 이유다.

재건축사업에서 수익성과 결정되는 시점은 조합원관리처분 계획 때라고 생각하기 쉽지만 사실 분양시점에 경기의 변동 및 분양성과에 따라 수익성이 좌우되는 경우도 많다.

조합원분양가와 일반분양가의 차가 커 조합원에게 많은 이익이 주어지도록 책정했다고 하더라도 일반분양 수요가 많지 않아 프리미엄이 아닌 마이너스 프리미엄이 됐다고 할 때, 조합원은 미분양에 대한 부담을 떠 안아야 하고, 그 결과 투자의 실패를 초래하게 된다.

지난 3월 서울 양천구 소재 신정뉴타운 내 신정롯데캐슬이 입주를 시작했다. 재개발사업으로 건립된 곳으로 전용 84㎡의 분양가는 5억4천여만원. 반면 입주가 시작되면서 분양가 대비 1억원까지 하락한 매물이 등장했다.

높은 분양가는 그 만큼의 리스크를 안게 되며, 이들 조합원은 마이너스 프리미엄에 대한 리스크뿐만 아니라 미분양에 대한 건립비용과 관리비용까지 떠안아야 하는 문제가 발생한다.

이렇듯 재건축아파트의 분양가격 책정은 매우 중요하다. 무조건 높게 또는 낮게 책정할 수 없는 이유다.

과거에는 주변 아파트가격 대비 10~15%정도 높게 책정했다. 새 아파트라는 점, 단지 내 더 많고 좋은 편의시설을 갖췄다는 점에서다.

반면 최근에는 주변 시세와 같거나 오히려 조금 낮게 책정한다. 부동산시장 분위기가 예전과 다르기 때문이다.

그렇다면, 도곡삼익아파트의 분양가는 얼마가 될까. 현재 시점을 기준으로 강남 및 서초의 3.3㎡당 평균 가격은 3천100만원 대.

전용 85㎡ 기준으로 서초 우성아파트(래미안, 삼성물산)가 3천100만원 안팎에 분양했으며, 인근의 푸르지오(대우건설) 또한 3천100만원의 분양가에 완판행진을 이뤘다.

한강변이라면 3.3㎡당 4천200만원 선이 되겠지만 그곳이 아니라면 강남지역 평균 3천100만원이라는 게 분양가에 대한 일반적 시각이다.

다만, 이곳 바로 옆 아파트단지며 지난 2007년 입주한 도곡아이파크1차의 109(전용 84)㎡의 거래가는 9억원 안팎으로 3.3㎡당 2천800만원 정도다.

총 321세대에 최고층수 27층 5개동으로 이뤄진 이곳은 도곡삼익아파트 사업여건과 흡사하다.

이로 미뤄볼 때, 삼익아파트가 현재 시점에서 분양가를 책정한다면 2천900만~3천만원이 적합할 것으로 보인다.

도곡삼익의 투자 수익에 대해서는 개략적 계산으로 작게는 5천만원에서 많게는 2억2천만원까지 나는 것으로 나타났다.

이 금액은 현재 시세를 기준으로 했으며, 여기에 예상되는 추가부담금을 1억~1억5천만원으로 산정했다.

이 금액은 최근 10층 이상 중층아파트 재건축 중 강남과 서초지역의 재건축아파트 추가부담금을 적용한 것이다. 이에 따라 총 투자금액은 8억~9억원 안팎이 예상된다.

여기에 예상 분양가를 현재 아이파크1차의 시세와 동일한 기준으로 적용할 때 많게는 1억 5천만원에서 작게는 5천만원의 수익이 발생하는 것을 알 수 있다.

다만, 신규로 건축되는 아파트라는 점과 분양시점이 3~4년 후라는 점을 감안 할 때, 분양가는 3.3㎡당 3천만원을 예상할 수 있으며, 현재 투자시점 대비 분양시점까지의 수익은 2억2천만~1억2천만원이 될 것으로 추정된다.