주택정비사업 분야 전문변호에 역점
든든한 조력자 될 것
최근 몇 년 사이 업계에서는 종전자산가격의 평가시점을 둘러싼 갑론을박이 벌어졌다. 이를 두고 사업시행 변경인가일이라는 하급심 판결이 나오면서 조합들의 줄패소가 계속됐다.
하지만 얼마전 대법원이 종전자산가격의 평가시점은 ‘최초 사업시행인가일’이라는 확정판결을 내놔 논란에 종지부를 찍었다.
칼날 변호로 업계에 돌풍을 일으키고 있는 법무법인 로원의 고은아 대표변호사가 종전자산가격의 평가시점에 대한 이상기류를 단박에 바꿔놓은 것이다.
▲종전자산가격의 평가시점에 대한 혼란으로 조합들이 줄패소하고 있는 상황에서 ‘최초 사업시행인가일’이라는 대법원 판결을 이끌어 냈다
그동안 종전자산가격의 평가시점을 둘러싼 혼란은 두 가지 오해에서 비롯됐다. 변경인가일을 기준으로 다시 종전자산가격을 평가하게 되면 사업이 지연된 기간만큼 그 평가액이 상승할 것이고, 조합원들의 권리가액이 늘어 부담금이 줄어들 것이라는 기대가 첫 번째 오해다.
또 법리적으로는 새로 변경된 사업계획으로 대체되면 당초 인가된 사업계획이 소멸되고, 그에 따라 당초 사업시행인가일을 기준으로 평가된 종전자산가격 또한 효력을 상실하게 된다고 본 것이 두 번째 오해다.
하지만 조합원의 권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 곱한 가격으로 결정되는데, 종전자산평가액이 상승하면 그만큼 비례율이 하락해 그 상승분은 상쇄되므로 평가시점의 차이로 종전자산가격이 달라져도 조합원의 권리가액이 달라질 수 없다.
또 최초 사업시행계획 자체가 위법해 취소되는 것이 아니라 나중에 사정 변경으로 사업계획이 변경된 경우 그 변경시까지는 최초 사업시행계획이 유효하므로 사업계획 변경인가 이전에 이뤄진 종전자산평가의 효력이 상실된다고 할 수 없다. 따라서 대법원은 사업시행계획이 변경됐다고 해서 종전자산평가를 다시 할 필요가 없다고 판단했다.
▲평가시점이 변경되더라도 권리가액은 달라지지 않는 이유에 대해 좀 더 쉽게 설명해 달라
종전자산가격에는 사업의 내용이 반영되지 않는 것이고, 당연히 사업계획이 변경되더라도 영향을 미치지 않는다. 또 종전자산가격은 조합원별 출자가액이고, 그 평가는 결국 조합원들 사이에서 출자 지분율을 정하는 것이다.
따라서 평가시점이 달라져 개별 조합원의 종전자산가격이 상승하더라도 다른 모든 조합원의 종전자산가격이 동반상승하는 경우 조합원들 사이의 출자 지분율은 달라지지 않기 때문에 조합원별 권리가액 또한 달라지지 않는다는 얘기다.
예를 들면 총사업이익 예상액이 120억원이라고 가정해 보자. 평가시점의 변경으로 종전자산 총액이 100억원에서 120억원으로 상승했다면, 그에 상응해 총사업이익을 종전자산 총액으로 나눈 비례율이 120%에서 100%로 하락하게 된다.
종전자산가액이 1억원인 조합원이 종전자산 재평가로 1억2천만원으로 상승하더라도 종전자산가액에 비례율을 곱한 권리가액은 동일하게 1억2천만원으로 변함이 없는 것이다.
▲최근 사업성 악화로 사업비 절감이 사업성 개선을 위한 중요한 과제가 되고 있다
저희 법인에서는 신축가구수가 기존과 같거나 오히려 줄어들어 학교용지 수요가 발생하지 않는데도 일반분양분을 기준으로 학교용지부담금을 부과 처분한 취소소송에서 재개발과 재건축 모두 위헌판결(헌법불합치결정)을 받아낸 바 있다.
나아가 법률 개정 전에 부과된 학교용지부담금을 취소할 수 있는지에 대해서도 헌법불합치 결정의 취지상 법률 개정 전이라도 학교용지부담금 부과가 위헌이기 때문에 무효라는 점을 밝혀 전부 취소판결을 받았다. 이에 따라 전농3구역의 경우 23억원의 학교용지부담금 전액을 가산금까지 포함해 환급받았다. 이러한 판결이 선례가 돼 많은 조합들이 학교용지부담금 취소소송에서 승소하고 있다.
▲재개발·재건축 전문 변호사로서 각오를 말해 달라
지난 2013년 11월에 설립한 법무법인 로원은 맡은 사건에 있어 의뢰인들에게 ‘으뜸’이 되겠다는 의미로, 저와 심상범 변호사, 김정아 변호사가 함께 이끌고 있다. 저는 지난 10년간 재개발·재건축 등 주택정비사업 분야의 전문 변호사로서 업무를 수행했고, 다양한 경험 속에 적지 않은 선례가 되는 판례를 이끌어내 사업이 성공적으로 진행되는데 일조했다고 자부한다.
어느 분야보다 도시 및 주거환경정비법과 관련해서는 다양한 이해관계자들과 법령, 정책, 시장 환경 등의 변화로 인해 끊임없이 해결해야 할 새로운 법률문제가 대두되고 있다. 따라서 법무법인 로원은 성과에 안주하지 않고 앞으로 더욱 연구해 재개발·재건축사업의 진행에 있어 든든한 조력자가 되겠다.
