부동산시장에 영향을 주는 요인은 여러 가지지만 그 중 금리를 빼놓을 수 없다. 금융권의 차입이 없이는 수억~수십억원에 이르는 주택가격을 충당하기 어렵다. 때문에 매월 부담해야하는 이자상환액에 민감할 수밖에 없다.
정부는 여기에 지난달 22일 가계부채종합대책을 내년부터 시행한다고 밝혔다. 1천100조원에 이르는 가계부채의 문제를 관리함으로써 국민이 가진 부채에 대한 연착륙을 꾀하기 위해서인데 이 때문에 기지개를 펴던 부동산시장이 된서리를 맞게 되는 것 아니냐는 우려가 섞인 목소리가 나오고 있다.
가계부채종합대책의 핵심은 현행 주택을 담보로 빌린 자금을 ‘3~5년 거치, 15~20년 상환’ 조건을 거치기간 없애고 차입한 다음 달부터 원금과 이자를 분할납부하는 것에 있다.
지금까지 수요자들의 주택구입 패턴을 보면 3년 정도 거치기간을 둔 후 이자만 갚고 살다가 해당 집을 팔고 이사 가면서 원금을 상환하는 방식이 많았다. 소득수준이 주택구입 여력에 못 미치지만, 주택가격은 계속 상승하면서 나타났던 현상인데 이런 문제의 심각성은 과거보다 현재가 더 크기 때문에 매매로 돌아섰던 수요자들이 멈칫하는 모습을 보이는 것이다.
앞서 언급했듯 주택구입에는 평생을 모아도 이르지 못할 정도의 큰 금액이 수반되고 또 매월 납부하는 이자부담에 대한 세금혜택이 없기 때문에 집값이 하락할 경우 예상보다 큰 손실을 보게 된다.
그렇다면 이러한 문제를 올바르게 판단하고 적절한 매수 타이밍을 잡기 위해서는 언제가 적당할까의 문제가 남는다.
매수타이밍을 잡기 위해서는 먼저 정확한 매수지표가 필요하다. 요즘 부동산관련 뉴스들을 보면 ‘주택거래량 사상 최고치’라는 단어를 흔히 볼 수 있다.
서울시 주택거래량을 보면 1월과 3월, 4월, 5월에 이어 7월까지 올 들어 벌서 다섯 번째 10만건을 돌파하고 있다. 전·월세가격이 오르면서 임차에 대한 부담이 커져 매매로 돌아선 수요가 급증한데 원인이 있다.
실제 7월 서울 주택거래량을 보면 11만675건으로 전년 같은 달에 비교해 43.2% 증가했다. 1월부터 7월까지의 누적 거래량은 72만1천471건으로 작년 동기 대비 31% 늘었다. 이것은 통계를 작성하기 시작한 2006년 이후 최대치라는 것이 서울시의 입장이다.
반면, 정부의 가계부채종합대책이 발표된 이후는 어떨까. 무엇보다 중요한 점은 발표가 있은 이후의 동향인데, 현재까지 조사된 바로는 8월 들어 다소 누그러지는 분위기다. 하지만 좀 더 정확한 시장동향을 알려면 여름 휴가철이 끝나고 본격적인 가을 이사철 시즌이 시작되는 8월말이 된 이후의 시장흐름을 판단하는 것이 매수의사 결정으로서는 적절한 타이밍이라 할 수 있다.
다만, 문제의 핵심은 ‘전·월세 수요가 왜 매매수요로 돌아서게 됐냐’에 있다는 것을 간과하지 말아야 한다. 지금의 매매수요는 ‘고가임대의 피난처’에 가깝다. “이렇게 높은 주거비용을 부담할 바에야 차라리 내 집을 마련하자”라는 수요인데, 정부정책으로 주택매매수요가 감소한다면 그 수요는 고스란히 임대시장에 그대로 놓이게 된다. 높은 임대비용에 치여 매매로 가려고 했으나 정부가 가로막고 선 형국인 것이다.
때문에 일각에서는 가계부채종합대책이 시행되기 전까지의 주택매매수요는 꾸준히 오를 것이라는 전망을 내놓고 있다.
정부정책으로 수요자는 결정을 내리지 못하고 갈팡질팡 하는 사이 전월세 비용은 더 높아질 것이 분명해 보이는 상황에서 종합대책 적용시점은 내년 1월부터이니 그 전에 내 집을 마련하겠다는 수요는 더욱 증가할 것이라는 분석에서다.
결론적으로 전·월세에서 매수로 생각의 전환을 꾀하고 있다면, 8월말부터 시작되는 시장동향을 유심히 지켜볼 필요가 있으며, 또 전월세부담이 갈수록 증가할 것으로 판단되면 종합대책 시행 전 매매를 고려해 보는 것도 좋은 내 집 마련 전략이다.
