1) 의의
주택법과 소방시설공사업법에 따라 주택정비사업조합이 건축공사, 토목공사, 소방시설공사를 수행하면 감리를 받아야 한다. 감리를 수행할 수 있는 자격기준은 건축사법 또는 건설기술관리법의 감리자격사 그리고 소방시설공사업법에 의거 등록된 자가 하게 되어 있다.

 

 

2) 부가가치세
감리용역은 부가가치세가 면세되지 않는다. 즉, 주택정비사업조합이 감리용역회사에 용역비를 지급할 때 용역비에 부가가치세를 포함하여 지급해야 한다. 〈조세특례제한법〉 제106조와 동법 시행령 제106조에서 국민주택(주거전용면적 85㎡) 및 그 주택의 건설용역에 대하여는 부가가치세를 면제한다고 규정되어 있는데, 감리용역은 이 규정에서 나열된 용역에 포함되어 있지 않기 때문이다.

 

주택정비조합은 감리비에 대한 매입세액을 어떻게 공제 받으면 될까? 토목감리비는 토지에 대한 지출비용이므로 부가가치세 매입세액을 전액 받지 않아야 하며, 따라서 공제받지 못한 매입세액을 공사원가에 포함해서 회계처리하면 된다. 건축감리비와 소방시설감리비용은 다음과 같이 공제받으면 된다.

 

첫째, 자가공급분에 해당하는(조합원에 대한 분양분으로 국민주택규모초과, 국민주택규모이하, 상가) 감리비용을 매입세액불공제로 계산한다. 왜냐하면 자가공급에 해당되는 공사비 지출비용은 부가가치세 공제대상이 아니기 때문이다. 예를 들면, 본인이 거주하기 위하여 주택을 건축할 때 건축업자에게 지급하는 건축비에 포함되는 부가가치세를 국세청에 신고하여 매입부가가치세를 환급 또는 공제받을 수 없는 논리이다.

 

둘째, 일반분양분 중에서 국민주택규모 이하에 해당되는 감리비를 매입세액불공제 한다. 왜냐하면 국민주택규모 이하의 주택을 판매하는 것이 면세에 해당되기 때문이다. 즉, 면세에 해당되는 재화나 용역을 제공하기 위해 지출되는 비용에 대하여 부가가치세 매입세액환급 또는 공제를 국세청이 받아주지 않는다.

 

예를 들면, 전용면적 85㎡(국민주택규모이하)의 원룸다세대주택을 건설하여 분양하려는 주택신축판매 사업자가 있다. 사장은 토지대금으로 10억원, 건설공사 대금으로 11억원(부가세 1억원 포함)을 지급했다. 그리고 사장은 원룸주택을 22억원에 판매했다. 이 경우에 부가가치세는 어떻게 될까? 먼저 국민주택이므로 판매에 대해서 부가가치세 납부의무가 없으므로 판매금액 22억원 전액이 수입금액이 된다. 공사비 11억원 중에서 부가세 1억원은 매입세액이다. 그런데 이 1억원은 부가세매입공제 대상이 아니다. 국민주택규모의 건설용역이기 때문이다. 따라서 사장은 부가세 1억원이 환급 또는 공제되지 않으므로 본인의 공사원가에 포함해야 한다. 따라서 사장은 1억원의 이익(판매가 22억원 - 토지비 및 건축비 21억원)에서 기타 비용을 공제한 후 세금을 국세청에 납부하면 된다.

 

수입금액이 면세이면 그에 따른 매입금액에 대해서는 부가세환급 또는 공제가 되지 않는다. 면세에 해당되는 업종 중에서 대표적인 것이 병원, 학원, 농축수산물, 국민주택규모이하 건설용역 등이 있다.

 

앞으로 돌아가서 주택정비사업조합의 내용을 이어가보자. 건축공사, 소방시설공사, 감리비에 대한 매입부가가치세의 공제는 결국 일반분양분 중에서 국민주택규모초과 아파트와 상가분양분 만이 해당된다. 조합이 지출하는 감리비에 대한 부가가치세액에서 부가가치세로 공제 받는 부분은 조합마다 다르지만, 일반분양분 중에서 국민주택규모 아파트가 많을수록 또한 조합원분 분양분이 많을수록 매입세액은 줄어들게 된다. 공제받지 못하는 매입세액은 공사원가로 회계처리되므로 법인세법에 의하여 경비로 인정된다.

 

 

3) 법인세
감리비와 감리비관련 부가가치세가 불공제된 매입세액은 공사원가로 분류하고, 이 비용을 조합원분과 일반분양분으로 안분하여 법인세 신고를 해야 한다. 조합원분에 해당되는 분양에서 이익 또는 손실이 발생되어도 국세청에서는 문제를 거론하지 않는다. 자가공급에 해당되기 때문이다. 단지 일반분양분에서 발생되는 손익은 수익사업에서 발생되는 부분이므로 국세청에서 신고에 대하여 관여한다.
문의 : 02-834-7887