추진위·조합설립 필요없어… 사업성 ‘짱’
열악한 주거환경으로 빠른 사업진행 필요

 

 

서울 성북구 신길음도시환경정비사업 개발위원회가 열악한 주거환경 개선을 위해 빠른 사업 진행을 다짐하고 나섰다. 특히 이 구역은 사업성 분석 결과 비례율이 120% 이상으로 분석되면서 원활한 사업 진행을 위한 조건을 갖췄다는 평가를 받고 있다.

사업성이 높다 보니 많은 건설사들의 관심을 한 몸에 받고 있고, 신길음구역의 사업 방식이 토지등소유자 방식으로 전환하면서 빠른 사업 진행을 위한 요소들을 갖추고 있다. 토지등소유자 방식은 조합방식과 달리 추진위·조합설립을 할 필요가 없이 사업시행인가 단계로 직행할 수 있다는게 최대 메리트다.

▲준공 40년 이상 된 건물이 대부분… 노후·불량주택 밀집, 빠른 사업진행 필요

신길음구역이 열악한 주거환경을 개선하기 위해 사업설명회를 준비하는 등 도시환경정비사업에 박차를 가할 예정이다.

실제로 신길음구역의 주거환경은 매우 열악한 상황이다. 여전히 1970년대에 머물러 있다는 착각이 들 정도로 한 사람이 겨우 지날 수 있는 골목이 유일한 통행로로 이용되고 있다.

여기에 시행사업이 추진되면서 시행사가 매입한 주택들이 현재 빈집으로 남아 있는 상태여서 주거환경은 더욱 열악하다. 구역 내 전체 주택 중 169가구 가운데 81가구(51.5%)에 해당하는 절반 이상의 가구수가 비어 있을 정도다.

문제는 이러한 빈집들로 인해 지역 전체가 슬럼화되면서 범죄나 청소년들의 탈선 현장으로 이용되고 있다는 점이다. 이에 따라 구역 내에는 ‘특별순찰구역’이라는 표지가 붙어있고, 대문에는 합판을 덧대 열지 못하도록 한 주택들이 늘어서 있다. 심지어 청소년과 노숙자 등의 무단 침입을 막기 위해 임시방편으로 철조망을 두른 집들도 어렵지 않게 목격할 수 있는 상황이다.

아울러 빈집들의 존재는 쓰레기 무단 투척으로 인한 환경오염 문제도 발생시키고 있다. 빈집에 방치된 쓰레기와 주변에서 버린 쓰레기가 쌓이면서 주거환경의 악화가 급격히 진행중이다.

▲토지등소유자 방식으로 전환, 사업 본격 추진

주거환경이 열악해 빠른 사업진행의 필요성이 대두되고 있는 신길음구역은 지난 2006년 도시환경정비예정구역으로 지정됐다. 같은해 길음구역 도시환경정비사업조합설립 추진위원회를 승인 받아 이듬해 정비구역지정을 받는 등 원활하게 진행되는 듯 했던 사업은 정체됐다. 추진위원회를 구성해 도시환경정비사업을 추진해 가는 것과 동시에 시행사업이 추진되면서 이견이 발생했기 때문이다.

추진위에서는 시행사업으로 인해 조합설립에 필요한 동의율을 확보할 수 없었고, 시행사 역시 자금 문제로 주택을 매입하기 어려운 상황에 이르게 되면서 사업은 더 이상 진척되지 못했다. 결국 추진위가 도시환경정비사업을 포기하면서 2011년 5월 해산되기에 이르렀다. 시행사도 시행사업을 포기하고 대지주로 남게 됐다.

이러한 상황에서 유일한 해결책이 바로 토지등소유자 방식의 도시환경정비사업이었다. 실제로 신길음구역은 2011년 6월 조합 방식에서 토지등소유자 방식으로 전환된 이후 사업이 급속도로 진척됐다.

2012년 사업시행인가를 위한 건축심의와 교통영향평가 심의를 통과해 같은해 사업시행인가를 받았다. 아울러 시행사도 도시환경정비사업의 일원으로 사업에 동참할 의사를 밝혀 신길음구역의 도시환경정비사업에 대한 기대감이 더욱 높아졌다.

▲비례율 120%, 뉴스테이 적용시 140%까지 높아져… 사업성 ‘으뜸’

현재 신길음구역은 사업성이 높게 나오면서 개발 호재로 작용하고 있다. 개발위원회는 비례율을 140%까지 높일 수 있는 만큼 토지등소유자를 대상으로한 사업설명회도 개최할 예정이다.

사업설명회의 주된 내용으로는 뉴스테이 정책과 ‘기업형 임대주택 공급촉진지구’를 추진할 경우 인센티브를 받아 상한용적률을 500%까지 받을 수 있다는 점이다. 이때 기부채납 부담 완화 등의 혜택도 받으면서 사업성은 종전 비례율 120%에서 140%까지 바라볼 수 있다는 게 개발위원회의 설명이다.

현재 정부가 앞장서서 추진하고 있는 뉴스테이 제도를 활용하면 종전 용적률 399.83%보다 약 100%p 높아질 수 있다는 게 개발위원회 관계자의 의견이다. 높아진 용적률만큼 일반분양할 수 있는 건립가구수가 늘어나 그만큼 사업성이 더 좋아진다는 것이다.