추가부담·금융비 감안해도 충분히 ‘승산’
일반분양가 높낮이에 따라 수익률 달라져

수요자 입장에서 재건축아파트를 매입한다는 것은 수익률 계산에서 분명한 이익을 얻을 수 있기 때문이다.

최근 재건축사업이 시들한 이유는 수익을 올릴만한 곳은 가격이 이미 올라 더 이상 이익이 날 것 같지 않아서이다.

요즘 분양시장은 큰 인기몰이를 하고 있다. 그 중 재건축 신규분양아파트도 높은 경쟁률을 보이고 있다. 이 때문에 지금의 서울 수도권내의 재건축사업은 비교적 움직임이 빠르다.

용적률 상향으로 사업성이 좋아졌으며, 신규분양시장의 호전으로 시공을 담당하는 건설사도 이익이 예상된다. 게다가 15일자 보도에 따르면 기부채납 비율을 9% 이내에 정하도록 하는 분위기다.

이번 시간에는 서울 송파구에 위치한 잠실미성아파트의 수익률에 대하여 분석해 본다.

▲1981년 준공한 10층규모 1,230세대

서울시 송파구 올림픽로 35길에 위치한 잠실미성아파트는 1981년에 준공한 10층 규모 아파트로 9개동 1천230세대가 살고 있다.

지하철 2호선과 8호선 환승역인 잠실역과 8호선 몽촌토성역을 사이에 두고 송파구청 사거리 북단에 위치해 있다.

이곳은 당초 120세대 규모의 크로바아파트와 재건축사업을 통합해 추진했으나 최근에는 미성아파트만을 대상으로 한 재건축사업을 추진하는 모습이다.

현재 이곳은 조합인가를 득한 상태로 향후에는 건축심의와 사업시행인가를 준비하고 있다.

미성아파트의 지난 7월 기준 실거래가를 보면 전용 46.51㎡(구 19평형대)의 가격이 5억원대 초반에 거래된 바 있다. 반면 KB부동산 시세 12월 12일자 기준으로는 상한평균가가 5억5천만원이다.

이곳은 인근에 잠실초교, 잠중중, 잠실고가 있으며, 주변에는 잠실롯데월드 등을 이용할 수 있어 편리하다.

또 이곳은 올림픽로, 송파대로, 위례성대로, 오금로, 양재대로를 이용하여 어디든 쉽게 닿을 수 있는 곳에 위치해 있다.

▲테헤란로 지고 송파대로 뜬다

서울의 중심축이라 하면 강남대로와 송파대로를 빼놓을 수 없다. 잠실을 중심으로 한 송파대로 일대는 지식산업센터, 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산의 몸값이 고공행진을 하고 있다.

특히 △잠실 제2롯데월드 △문정 법조타운 △위례신도시 △가락시장 현대화 사업 △KTX 수서역 등 5대 개발 호재가 이곳 일대의 토지가격 상승을 주도하고 있다.

이런 다섯 가지 호재에 힘입어 송파대로의 인기가 급상승하고 있다. 최근 위례신도시와 문정지구 그리고 지식산업센터가 인기몰이를 하고 있다.

과거 최고의 상권이 강남 테헤란로였다. 하지만 국내 최초 도심형복합 쇼핑몰인 코엑스몰을 앞세운 테헤란로는 높은 임대료로 인해 오피스 수요층들이 송파대로 일대로 이탈하는 모습이 역력하다.

▲투자 수익성 분석해 보니

지난 1월 잠실미성아파트재건축 추진위원회는 주민들에게 재건축사업을 추진할 경우 얼마의 이익이 발생하는지에 대한 계략적인 수익을 공개했다. 이는 조합인가를 위해서 이 같이 예상 수익을 공개해야 하는 하나의 절차이다.

당시 공개된 조합원 별 추정 분담금을 살펴보면 전용 46㎡인 19평형 소유자가 유사면적인 전용 49㎡(21평형)으로 옮길 경우 환급액은 1천300만원이 발생하는데 이주비금융비를 포함하지 않을 경우 약 4천700여만원의 환급액이 발생하는 것으로 당시 추진위원회 측은 내다봤다.

이주비 금융비란 조합원이 살고 있는 곳을 재건축하기 위해서는 일시적으로 이주를 해야 하는데 이 때 동일 면적대 주변 전세가격 만큼의 이주비를 책정하여 준다. 이 때 발생하는 금융비 즉 이자를 말하는 것이다.

19평형을 소유한 조합원이 전용 85㎡(약 34평형)를 분양받을 경우 발생하는 추가 분담금은 약 3억7천900여만원이다.

서초우성3차아파트가 재건축되면서 기존 85㎡에서 신규 85㎡로 옮길 때 약 1억5천만원의 추가부담이 발생했으며, 이 때 시세가 약 7억5천만~8억원 대로 추가부담까지 합하면 9억~9억5천만원이 됐다는 것을 감안할 때, 현재 46㎡ 가격 5억5천만원과 추가분담금 3억7천900만원을 합하면 9억2천900만원이 된다.

하지만 무엇보다 중요한 것은 미성아파트가 일반분양가를 얼마로 책정하느냐다. 이곳 소유자가 신규아파트(재건축된 미성아파트)로 갈아 탈 때 드는 비용이 일반분양가보다 낮고, 여기에 프리미엄까지 형성된다면 이익을 얻을 수 있는 것이지만, 일반분양가가 크지 않다면 이익 또한 많지 않다.

전용 85㎡를 기준으로 한 최근의 일반분양가를 보면 개나리아파트4차를 재건축한 역삼자이는 3.3㎡당 3천200만원이었다.

