전용 59㎡·84㎡ 조합원 프리미엄 7천~8천만원
시세대비 조합원 분양가 낮아 매입 후 차익 기대

 

지난 2014년 9월부터 시작된 국내아파트 분양시장이 뜨거워지면서 8월 한낮의 온도만큼이나 열기를 더하고 있다. 한데 한국 부동산시장의 고질적인 형태인 건설사의 밀어내기식 분양이 성행하고 있어 수요자의 옥석을 가릴 줄 아는 안목도 한층 높은 수준을 요구하고 있다.

밀어내기식 분양은 입주일이 다가오면서 극명한 차이를 보이게 된다. 천정부지로 오를 것 같던 웃돈(프리미엄)은 어느새 사라지고 입주물량 과다로 인해 마이너스 P(프리미엄)도 계산에 넣지 않을 수 없게 되기 때문이다. 따라서 지금과 같은 시기에야말로 분양시장의 옥석을 가리는 안목을 길러 높은 기대수익을 노려야 한다.

이런 점에서 오는 10월 분양을 예정하는 답십리18구역 재개발은 눈여겨볼만 하다. 이곳은 삼성물산이 시공을 담당해 ‘래미안미드카운티’로 새롭게 건립될 예정이다. 10월 일반인에게 선보이면 2018년 1월경에 입주가 가능하다.

▲래미안미드카운티 지리적 입지

서울 동대문구 답십리동 98번지 일대에 위치한 답십리18구역 재개발은 철거가 한창 진행 중이며, 오는 10월 아파트 일반분양에 들어갈 계획이다.

이곳은 지하철 2호선 신답역과 답십리역 사이에 위치해 대중교통을 이용하여 도심지로의 이동이 편리하며, 4호선인 청량리역으로도 진입이 용이하다.

또, 이곳은 자연발생적 주거형성지역으로 답십리시장, 전농로터리시장 등이 있으며, 롯데마트, 롯데백화점이 청량리역에 자리해 있다.

교육환경으로는 인근에 초등학교가 많은 것이 특징이다. 가장 우선적으로 단지 바로 인근에 전농초등학교가 자리해 있으며, 인근에 답십리초, 동답초, 전곡초, 전동초, 동대문중, 전농중, 해상국제컨벤션고 등이 있다.

신규아파트의 입주시기가 될 때 나타나는 현상 중 하나가 신혼부부나 미취학아동이 있는 부모의 이주가 많다는 것인데, 래미안미드카운티는 단지 인근에 초등학교가 자리해 있어 2018년 취학하는 자녀를 두고 있는 예비학부모에게 인기가 높을 것으로 기대된다.

▲입주권 매입 VS 일반분양

답십리18구역에 들어서게 될 래미안미드카운티는 조합원이 내놓은 입주권 매입이 가능하다. 입주권의 특징으로는 일반분양경쟁을 피할 수 있고, 조합원이 소유한 동과 층을 선택할 수 있다는 점이다. 특히 분양가보다 낮은 가격에 아파트를 매입할 수 있는 장점도 있다.

반면, 부동산시장이 악화될 땐 마이너스 프리미엄에 대한 우려가 있고, 할인분양 등의 혜택에서 자유롭지 않다는 점이다. 시장의 상황에 따라 입주권을 또는 분양권을 선택해야 한다는 얘기다.

이곳 답십리18구역 인근 중개업계에 따르면 현재 조합원 프리미엄은 약 7천만~8천만원이 형성되어 있다고 전해졌다. 전용58㎡(20평형 대)와 84㎡(30평형 대) 구분 없이 조합원 권리가액에 이 정도 웃돈을 주면 매입이 가능하다는 얘기다.

현재 이곳의 조합원 분양가를 보면 전용58㎡의 경우 3억3천200만원대로 3.3㎡당 약1천300만원에 분양이 이뤄졌다. 여기에 웃돈을 더할 경우 조합원 입주권을 매입하는데 소요되는 총액은 약 4억원 초반대라 할 수 있다. 전용 84㎡의 경우에도 4억9천만~5억원이면 매입이 가능한 수준이다.

그렇다면 최근 입주한 인근 아파트의 시세는 어떨까. 바로 인근이며 삼성물산이 건립한 2천397세대의 래미안전농크레시티 59㎡ 시세(국민은행 8월 7일 기준)는 4억4천만~4억8천700만원이며, 84㎡는 1억원이 높은 5억4천만~5억8천만원이다.

또 지난해 8월 준공된 2천652세대의 답십리래미안위브 59㎡의 경우 4억5천만~5억500만원이며, 84㎡는 5억6천만~6억2천만원에 매물이 나오고 있다.

이로 볼 때, 지금의 답십리18구역 조합원 입주권은 상승의 여력이 있는 상품이라는 판단이 선다. 특히 조합원분양가에 웃돈을 더하더라도 5천만~1억원 정도의 시세차익이 가능할 것으로 보인다는 점도 투자의 매력도를 높이고 있다.

반면, 우선 조합원 입주권을 매입한다는 것은 초기에 많은 자금이 소요될 수 있고, 또 소송 등으로 자칫 자금이 묶일 염려가 있다는 점이 단점으로 꼽힌다. 예상치 못한 손실이 발생할 수 있다는 얘기다.

일반분양의 경우는 조금 다르다. 우선 일반분양은 계약금 10%만 있으면 청약을 넣을 수 있고, 대게 중도금 전액 대출이 가능해 초기 투자자금이 적다는 이점이 매력적이다. 다만 59㎡나 84㎡와 같은 인기 면적의 경우 당첨확률이 낮다는 점이 흠이다.