■ 서초우성2차 적정 일반 분양가는
서초우성2차아파트 재건축은 총 593세대로 건립되며 현재 조합원이주가 완료돼 철거를 진행 중인 것을 볼 때, 오는 9월로 예정된 일반분양은 일정에 크게 차질이 없는 한 정상적으로 추진될 것으로 보인다.
이에 따라 일반분양을 받으려는 청약예정자들의 관심이 이곳에 쏠리고 있다. 무엇보다 지난 2월부로 청약1순위자격이 완화되어 청약경쟁률은 더욱 높아질 것으로 보인다. 전국의 부동산시장이 활황세여서 분양은 더 큰 주목을 받고 있다.
다만, 분양가상한제의 완화는 높아진 청약경쟁률만큼이나 분양가를 높일 것으로 보인다. 실제 최근에 분양되는 동탄2신도시나 용인지역 신규주택은 지난해에 비해 크게 올랐다. 뿐만 아니라 마포지역, 성동지역에 분양되는 재개발아파트 또한 주변시세에 비해 높게 올랐다.
이 때문에 일부 지역에선 1순위 청약마감이 아닌 3순위까지 이어지는 경우도 있지만 이곳 우성2차아파트의 분양가도 그 추세를 따라갈 것은 자명하다.
이 경우 그 기준이 되는 아파트가 지난해 9월 분양한 서초우성3차(래미안 에스티지)다. 이곳은 83㎡의 평균 분양가가 3천200만원이었으며, 현재 웃돈은 수천만원이 넘게 붙어 있다.
지역 내 중개업소인 우성랜드공인 관계자는 “우성3차의 경우 높은 청약경쟁률 만큼이나 인기가 높다”며 “프리미엄(웃돈)이 작게는 5천만원, 많게는 1억원까지 붙어 매물로 나온다”고 말했다. 한데 거래에 대해서는 “잘 되는 편은 아니다”고 전했다.
서초래미안에스티지의 분양가는 83㎡에서 10억5천만원 안팎이며, 여기에 웃돈을 더한 분양권 시세는 11억~11억5천만원 사이다.
이것을 기준으로 할 때 우성2차의 3.3㎡당 적정 분양가 산출이 가능하다. 그 풀이는 이렇다. 첫째, 서초래미안에스티지의 현재 웃돈을 더한 시세는 11억5천만원이다. 한데 거래는 원활치 않아 보여, 웃돈은 다소 하향 안정세를 찾아갈 확률이 높다.
다만, 우성2차는 1차나 3차보다 입지에 따른 수요층이 두텁다. 그동안 우성1, 3차에 비해 3천만~5천만원 정도 더 높게 거래됐다는 사실은 그것을 증명해 준다. 비교되는 아파트보다 높은 거래가가(분양가, 웃돈) 예상되는 이유다. 다시 말해, 래미안에스티지와 우성2차아파트가 동일한 가격대(분양가 + 웃돈)라면 수요층 대다수는 우성2차를 선택할 확률이 높다.
이것은 비슷한 가격대일 때다. 만약 우성2차의 분양가가 래미안에스티지의 호가보다 크게 높다면 얘기는 달라진다. 수요자들의 선택은 래미안에스티지의 분양권 거래 또는 다른 지역 분양아파트로 옮겨갈 수 있다.
그 이유는 행동심리학에서 찾을 수 있다. 만약 이마트에서 3천원과 3천300원하는 토마토케첩이 있을 때, 수요자들은 “조금 비싼 것이 좋겠지”라고 판단한다. 이 때 가격의 높고 낮음은 선택의 중요기준이 아니다. 한데, 그 옆에 4천원하는 캐찹이 나란히 진열됐다고 하면 얘기는 또 다르다. 3천원과 3천300원은 불과 10%의 차이지만 3천원과 4천원은 33%가 넘는 차이를 보인다. 이 때 수요자는 제품의 품질이 아닌 가격에 민감해진다. 즉, “좋아봐야 얼마나 좋겠어”라고 생각하게 되고 3천원하는 토마토케첩을 장바구니에 담게 된다.
서초우성2차아파트도 같은 딜레마에 빠져있다. 래미안에스티지와 비교해 좋다는 것은 인정되나 얼마의 가치가 있는지에 대한 판단은 어렵다. 비슷한 가격대일 땐 당연 높은 지지를 받지만, 보다 높게 책정했을 땐 수요자의 선택은 대체상품으로 옮겨가기 마련이다.
돌아보면 이곳의 대체상품은 적지 않다. 래미안에스티지도 있고, 뒤이어 분양하게 될 5개 아파트 중 가장 큰 규모(기존, 1천74세대)인 무지개아파트도 있다. 조금만 돌아보면 삼호가든4차(12월 예정), 청담진흥재건축(11월 예정), 삼성동 상아3차(10월 예정) 등이 있으며, 같은 삼성물산에서 분양하는 사당3동 재건축의 래미안로이파크(10월 예정)도 있다.
이곳의 조합(원)이나 시공을 담당하는 삼성물산은 수요자들에게 무엇을 인지시켜야 할지를 먼저 생각해야한다. 즉 입지 등 품질을 떠올리게 해 ‘대박’을 낼 것인가, 아니면 가격에 민감한 반응을 보이게 해 수요자들로 하여금 타 단지와 ‘저울질’을 하게 만들 것인가. 그 결정은 오롯이 서초우성2차조합과 삼성물산에 달려있다.