그리고 서초우성3차아파트를 재건축한 서초래미안에스티지는 3천100만원, 서초삼호1차재건축에서 공급한 ‘서초푸르지오써밋’ 또한 평균가가 3천100만원 수준이었다. 이 세 곳의 아파트는 모두 분양가 상한제에 의해 결정된 일반분양가다.

이로 볼 때 잠실미성아파트 또한 3천100만원 선에서 분양가가 결정될 확률이 높다.

이렇다면, 전용 85㎡의 분양가는 약 10억5천만원대를 보일 것으로 예상되며, 앞서 전용 46㎡를 5억5천만원에 샀을 경우 총 소요액은 9억3천만원 안팎으로 1억2천만원의 이익이 가능하다.

다만 중요한 점은 일반분양 때까지만 소유한다고 볼 때 약 2년6개월여 후로 예상되며, 전세(2억2천만원)를 끼고 매입할 경우 순수 자금은 약 3억3천만원으로 30개월 동안의 금융비는 약 2천800여만원이 소요된다(신용 2~3등급, 금융비 연 3.5% 적용). 이로 볼 때, 일반분양 때까지만 소유한다는 가정아래 예상 수익은 9천여만원이다.

예상 수익은 현 시점을 기준으로 한 가정이다. 여기에 송파대로의 인기상승과 기부채납 비율 감소, 크로바아파트와의 통합개발이 이뤄질 때 기대 수익은 더 클 것으로 보인다.

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내년 분양물량 상당수
재건축·재개발서 공급

■ 2015 정비사업 투자 권하는 이유

최근 부동산시장에서 나타나는 뚜렷한 현상은 신규공급아파트에 대한 수요자의 반응이다.

위례신도시에서 분양하는 위례자이아파트 일부 층의 경우 1억원이 넘는 프리미엄(웃돈)이 붙으면서 인기를 끌었다.

이런 현상은 그동안 관망만 하던 잠재 수요자들을 움직이게 했고, 그 덕에 미사강변지구, 광명고속철 주변 아파트, 동탄이나 광교신도시 등에 분양하는 신규아파트 공급에 수만명이 몰리고 있다.

하지만 중요한 것은 박근혜 정부가 신규택지개발 공급을 2017년까지 하지 않겠다고 밝혀 신규택지로 인한 공급은 한계에 다다르고 있다는 점이다.

한데 건설사는 지금의 분양몰이를 이어가려는 계획으로 내년도 공급물량을 올해보다 40%가 많은 14만가구로 잡고 있다.

그 내면을 보면 일부 남은 신규공급과 더불어 재건축과 재개발사업으로 인한 신규공급 계획을 수립하고 있는 것이다.

건설사가 이런 계획을 세운 데는 신규택지가 없다는데 한 원인이 있지만 무엇보다 서울 서초 우성3차아파트재건축과 서울 서초 한신1차아파트 재건축 일반분양에 수많은 수요가 몰리면서 재건축을 통한 신규공급이 인기를 얻고 있다는 것이 증명됐기 때문이다.

분명한 건 지금 인기가 덜하다는 이유로 재건축 아파트에 대한 투자 또는 실수요자 매입이 다시 잠잠해지고 있지만 재건축사업이 막바지에 이르는 사업시행이나 관리처분 때는 다시 고개를 들게 된다는 것이다.

실제 서울 강남 삼성동의 상아3차재건축의 경우 사업시행인가 이후, 특히 아파트 브랜드를 결정하는 시공사를 선정하는 단계에서 큰 폭의 가격 오름세를 보였다.

KB부동산에 따르면 상아3차아파트는 지난 7월까지 공급면적 기준 115㎡의 가격대는 9억5천만원(상위 평균가)에 머물렀지만 이후 8월에는 9억7천500만원으로 2천500만원이 상승했으며, 12월 12일 기준으로는 10억7천500만원까지 상승했다.

사업시행인가 이후에는 관리처분, 착공 및 분양이라는 절차를 거치게 되는데 상아3차의 경우 관리처분이 임박하면서 추가부담금에 대한 부담이 적고 최근 분양시장 상황을 점검할 때 충분한 이익이 가능할 것이라는 판단에서 이같은 현상이 나타나는 것으로 분석되고 있다.

또 서울 서초우성3차재건축의 경우 ‘래미안 서초 에스티지’로 탈바꿈되면서 일반공급분에 대한 인기가 많았다.

사업시행인가 당시 우성3차의 전용 84㎡는 7억원대를 보였지만, 동일 면적의 일반분양가는 3.3㎡당 평균 3천100만원 대를 보이면서 이곳 조합원에게는 수억원의 이익을 안겨주기도 했다.

이처럼 재건축아파트를 둘러싼 투자자들의 최근 현상은 비교적 투자기간이 짧으면서 수익률이 높은 곳을 중심으로 조용히 움직이고 있다.

지금 부동산시장에서 인기를 얻고 있는 상품은 오피스텔이나 상가 등 수익형부동산이다.

최근 한 금융계가 10억원 이상 자산가를 대상으로 설문한 결과 오피스텔에 많은 관심을 보이고 있다는 조사가 나왔다.

오피스텔에 대한 관심이 40%라면 재건축은 15% 안팎에 머무르고 있다. 이 때문인지 일반 수요자도 오피스텔에 대한 관심이 많아지는 추세다. 분명한 것은 오피스텔의 수익률은 연 5%를 넘지 못한다.

물론 은행 금리가 마이너스라는 점에서 매력적일 수 있지만 감가상각과 공실률을 따져볼 때 실제 수익은 그리 크지 않다는 점은 분명 인지해야 할 것이다.