부동산성수기 땐 재건축 입주권 사는게 꽤 유리
일반분양가는 1,650만원… 웃돈 5천만~7천만원

 

최근 분양되는 추세를 보면 재건축·재개발의 인기가 하늘 높이 치솟고 있다. 서울 수도권과 인접한 파주 운정 등 신도시는 수요자 찾기가 어려운 반면 서울, 대구, 부산, 광주 등 재건축·재개발을 통해 공급되는 일반분양은 수십만명이 몰리는 기현상이 일고 있다.

그 만큼 투자의 핵심은 이제 재건축·재개발에 대한 정보가 얼마나 빠르냐에 달려 있는 모습이다. 조금만 늦어도 많게는 수천만원의 웃돈(프리미엄)이 붙어 나오는 실정이다. 본지는 재건축·재개발지역 중 주거지로써 뛰어난 입지와 인프라를 갖춘 곳들을 소개하고 있어 독자들로부터 큰 사랑을 받고 있다.

인기지역이다 보니 지분가격이나 매입가격 등이 다소 높더라도 꾸준하게 정보를 습득하면 투자나 실수요로써 충분한 가치와 분석력을 키울 수 있을 것으로 본다.

이번 시간에는 서울시 광진구에 위치한 구의1구역 재건축의 조합원 입주권 매입 또는 일반분양을 통해 얻을 수 있는 예상 수익에 대한 투자를 조명한다.

▲교육, 교통, 편의시설 3박자 갖춘 ‘구의1구역 재건축’

주택을 선택함에 있어서 핵심조건은 입지다. 1855년에 설립된 부동산컨설팅 ‘세빌스(Savills)’의 제러미 헬스비(59)대표가 “부동산 투자는 첫째도 둘째도 입지”라고 강조할 만큼 입지는 뗄레야 뗄 수 없는 필요충분조건인 것이다.

입지는 크게 3가지로 나뉜다. 교육과 교통, 그리고 편의시설이 그것으로 우리는 이것을 ‘인프라’라고 말한다.

구의1구역은 서울시 광진구 광나루로43길 27(구의동 122-2번지) 일대에 위치했다. 이곳은 사업부지 4만8천323㎡(분양면적 3만5천830.6㎡)의 면적으로 지하3층~지상23층의 아파트 12개동 854세대(조합원 307명)을 건립하게 된다.

아파트를 선택하는데 있어 중요하게 요구되는 것이 바로 편리한 교통과 교육시설이다. 그런 점에서 이곳 구의1구역은 지하철5호선 아차산역을 도보로 이용 가능해 교통요건이 매우 매력적이라 볼 수 있다.

또 교육시설 중 초등학교가 있느냐 없느냐에 따라 초등생을 둔 학부모에게 큰 선택의 요인이 되는데, 이는 학부모 입장에서 초등생을 차를 태워 보내기도 어렵고, 오래 걷게 할 수도 없으며, 큰 도로를 건너는데도 위험이 따르기 때문이다. 이곳은 바로 인근에 광진초등학교가 자리해 있어 큰 이점이 있다.

뿐만 아니라 주변에는 경복초교, 양진초교, 광장초교, 건국사대부속중, 동국사대부속중, 양진중, 광장중, 선화예술고, 동국사대부속고, 광남고, 건국사대부속고 등이 위치해 있으며, 주변으로는 지하철 2호선라인을 중심으로 세종대학교, 건국대학교 등이 있다.

편의시설로는 서울어린이대공원과 구의야구공원, 아차산배수지체육공원, 아차산, 한강공원 등 우수한 조건을 갖추고 있다.

▲부동산성수기, 재건축 지분투자의 최대 이점은 ‘당첨확률 100%’

구의1구역 재건축에 투자하는 방법은 크게 두 가지가 있다. 하나는 조합원의 입주권을 매입하는 방법과 일반분양을 통해 분양권을 획득하는 것이다.

두 가지 모두 장단점은 있지만 중요한 건 어느 쪽이 이익인가 하는 것이다.

입주권의 이점은 100% 당첨과 로얄동 로얄층을 선택해 갈 수 있다는 점, 그리고 일반분양가보다 다소 저렴하게 매입이 가능하다는 것이다.

분양권의 이점은 혹시 있을 할인분양에 혜택이 주어진다는 점, 또 분양대금 분할상환과 금융권의 집단대출로 자금력이 충분치 않더라도 가능하다는 것이다.

좀 더 쉽게 말하면, 부동산 성수기에는 입주권이, 비수기에는 분양권 매입이 이익인데, 입주권은 초기자금이 크고, 분양권은 분납과 초기자금이 낮다는 것이다.

지금은 부동산성수기라 할 수 있다. 수십 대 1, 또는 수백 대 1이라는 높은 청약경쟁률로 인해 당첨확률은 ‘하늘의 별따기’다. 즉 청약해봐야 안될 확률이 더 크다. 이런 점에서 지금은 입주권 매입이 시행착오 없는 투자라 할 수 있다.

그러면 구의1구역 입주권 상황은 어떤가. 이곳의 중개업계에 따르면 조합원분양가에 더해지는 웃돈의 시세가 일반분양가와 별반 차이가 없다고 한다. 여기에 토지세 4.4%를 입주권 매입자가 부담해야 하니 가격 면에서만 볼 경우 일반분양보다 더 높다. 다만, 높은 경쟁률로 인해 분양권에 웃돈이 형성될 경우 이익은 더 클 수 있다는 게 중개업계의 설명이다.

이곳 미래부동산 관계자는 “구의1구역의 웃돈은 약 5천만~7천만원 정도 형성돼 있다”며 “아직 일반분양가가 확정되지 않은 상태인데 시세(일반분양가)가 확정되면 그에 맞게 가격이 재조정될 것”이라고 말했다.

조복권 구의1구역조합장은 “조합원분양가가 평균 3.3㎡당 1천650만원으로 책정되었다”며 “전용면적 59㎡나, 84㎡ 모두 동일하게 평균가격을 이루고 있다”고 전했다.

중개업계는 이곳의 예상되는 일반분양가를 1천950만원 안팎으로 점치고 있다. 이는 조합원분양가와 300만원의 차가 발생하는데, 지금의 입주권 웃돈이 7천만원(전용 59㎡, 동과 층에 따라 다름, 300만×24형) 안팎인 점도 이 때문이다.