하지만 정비사업은 소유자들의 동의 없이는 진행자체가 불가능하다. 각 사업단계가 진행될 때마다 소유자들의 동의가 없으면 그 다음단계로 진행하는 것이 불가능하도록 법에 규정되어 있기 때문에, 어떤 지역에 사업이 진행되고 있다면 분명히 그 단지에는 소유자들의 동의율이 법에서 규정하고 있는 동의율을 충족하고 있는 것이다.

 

정비구역지정도 어느 정도의 동의율이 있어야 하고, 추진위원회설립승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 모든 사업단계는 소유자들의 동의가 없으면 그 다음단계로 진행하는 것이 절대로 불가능하도록 규정되어 있는 것이다.

 

정비사업과정에 있어서 소유자들의 동의를 받아야 하는 단계가 어떤 경우인지를 살펴보면 왼쪽과 같다.
왼쪽에서 보는 각 동의는 서면으로 동의서를 제출하는 경우도 있고, 총회에서 투표로 동의를 하면 되는 경우도 있다. 상세한 것은 추후 해당 부분에서 살펴보도록 하겠지만, 소유자들의 동의없이는 정비사업진행이 불가능하다는 점만은 반드시 알아야 할 것이다.

 

재산증식의 수단인 것이 가장 큰 목적입니다.
재건축·재개발, 그리고 리모델링등 흔히 말하는 정비사업을 왜 할까? 혹자는 우리가 살고 있는 주택이 낡아졌기 때문에 새로운 집을 지어 살기 위해서 재건축·재개발을 한다고 말을 할지 모르지만 궁극적인 목적은 솔직히 말하면 재건축·재개발을 하면 재산증식이 되기 때문이다.

 

재건축·재개발을 하면 긍정적인 측면이 많이 있다. ① 기존의 낡은 주거환경을 개선하여 주는 효과가 있고 ② 기존의 주택을 허물고 기존의 주택수 보다 더 많은 주택을 신축함으로서 주택공급을 증가시킬 수가 있다. 이로써 주택가격을 안정시키는 효과가 있고 ③ 도로, 공원, 각종 부대시설 등을 새로 설치하면서 삶의 질을 개선시킬 수가 있다.

 

하지만 재건축·재개발을 하면 부정적인 효과도 있다. ① 사업수익을 증가시키기 위하여 신축아파트의 분양가를 인상함으로써 주변 주택가격을 동반 상승시키는 효과가 있고 ② 기존의 주택을 철거하기 위하여 많은 세대들이 이사를 가게 되고 이는 곧 전세수요를 증가시켜 일시적으로 전세가를 상승시킬 수가 있다. 그런데 우리나라의 경우에는 일시적으로 전세가가 상승한 뒤에 입주가 시작되어도 기존에 상승한 전세가가 하락을 하지 않는 경향이 있어 결국 서민층에 부담을 증가시킬 수가 있는 것이다.

 

이와 같이 재건축·재개발을 함에 있어 긍정적인 측면과 부정적인 측면이 모두 다 있는데, 왜 재건축·재개발을 하여야만 할까? 그 이유는 간단하다.

 

첫째, 기존 건축물이 건축된 지 오래되어 노후화되면 언젠가는 누군가가 기존 건축물을 허물고 새로 지을 수밖에 없다. 둘째, 주택공급에 비하여 수요가 많아짐에 따라 주택공급수를 늘려야 하는데, 도시에 건물이 없는 나대지는 거의 없어 신축주택을 지을 땅이 없다. 셋째, 주택공급을 증가시키기 위해서는 도시 주변 지역에 새로운 택지를 개발하여 주택을 건축하거나, 기존 도시 내에 있는 낡은 주택을 허물고 주택을 신축할 수밖에 없다. 바로 이 도시 내의 낡은 주택을 허물고 새로운 주택을 건축하는 것이 재건축·재개발등 정비사업인 것이다.

 

위에서 살펴본 것은 주택공급·수요적인 면에서 살펴본 이유이고, 소유자의 입장에서 살펴보면 주택공급·수요가 어떻게 되든 상관없이 자신의 재산가치가 증가하기 때문에 재건축·재개발을 하는 것이다. 만약에 재건축·재개발을 하였더니만 비용이 많이 소요되어 재산가치가 하락하였다고 하면 그 누가 재건축·재개발을 할 것인가? 따라서 재건축·재개발을 하면 기존에 소유한 자신의 부동산재산가치가 증가하게 되고, 이 때문에 돈을 벌기 때문에 재건축·재개발을 하는 것이다.

