고려대·시립대·경희대 등 대학가 임대수요 꾸준
주변아파트 비해 저평가… 재개발 후 가격상승

 

서울시내 재개발지분 가격이 빠르게 오르고 있다. 특히 일반분양이 임박한 사업시행인가 이후 지역들의 재개발구역 내 매물은 어제와 오늘의 시세가 다를 정도로 재개발에 대한 열풍이 거세다.

 

이 같은 현상은 분양시장의 열기 때문으로 분석되지만 한편, 꾸준한 수요를 창출하는 도심지내 재개발구역은 2000년대 중반 ‘황금알’에 비유됐던 시기만큼이나 오르고 있는 양상이다. 특히 사상 초유의 저금리시대가 몰고 온 지금의 부동산 시장은 임대수요에 대한 갈증이 심하다.

과거 핵가족에 비유됐던 3~4인 가구에서 10여년이 지난 지금, 그 단위는 반으로 쪼개져 1~2인 가구의 증가를 예측하고 있어 저금리 풍토속의 임대수요 창출은 한동안 계속될 전망이다. 하지만 이러한 임대수요 창출은 꾸준함이 있느냐 없느냐에 따라 달라질 것이다.

50년 이상을 내다봐야 하는 주택을 한때의 인기에 현혹돼 구매한다는 것은 노후의 위험요소로 둔갑할 수 있다. 반면, 대학가 인근이라는 지리적 프리미엄을 안고 있다면, 오랜 시간으로 건물이 노후화되어도 꾸준한 인기와 수요 창출이 가능하다.

그런 점에서 서울 강북의 재개발구역 중 청량리7구역을 눈여겨 볼 필요가 있다. 지하철역은 물론 삼각으로 둘러싸인 대학가의 임대수요를 만들어내기에 충분하며 또 대학이 이전하거나 폐교를 하지 않는 한 그 수요는 줄지 않을 것이기 때문이다.

▲삼각으로 둘러쳐진 대학가 임대수요와 10만여㎡의 홍릉공원이 뒷마당으로

서울시 동대문구 제기로25길 15(청량리동) 일대에 위치한 청량리7주택재개발구역은 사업면적 3만4천988㎡의 부지에 용적률 243.37%를 적용하여 임대주택을 포함한 총 650세대(클린업시스템 자료기준)를 건립할 계획이다.

지난 2010년 10월 대림산업을 시공자로 선정하고 현재 사업시행인가를 득한 상태로 최근 이주관리 및 범죄예방 등 협력업체를 선정하기 위한 준비가 진행 중이다.

국내 대표 대학교 세 곳을 뽑으라면 서울대와 고려대, 연세대학교다. 일명 ‘SKY’라 부르는 이곳은 국내 최고의 수재들이 모이는 곳이다. 바로 그곳 중 하나인 고려대가 이곳 청량리7구역 인근에 위치해 있으며, 서울시립대학교와 한방의학으로 유명한 경희대학교가 청량리7구역을 중심으로 한 삼각형태로 자리해 있다.

또한 인근에 홍릉초등학교, 청량중학교, 청량고등학교가 있으며, 교통여건으로는 도보 15분 거리에 청량리역(1호선), 고려대역(6호선) 이용이 가능하다.

인근의 편의시설로는 롯데백화점과 용성종합스포츠센터, 서울성심종합병원이 있으며 무엇보다 약 10만여㎡ 규모의 홍릉근린공원이 7구역 바로 뒤편에 위치해 있어 입주민의 건강한 여가생활에 큰 도움이 될 것으로 보인다. 또 그곳에는 대형 규모의 정보화도서관이 건립돼 있어 편리한 도서관 이용도 가능하다.

▲높은 지리적 장점에 비해 저평가 돼

청량리7구역에 대한 관심을 높여야 하는 이유 중 하나가 바로 지리적 장점에 비해 저평가 돼 있다는 것이다. 지난 해 치러진 서울시의 실태조사 자료에 따르면 이곳의 조합원 분양가는 전용면적 약 59㎡(25평형) 2억9천만원, 전용 약74㎡(28평형) 3억2천만원, 전용 84㎡(34평형)가 3억9천만원으로 조사됐다.

이곳 조합원의 경우 감정평가금액 1억5천만원의 주택을 소유하고 59㎡의 주택을 분양 신청했다면 입주 때까지 1억4천만원의 추가부담금이 소요되는 셈이다.

그렇다면 일반분양가는 얼마에 책정될까. 통상 일반분양가는 관리처분 단계가 되어야 정확한 금액을 알 수 있다. 또 최근과 같이 분양가상한제가 풀린 상태에서 주택수요에 대한 인기가 높아갈수록 분양가는 높아지는 경향이 강하다. 부동산시황이 좋아질수록 주택가격은 오르고 덩달아 일반분양가격도 상승한다.

재개발의 경우 도급제사업으로 진행된다. 쉽게 말하면 분양수익에 대한 이익금은 사업시행자인 조합에게 돌아가며 결과적으로 조합원의 부담금도 그 만큼 낮아질 수 있다는 얘기다.

7구역이 위치한 청량리동에는 모두 네 곳의 아파트가 있다. 1천89세대의 미주아파트와 1천570세대의 한신아파트, 241세대의 현대아파트, 521세대의 홍릉동부아파트가 그것이다.

이중 단지 규모가 가장 큰 한신아파트의 전용 59㎡ 시세는 3억1천만원(KB부동산알리지 상위평균가 기준)이며, 84㎡는 4억원 수준이다.

과거에는 일반분양가가 주변시세보다 낮게 책정되었지만 상한제가 풀린 지금은 새아파트의 분양가격이 주변 아파트보다 높게 정해지고, 일반분양에 경쟁이 붙으면 주변 시세를 올리는 현상이 일반화 됐다.

서울시 실태조사 자료를 근거로 한신아파트와 비교할 때 조합원 분양가는 59㎡의 경우 약 2천만원이 낮으며, 84㎡는 1천만원이 낮다. 그런데 한신은 1997년에 건립된 다소 낡은 주택이다 보니 단순 비교로는 다소 어려움이 있고, 또 청량리7구역에 새아파트가 들어서게 되면 이 일대 유일한 신규주택으로 그 인기는 더욱 높아질 것으로 기대된다.

실제 지난 2013년 2월에 지어진 동대문구 용두동 래미안허브리츠의 경우 전용 59㎡가 4억8천500만원(2015년 11월 기준)이며, 84㎡는 6억1천만원의 가격대를 보이고 있다.

또 지난해에 건립된 답십리동 래미안위브의 경우 59㎡ 5억1천만원, 84㎡는 6억2천500만원이 시세다. 이 기준으로 볼 때, 청량리7구역의 아파트 가격은 상당부분 저평가돼 있어 향후 상승가능성이 높을 것으로 예상된다.

다만, 청량리7구역 관계자에 따르면 이곳은 현재 사업변경을 진행 중으로 조합원 분양신청을 다시 받아야 하며, 아울러 조합원 분양가도 다소 달라질 전망이다. 이에 투자시 달라질 수 있는 조합원 권리가액 등은 확인할 필요가 있다.