“벌써 많이 올랐는데, 더 많이 오를까요?”
“4억과 5억 짜리 집’ 어느게 더 오를까?”
집을 사야할 필요가 있는 사람, 또는 전세가격 상승에 밀려 이제 집을 사야할지 말아야 할지를 고민하는 사람들이 가장 궁금해 하고 판단하기 어려운 것이 무엇일까를 알아보면, 크게 두 가지가 꼽힌다.
하나는 “벌써 많이 올랐는데 더 오를까”하는 것이며, 다른 하나는 “(동일 면적의) 4억원하는 집과 5억원 하는 집이 있는데 어느 곳이 더 좋을까(많이 오를까)”하는 것이다.
아파트에 전세나 월세 또는 반전세를 살다보면 그 아파트가 과거에 얼마였다는 것을 기억하고 있다. 세입자에게는 그 아파트의 정상적인 가격은 입주당시의 가격 즉, 1~2년 전의 집값이 정상이고, 지금의 오른 가격은 이상 급등현상으로 더 이상 오르지 않을 것만 같다는 생각이 든다.
이것은 일종의 첫인상의 기억으로, 처음 기억한 그 모습 또는 그 가격만을 기억하는 것이다. 그래서 이들이 하는 말은 대부분 이렇다.
“지금 오른 것도 너무 많이 올랐는데 더 오르겠어?”
집값의 움직임은 과거의 집값이 어땠는지도 중요하지만 앞으로의 시장 움직임이 더 중요한 지표가 된다. 즉, 과거의 집값이 기준이 되는 것이 아니라 앞으로 시장이 어떻게 가게 될지가 집을 사야할지 말아야 할지를 결정하는 기준이 되는 것이다.
한데, 부동산에 관한 지식이나 지금까지의 흐름을 알지 못하는 일반인에게는 수억원 때론 수십억원을 호가하는 집을 사는 것이 매우 어려운 숙제가 아닐 수 없다. 그것은 혹시라도 ‘떨어지면 어떻게 하느냐’는 다가오지 않은 미래에 대한 불안감 때문이다.
하지만 과거 기억속의 집값이 중요한 것이 아니다. 앞으로 이곳이 얼마만큼 발전 가능성이 있는지 또, 일반 수요자들의 선호하는 시설 예를 들어 좋은 학군, 대형도서관, 쇼핑시설 등 편의성이 갖춰져 있는지를 판단하고, 마지막으로 시장의 분위기가 어떻게 흘러가고 있는지 관련 뉴스의 (최소)과거 6개월분을 찾아본다면 집을 사야할지 아니면 세입자로 여전히 남아야 할지에 대한 판단이 서게 된다.
두 번째로 4억원 짜리 집과 5억원을 하는 집이 동일지역 내에 있는데 어떤 것을 사는 것이 좋을까에 대한 내용이다.
먼저, 왜 같은 지역 내에 동일 면적의 아파트가 하나는 4억원이고, 다른 하나는 5억원일까 하는 궁금증이 있는데, 그것은 간단하다. 5억원은 새아파트이고, 4억원은 지은 지 몇 년 지났을 경우 또 단지 규모와 500m내에 무엇이 있느냐에 따라 차이가 난다.
그렇다면 어떤 아파트가 더 가격 상승폭이 클까하는 것인데, 올해 초부터 나타나는 집값의 흐름을 놓고 보면, 동일지역이더라도 저가아파트가 먼저 오르고, 뒤이어 고가아파트의 가격이 상승하는 현상이 두드러져 보인다.
그 이유로는 실수요자의 이동이 어떻게 움직이고 있는지를 보면 알 수 있다. 세입자들은 계속 전세든 월세든 주거비용이 낮았으면 한다. 하지만 전세가격은 급등하고, 이에 따라 높은 월세를 요구하는 집주인으로 인해, 집을 사야겠다는 쪽으로 바꾸게 된다. 마침 집값도 오르고 있어서 집에 대한 구매의욕은 더 높아지기 마련이다.
만약, 전세입자가 5억원 하는 집에서 3억5천만원에 전세를 살고 있었는데, 전세기간이 만료되어 집주인이 “전세시세가 4억3천만원이니 그 정도까지 올려 받겠다”고 한다면 세입자는 이 참에 집을 사야겠다고 생각하게 되고, 자신이 가진 3억5천만원에서 알맞은 주택을 찾아보게 되고 다소 낡았더라도 부담을 줄이기 위해 4억원의 집을 선택하게 된다. 바로 이런 점이 낮은 가격의 아파트가 더 빨리 오르게 되는 이유다.
하지만 5억원짜리 집의 가격이 그대로 머무른다는 것은 아니다. 낡은 아파트가 오르면 시기를 달리할 뿐 5억원의 아파트는 그와 비슷한 가격만큼 상승하게 된다. 일종의 가격 도미노 현상으로 오름폭과 시기만 다를 뿐 가격이 다른 두 곳의 아파트의 가격이 오르는 것은 같다.