 

소유자들이 돈을 내고 공사를 하는 것이 아닙니다.
재건축·재개발을 하면 돈을 벌 수 있다는 말은 많이 들었지만, 소유자들보고 돈을 내고 공사를 하라고 하면 선 듯 응할 사람들이 그렇게 많지 않을 것이다. 왜냐하면 소유자들이라고 하더라도 부동산 이외에 공사비를 낼 정도의 현금을 가지고 있는 여유 있는 사람들이 그렇게 많지 않을 것이기 때문이다.

 

재건축·재개발 사업을 하는데 소요되는 돈이 얼마나 되는지를 다시 한 번 더 간단하게 살펴보도록 하자.
우선 공사기간동안 이사를 나가서 전세를 얻어야 할 전세금이 필요하고 또 새 집을 짓기 위한 공사비가 필요하다. 기존 17평과 동일한 평형으로 신축공사를 한다고 가정할 때에 평당 공사비로 350만원을 달라고 하고, 주변 17평형짜리 전세금이 약 8천만원이라고 하면 필요한 자금은 아래와 같다. 즉 1억3천950만원의 추가자금이 필요하게 되는 것이다.

 

하지만 이 돈을 내고 재건축·재개발을 할 수 있는 소유자들은 많지가 않다. 경제적인 여유가 없는 것이다. 따라서 돈이 없어서 재건축·재개발을 못하고 있는데 어떤 시공사가 나타나서 왼쪽과 같이 제안을 하였다고 가정을 해 보자.

 

왼쪽과 같이 어떤 시공사가 제안을 한다면 소유자들의 입장에서는 거의 구세주를 만난 것이나 다름없을 것이다. 공사비도 다 시공사가 내고, 전세금도 공짜로 빌려주고, 그리고 소유자들은 공사기간 동안만 잠시 이사를 나가 있다가 다시 들어오면 기존의 낡은 17평 대신에 새 아파트 21평을 공짜로 준다고 하니, 이럴 때 생각나는 말은 바로 ‘따봉’이다.

 

따라서 재건축·재개발 대상지의 부동산 소유자들은 자신들이 돈을 내지 않고 재건축·재개발을 하는 경우가 대부분이다. 조합원 분담금이라고 하여 돈을 내는 경우가 있는데, 이것은 기존에 자신이 소유한 부동산 평수보다 더 큰 평형의 신축아파트를 분양받기 때문에 그 차액을 내는 것이고, 만약에 기존평형보다 더 작은 평형을 분양받으면 오히려 돈을 받게 될 것이다.

 

도급제 공사의 경우에는 공사수주에 따른 이익을 시공사가 가져갑니다.
소유자들이 시공사와 재건축·재개발사업을 하는 방식에는 ‘도급제’와 ‘지분제’ 등 2가지 사업방식이 있다고 이미 알고 있을 것이다.

 

‘도급제 사업방식’은 사업주관을 소유자들이 조합을 결성하여 직접 시행하고 시공사는 단순히 신축공사의 공사도급금액만을 받고 공사만 하는 방식으로서, 사업을 함으로서 발생하는 이익과 손실을 모두 소유자들이 위험부담을 안고 하는 사업방식을 말한다.

 

‘지분제 사업방식’은 시공사가 주관이 되어 사업을 시행하고, 소유자들에게는 시공사가 제공하는 무상지분(예를 들면 기존 17평형 소유자에게 신축아파트 21평형을 무상으로 제공)만을 주고 나머지 사업을 함으로서 발생하는 이익과 손실을 모두 시공사가 위험부담을 안고 하는 사업방식을 말한다.

 

따라서 도급제의 경우에는 해당 공사를 시공사가 수주함으로서 발생하는 이익을 시공사가 챙기는 것이다. 일반적으로 재건축·재개발 사업은 신축후 세대수가 적게는 100여 세대에서 많게는 수천세대까지 공사규모가 방대하므로 이러한 신축공사를 수주하는 것 자체만으로 시공사의 입장에서는 큰 이익이 되는 것이다.