늦어도 3월말~4월초 관리처분인가 가능성
거여역·마천역 더블역세권… 3천세대 건립
2014년 하반기부터 전국을 가장 뜨겁게 달궜던 곳은 ‘송파위례신도시’라는 것에 이견을 달기 어렵다.
지난해 10월에 분양한 GS건설의 위례자이는 평균 청약경쟁률이 140.34대 1을 보였으며, 이 중 최고 경쟁률은 무려 369대 1을 기록하는 등 최근 보기드문 경이적인 기록을 세웠다.
지금도 수요자들의 관심은 여전히 위례신도시에 쏠려있다. 반면 올해 4월부터 위례신도시의 신규 주택공급이 중단될 것으로 보인다.
이 때문에 반사이익을 얻을 수 있는 대체지가 어디인가에 수요자들의 관심이 모아지고 있다.
업계에 따르면 위례신도시 북단에 위치한 특수사령부와 기무부대가 이전할 계획이었으나 대체부지 마련 등으로 이전에 차질이 빚어졌고, 이 때문에 총 4만2천가구가 공급될 위례신도시에서 1만4천가구는 2017년 이후로 분양이 연기됐다.
이 과정에서 위례신도시와 연접해 있으면서 대체역할은 물론 서울의 접근성이 뛰어난 곳에 대한 수요자들의 관심이 커지고 있다.
이런 가운데 최근 송파 거여마천뉴타운 지구 내 거여2재정비촉진구역 1지구 주택재개발정비사업조합(이하 1지구)과 거여2재정비촉진구역 2지구 주택재개발정비사업조합(이하 2지구)이 관리처분에 이르면서 수요자들의 관심이 집중되고 있다.
재개발사업에서 관리처분은 새로 입주할 아파트의 추가부담금이 결정되는 단계이자, 사업의 마지막 단계라 볼 수 있다. 이 단계가 지나면 조합원 이주가 이뤄진 후 일반분양이 진행된다.
▲총 3,100여세대의 거대단지로 탈바꿈
거여마천뉴타운 내 1지구와 2지구는 강남권 내 뉴타운개발지역으로 위례신도시와 강남권에 들어가면서도 남한산성 자락인 청량산과 천마산이 위치하고 있어 주거지로서 안성맞춤의 쾌적성과 조용함을 지니고 있는 곳이다.
1지구 재개발은 서울 송파구 거여동 181번지 일대에 9만8천142㎡(약 2만9천680평)의 정비구역면적으로 올 상반기 중 관리처분총회를 개최할 것으로 보인다.
시공사는 롯데건설과 현대건설 컨소시엄으로 지난 2009년 10월에 선정했지만 조합 측에 따르면 현대건설 측과는 공사비 협의가 원활치 않아 본계약은 롯데건설 단독으로 진행될 것으로 보고 있다.
조합관계자는 “롯데 측과의 본 계약 협의가 끝난 후 곧바로 관리처분계획에 들어갈 것이다”며 “현재로서는 3월이나 4월경 치르게 될 것으로 본다”고 말했다.
2지구는 서울 송파구 거여동 234번지 일대로 1지구의 동남쪽에 위치한다. 정비구역 면적은 6만1천850㎡(약 1만8천700여 평)이다.
1지구보다 다소 사업이 앞서 진행되고 있으며, 지난 해 12월 30일에 관리처분총회를 개최했다. 시공사는 대림산업이다.
2지구 조합 관계자는 “관리처분에 대한 공람이 끝나면 인가를 신청할 예정이다”며 “늦어도 3월말이나 4월초 경 인가를 받을 계획이어서 조합원 이주도 7월경에는 가능할 것으로 본다”고 말했다.
1, 2지구 재개발은 위례신도시와 인접해 있으면서 서울 지하철의 편리함까지 얻을 수 있다.
서울시 도시계획심의위원회의 심의자료에 따르면 이곳은 총 16만여㎡(4만8천400여평. 1,2지구 전체)의 사업면적에 총 3천129세대(1지구 1천930세대, 2지구 1천199세대)를 건립할 예정이다.
지하2층~지상 33층으로 고층으로 건립되며 1지구는 19개동, 2지구는 12개동이다.
▲더블역세권에 위례신도시 배후지로 각광
1지구와 2지구는 지하철 5호선 거여역과 마천역 인근에 위치하고 있다. 이곳은 오금로, 마천동길, 남북연결도로에 둘러싸여 교통 접근성이 우수하다.
또 향유근린공원과 뉴타운 건립 후 중양광장을 연계해 단지 내 열린 공간을 확보한다는 계획이다. 특히 향유근린공원은 두 곳의 사업지역을 연계한 조성으로 주민들의 휴식공간과 생활체육시설로 활용될 전망이다.
교통시설은 20m 폭의 오금로가 27m로 확장되고 주변 위례신도시와 연계한 간선도로 개설로 원활한 차량통행이 기대된다.
또 2017년까지 양산로~위례신도시 도로 개통, 위례신도시 ~위례성길 도로 개통, 위례성길~상일IC 도로 개통 등이 예정되어 있으며, 아울러 무엇보다 올 말에 사업구역에서 차량으로 20분 거리에 수서 KTX역이 개통되어 이동의 편리함을 더할 것으로 보인다.
