서울 중랑구에 위치한 면목3구역은 내년 초 일반인에게 분양될 예정으로 지금은 조합원이주 및 철거가 한창 진행 중으로 순조로운 행보를 보이고 있다.
그렇다면 정상적으로 일반분양이 이뤄질 경우 투자자나 실수요자로서 어느 상품이 유리한지 계산기를 두드려볼 필요가 있다.
다시 말해, 조합원이 내놓은 매물인 입주권을 매수하는 것과 일반분양을 받는 것 중 어느 쪽이 더 높은 수익을 가져올 수 있는지에 대한 손익계산이다.
이곳 조합사무실 관계자에 따르면 면목3구역은 조합원 수가 많지 않은 이유로 총 30여 층의 아파트 규모에서 조합원은 모두 20층 이상의 로얄층만을 배정받았다고 한다. 프리미엄(웃돈) 폭이 적은 낮은 층은 일반분양분으로 배정됐다는 얘기다. 한데 더 중요한 점은 조합원 분 매입가격보다 일반분양분의 매입가격이 더 높을 수 있다는 점이다.
조합원분은 종전자산이라고 하는 ‘기존주택 가격’에 웃돈을 얹어 입주권을 매매가로 내놓게 되는데, 수요자는 여기에 배정받는 주택 면적에 따라 추가로 내야하는 비용이 얼마인지를 산정해 최종 소요자금을 가늠하게 된다.
예를 들어, 전용 84㎡를 배정받은 조합원의 입주권을 매입할 경우 조합원의 현재 주택가격평가액이 1억8천만원이고, 84㎡의 조합원 분양가가 4억2천만원이라면 조합원은 추가로 2억4천만원을 부담하면 입주가 가능하다.
한데 조합원이 본인 소유의 주택을 내놓을 때는 웃돈을 요구하게 되는데 이 때 요구액이 5천만원이라면 매수자는 84㎡의 주택을 4억2천만원이 아닌 4억7천만원에 매입해 입주하게 되는 것이다. 이 경우 일반분양가가 이 보다 높을 것으로 예상되면 매수 쪽에, 낮다고 생각되면 일반분양 쪽에 선택의 잣대를 기울이게 되는 것이다.
하지만 일반분양은 공급면적을 기준으로 1㎡당 가격을 산정하여 일반분양가를 책정하는데, 통상적으로 조합원분양가가 일반분양가보다 낮은 것이 통례다.
다만 조합원 입주권을 매입하게 될 경우 초기 투자소요자금이 크고 이 때 금융권 차입도 용이치 않아 초기자본이 많이 드는 것이 흠이지만, 그 만큼 높은 수익을 기대할 수 있다.
일반분양은 반대로 계약금 10%에 분할상환하거나 계약금만 지불하고 나머지는 입주 때 내면 되는 조건이기 때문에 초기 자금 소요가 많지 않다는 장점이 있어 자금계획에 따라 어떤 방식을 택할지 선택하면 된다.
그렇다면, 면목3구역의 전용 59㎡를 매입 시 실 소요자금과 예상 프리미엄, 그리고 전용 84㎡를 매입했을 때의 장단점을 비교 계산해 보자.
같은 중랑구에 위치한 ‘e편한세상 화랑대(묵동, 묵1재건축)’는 지난 5월 분양했다. 이곳은 지하철 6호선 화랑대역이 도보로 5분 내의 거리에 있으며, 6·7호선 환승역인 태릉입구역은 10분내의 거리에 위치해 있다. 이곳의 일반분양가는 3억8천570만원(전용59㎡, 평균)과 5억450만원(전용84㎡, 평균)이었다. 면목3구역 또한 일반분양가에서 ‘e편한세상 화랑대’와 큰 차이는 없다는 전제로 볼 때, 일반분양가와 조합원 분양가의 차액은 약 6천만~8천만원으로 예상된다.
다만, 중개업계에서는 조합원 매물이 많지 않아 웃돈을 가늠키 어렵다고 전했다. 부동산 가격이 상승하는 지금과 같은 때에는 조합원이 좀 더 가격이 오르기를 기다리기 때문이기도 하며, 또 하나는 이곳 주택의 특성 때문이다.
면목3구역의 경우 다수가 지분이 넓은 단독주택으로 이뤄져 조합원이 새아파트를 공급 받고도 상당한 금액을 환급받는 경우가 많다. 다시 말하면 조합원 분 지분 매입가격 규모가 매우 크기 때문에 매물이 많지 않은 것으로 보인다.
‘e편한세상 화랑대’의 경우 경쟁률은 높았지만 웃돈(프리미엄)은 크지 않다. 그 이유로 최근 부동산 흐름은 전세난 등으로 인해 입주가 가능한 주택일수록 가격이 높다는 특징이 반영된 결과로 전문가들은 보고 있다.
김상헌 리얼인베스트먼트 투자자문 담당역은 “서울 경기권의 전세난이 계속될 경우, 입주시기가 먼 주택은 상대적으로 저평가되고 있다”면서도 “입주가 가까워지거나 이미 입주를 시작한 새아파트는 가격이 빠르게 상승하고 있어, 여유가 있다면 입주가 다소 남은 아파트를 공략하는 것도 좋은 투자법이 될 것”이라고 조언했다.
