실수요자나 투자자 모두 아파트 등 주택을 매입하게 되는 요건 중 하나가 ‘얼마나 오를까’라는 점을 부인할 수 없다. “(가격이) 떨어져도 내집”이라는 쿨(단순 명쾌)한 생각으로만 주택을 매입하지는 않는다.
그렇다면 장위1구역은 대체 오를까 아니면 떨어질까. 오른다면 얼마나 오를까가 중요 포인트다. 아파트 가격을 결정하는 요인은 여러 가지다.
주변에 지하철 역사가 들어선다는 등 개발호재가 있을 때 가격은 크게 오르며, 대규모 입지일 때, 학교나 편의시설 등 이용이 편리할 때, 선호하는 브랜드일 때 또는 평면구조(설계) 등이 잘 되어 있을 때 입주민의 만족도를 높여 가격은 오를 수 있다.
또 주변 아파트가격 대비 저렴한 조합원분양가가 책정돼 시세차익도 가능할 것으로 보인다. 장위뉴타운 내 최근에 분양한 아파트를 보면 ‘꿈의숲 코오롱하늘채’가 있다. 513세대(일반분양 335세대) 규모의 이 아파트는 지난 4월 분양됐다.
이곳의 분양가는 전용 59㎡의 경우 3억7천600만~3억9천700만원까지 평균 약3억8천500만원 수준이다. 또 전용 84㎡는 4억9천500만~5억900만원으로 평균 5억원 안팎으로 분양됐다.
이 가격을 기준으로 분양가가 책정될 것을 예상하고, 장위1구역 조합원 입주권을 매입한다면 분양 때는 59㎡를 기준으로 약 2천만원(평균)의 차익실현이 가능할 것으로 보이며, 84㎡ 매입 시 4천만원이 오를 가능성이 높아 보인다.
여기에 입주조건이나 브랜드(삼성래미안) 조건을 놓고 볼 때, 분양가는 코오롱하늘채보다 더 높아질 가능성이 있어 그 실현가능한 차익 또한 클 것으로 기대된다.
다만, 성북구의 특성상 지속가능한 가격상승 즉 분양이후 입주프리미엄까지는 기대하기 어려울 수도 있다는 점은 단점으로 꼽힌다.
장위뉴타운 일대의 노후건축물은 재개발로 인해 전체가 아파트로 건립되는데 이때 주택공급이 많아지면서(특히 중소형아파트) 입주 때는 두터운 수요층이 형성되지 않을 수 있다는 점이다. 특히 최근 아파트 공급은 10년 전 부동산활황기의 추세를 넘기고 있어 과다물량 공급은 투자의 늪이 될 수 있어 주의가 필요하다.