주변시설로는 영풍초교, 거원초교와 거원중학교, 송파공업고등학교 등이 있고, 주변에 LG할인마트 등 크고 작은 마트와 송파구립 종합스포츠센터가 있으며 인근에는 문정법조단지, 지식산업센터 등이 건립될 예정이다.
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59㎡ 사면 2억7천만원 추가 부담
감정평가액서 2천만원 프리미엄
■ 수익성 따져보니
무엇보다 중요한 것은 재개발 지역 내 낡은 주택을 매입할 경우 투자기간 대비 얼마의 수익을 얻을 수 있느냐다. 즉 향후 가격상승을 기대할 수 있는가에 투자수요자의 초점은 맞춰져 있다.
최근 부동산시장의 동향을 보면 재건축이든 재개발사업이든 또는 기존 아파트든 쉽게 수요자가 나타나지 않는다는 것이다.
반면 유독 신규분양아파트에 수요자가 몰리는 것은 청약에 당첨된 이후 즉시 프리미엄이 형성된다는 점 때문이다. 즉, 투자기간 대비 효과가 빠르다는 것이다.
이 때문에 재건축·재개발사업에서도 일반분양 단계에서야 비로소 투자수요가 몰리기 시작한다.
실제 서울 서초의 우성3차아파트재건축인 ‘래미안 서초에스티지’는 분양시점까지 거래가 활발하지 않았다. 하지만 분양이 끝난 2~3개월이 지난 현재 8천만~1억원의 프리미엄이 붙었다. 이곳은 청약경쟁률 71.62대 1을 기록한 곳이다.
또한 부산의 금정구 장전3구역 재개발사업의 경우도 크게 다르지 않다. 이곳은 삼성물산이 시공하여 ‘래미안 장전’이라는 아파트 명으로 분양을 했으며 경쟁률이 당시로서는 가장 높은 146대 1이라는 경이적인 기록을 달성했다.
이곳 또한 기존 주택에는 수요자가 몰리지 않아 정상적인 시세로 거래가 이뤄진 반면 분양 이후 높은 청약경쟁률로 언론과 매스컴에 소개되면서 현재 6천만~7천만원의 프리미엄이 형성됐다.
서울이 아닌 지방이라는 특성으로 볼 때 매우 높은 프리미엄이 만들어진 것이며, 실제 서두에 소개된 위례자이(GS건설)의 현재 프리미엄도 8천만~1억원 수준이다.
이런 점에서 볼 때, 관리처분인가를 앞둔 1, 2지구의 투자에도 다소 관심을 가질 필요가 있다.
이곳 중개업소에 따르면 2지구의 경우 조합원의 감정평가금액에서 2천~3천만원의 웃돈이 형성돼 있으며, 비교적 소액으로도 투자가 가능하다고 한다.
가령 빌라의 감정평가금액은 2억9천만원이고, 여기에 프리미엄이 2천만원 정도로 3억1천만원에 매물이 나왔다.
거여 1지구와 2지구는 사업이 막바지 단계로 재개발 개별 건물에 대한 감정평가 금액이 공개됐다.
지분에 대한 거래 또한 3.3㎡당 가격으로 거래되는 것이 아닌 개별 주택에 정해진 감정평가금액에서 프리미엄을 더한 금액이 거래가로 나오고 있다.
이곳 재개발 전문 세계로공인중개사사무소 김정현 대표는 “건물에 대한 감정평가 금액이 1억7천만원 정도면 약 2천만원의 프리미엄이 붙어 1억9천만원에 나오고 있다”며 “아직까지 거래는 활발하지 않지만 분양시점이 되면 달라질 것으로 본다”고 전했다.
세계로공인에 따르면 1지구나 2지구의 조합원 분양가가 대동소이한 가운데 전용면적 59㎡(25평형)의 경우 조합원 분양가는 4억4천만원(일반분양가=4억7천만원)으로 알려져 있다.
이로 볼 때 1억9천만원(감평가 1억7천만원)에 기존 주택을 매입할 경우 2억7천만원의 추가부담이 발생한다.
만약 조합원이 전용 84㎡에 입주를 희망할 경우에는 조합원분양가 5억8천만원(일반분양가=6억3천만원 예정) 안팎이다. 4억1천만원의 추가부담 발생으로 다소 부담이 되어 보인다.
위례신도시의 평균 분양가는 3.3㎡당 1천500만원 안팎으로 전용59㎡(25평형)는 3억7천500만원 전후로 거여1, 2지구와 별 차이가 없다. 다만, 수요자는 분양시점에 몰린다는 점을 감안할 때 분양이후 프리미엄은 어느 정도 예상할 수 있다.
또 위례신도시와 달리 이곳의 장점이라면 이곳은 서울생활권이며, 지하철 5호선 거여역, 마천역과 5~10분 거리라는 점이며, 2017년 법조타운 완공 등으로 가격상승의 여력은 남아 있다는 게 이곳 중개업계의 말이다. 다만 초기부담은 다소 있어 보여 투자시 수익성분석을 꼭 거쳐야할 것으로 보인다.
