III. 입찰절차
1. 입찰절차의 일반원칙
국토해양부가 고시한 시공자선정기준으로 정하지 않은 사항은 정관 등이 정하는 바에 따르며, 정관 등으로 정하지 않은 구체적인 방법 및 절차는 대의원회의 의결(대의원회를 두지 않은 경우 총회의 의결에 의한다. 이하 같다)에 따른다.

 

조합·건설업자등 및 입찰에 관계된 자는 입찰에 관한 업무가 자신의 재산상 이해와 관련되어 공정성을 잃지 않도록 이해 충돌의 방지에 노력하여야 한다.

 

조합임원 및 대의원은 입찰에 관한 업무를 수행함에 있어 직무의 적정성을 확보하여 조합원의 이익을 우선으로 성실히 직무를 수행하여야 한다.

 

시공자 선정을 위한 입찰절차의 ‘공정성’ 판단 기준과 관련 서울동부지방법원(2010.7.2.자 2010카합1471 결정)은 “공정하고 투명한 재건축사업의 추진을 통해 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상을 목적으로 하는 주택재건축사업의 목적에 비추어 볼 때, ‘시공자 선정 절차’는 그 핵심에 해당하는 것으로 이를 둘러싼 이해관계인이 많을 뿐만 아니라 그 과정에서 불공정한 행위로 인해 주택재건축사업이 지연되거나 무산되는 등의 결과가 발생할 경우 종국적으로 그 피해가 조합원들에게 돌아갈 수밖에 없다.

 

그러므로, ‘시공자 선정 절차’를 진행함에 있어 공정성·적정성을 전제로 한 엄격한 관계 법령의 준수가 요구된다.

 

또한, 이러한 시공자 선정을 위한 입찰절차에 있어서 ‘공정성’이란 적어도 입찰참여 대상자에게 동일한 기준을 적용하고 동일한 정보를 제공함으로써 실제로 입찰에 참여할 의사결정의 기회를 동등하게 부여하였는지 여부를 기준으로 판단함이 상당하다”라고 판시하였다.

 

 

2. 입찰공고
(1) 공고방법=조합은 시공자 선정을 위하여 입찰에 부치고자 할 때에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 1회 이상 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하여야 한다(시공자선정기준 제8조).

 

지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 내용증명우편으로 발송하여야 하며, 반송된 경우에는 반송된 다음날에 1회 이상 재발송하여야 한다(시공자선정기준 제8조).

 

서울중앙지방법원(2008.9.16.자 2008카합2544 결정)은 “일반경쟁입찰과 달리 지명경쟁입찰의 경우에는 그 성질상 일간신문 공고 절차가 요구되지 않는다”라고 판시하였다.

 

(2) 공고내용=입찰공고에는 ①사업계획의 개요(공사규모, 면적 등) ②입찰의 일시 및 장소 ③현장설명회의 일시 및 장소 ④입찰참가 자격에 관한 사항 ⑤그 밖에 조합이 정하는 사항을 명시하여야 한다.
서울시의 경우 조합은 입찰공고를 관련기관에 의뢰하기 전에 공고의 내용 등에 대하여 공공관리자의 검토를 받아야 한다.

 

(3) 입찰의 연기 및 재입찰=발주자는 ①입찰자의 설명 요구사항의 내용이 중대하여 연기가 불가피한 경우 ②기타 불가피한 사유로 인하여 지정된 일시에 현장설명회 또는 입찰을 실시하지 못하는 경우에는 입찰공고(내용증명) 또는 입찰참여안내서에 기재된 입찰제안서 제출마감 일시를 연기할 수 있다.

 

발주자는 입찰을 연기하고자 하는 경우 그 연기 사유와 기간을 포함하여 재공고 또는 서면통지하여야 한다.

 

발주자는 ①입찰자가 없는 경우 ②발주자가 제시한 입찰참여조건과 입찰자의 제안내용이 현격한 차이가 있어 재입찰이 불가피한 경우에는 재입찰을 하여야 한다.

 

(4) 입찰의 법적 성격=입찰은 입찰공고를 한 후 다수인의 제안을 서명으로 받은 후에 낙찰인을 심사·결정하는 것을 의미한다. 입찰에 있어서 어떤 일을 경쟁체결에 붙이겠다는 의사는 청약의 유인이고, 그에 응하여 일정조건을 제시하는 의사표시는 청약이다. 입찰공고인은 여러 청약자의 조건을 비교하여 가장 좋은 조건을 제시한 자에 대해 승낙함으로써 계약을 체결한다.

 

대법원(1977.2.22. 선고 74다402) 판결은 입찰공고를 청약의 유인으로 보아 공고안내의 내용은 곧 계약내용이 되지 않는다고 하였다.
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