재건축·재개발 주택 언제 사면 큰 수익 얻나요?
정비구역 지정된 직후에 구입하면 효과적이죠
김조영
본지 편집인
Q : 낡은 아파트나 단독주택을 투자목적으로 사는 사람이 있던데 왜 그런가요 ?
통상적으로 대부분의 사람들은 신축아파트를 분양받거나 전매하여 부동산 투자이익을 얻고자 하는게 보통입니다. 그런데 가끔 보면 부동산투자전문가라는 분들이 다 낡아빠진 재건축·재개발단지의 아파트나 단독주택을 사는 경우가 많이 있습니다. 그 사람들은 왜 다 낡아빠진 재건축·재개발단지의 부동산을 사는 것인가요?
A : 부동산투자측면에서는 아주 좋은 투자가 될 수 있습니다.
부동산투자를 하는 방법으로 흔히 선택하는 방법이 3가지가 있다. 그 첫 번째가 신축아파트나 빌라를 분양받는 것이고, 둘째가 법원경매절차를 통하여 경매부동산을 싸게 낙찰받는 것이고, 셋째가 재건축·재개발사업단지의 부동산을 매입하여 재건축·재개발사업에 동참하여 사업이익을 조합원끼리 나눠가지거나 사업진행중 적당한 시기에 전매하고 현금화 하는 방법이라고 하겠다.
그 중 재건축·재개발사업단지의 부동산을 매입하게 되면 앞에서 설명한 바와 같이 기존의 낡은 부동산(아파트, 단독주택, 상가 모두 해당됨)을 사업에 투자하고 더 넓은 면적의 신축 건물을 분양받음으로 인하여 새롭게 취득한 부동산 가격이 더 높아지게 되는 이익이 발생하게 된다.
그리고 재건축·재개발사업을 하게 되면 사업이익이 발생할 것이라는 기대감으로 인하여 주택가격이 점진적으로 상승하게 되는데, 기존 주택등을 소유하고 있는 사람들은 재건축·재개발사업을 함에 따라 상승하는 주택가격상승분만큼 부동산투자이익을 얻게 된다. 그래서 재건축·재개발사업단지의 부동산을 매입하는 것이 부동산투자의 한 방법이 되는 것이다.
그러면 재건축·재개발을 하면 어느 정도로 부동산가격이 상승하게 되는지는 다음 면에서 살펴보도록 하겠다.
Q : 재건축·재개발이 시작되면 집값이 오른다는데 어느정도 오르는가요?
일반적으로 재건축·재개발을 하는 단지를 보면 주변지역에 비하여 집값이 많이 상승하는 것 같습니다. 그러면 과연 재건축·재개발을 하면 집값이 어느 정도로 오르는가요?
A : 사업을 하지 않는 단지에 비하여 상당히 많이 가격상승이 초래됩니다.
그러면 재건축·재개발을 하면 어느 정도로 부동산가격이 상승하게 되는지는 살펴보도록 하겠다. 주택가격이 일반적으로 상승하였던 2007년을 기준으로 하여 과거 10년간의 주택가격과 재건축단지의 아파트 가격상승추이를 살펴보면 아래 그래프와 같다.
1997년 이후 부동산가격이 지속적으로 상승하던 2007년까지의 가격추이를 보면 부동산가격상승기에 재건축·재개발을 하는 사업단지내의 부동산가격상승과 사업을 하지 않는 단지의 가격상승을 비교해 볼 수가 있을 것이다. 장기에 걸친 아파트가격지수와 주택가격지수를 2003.9.을 100으로 산정(2003.9=100)하고 변화를 살펴보면 2003.9.대비 2007.3.에는 약 20%에서 40%정도의 가격상승이 있었다.
이에 비하여 서울 강남지역 주요 재건축대상아파트의 가격 변화를 살펴보면 2003. 1월 대비 2007년 현재 100%이상의 상승률(가격지수로는 200이 됨)을 보이며 지역에 따라서는 더 높은 상승률을 보이는 단지도 많이 있다.
아래 〈표〉에서 보시는 바와 같이 재건축·재개발을 하는 경우와 하지 않는 경우의 부동산가격상승률이 차이가 많이 나기 때문에 부동산투자의 대상으로 재건축·재개발대상 사업단지의 부동산이 투자목적상 좋은 대상일 수가 있는 것이다.
Q : 대충 건축한 지 어느 정도 지난 주택을 사야 이득을 볼 가능성이 높은가요?
재건축·재개발 대상 주택이 투자가치가 있다는 점은 이제 알았습니다. 그러면 대충 건축된 지 어느 정도 지난 주택을 사야 가장 투자수익을 높일 수가 있을까요?
A : 정비구역이 지정된 직후 주택을 구입하면 가장 좋습니다.
재건축·재개발등 정비사업을 하는 지역의 부동산을 구입하면 투자가치가 있다는 점은 대개가 공감을 하고 있다. 그리고 일부 연구에 따르면 건축된 지 17년 정도가 되는 주택을 구입하면 가격이 상승할 가능성이 있다는 점도 배웠다.
기존 주택가격이 상승하는 이유는 재건축·재개발등 정비사업을 한다는 이유 때문에 가격이 상승하는 것이기 때문에 재건축·재개발등 정비사업을 시작하는 첫 단계에 돌입하는 지역의 주택을 사면 가격이 상승할 가능성이 충분히 있다. 따라서 위에서 말한 17년이라는 수치도 예전에 재건축·재개발이 건축된 지 20년 정도 되면 허용이 되었기 때문에 15년에서 17년 정도가 지나면 재건축·재개발을 하려는 움직임이 시작되고 구역지정등의 발표가 있기 때문에 17년이라는 수치가 나온 것이다.
이 재건축·재개발이 시작되는 첫 번째 단계가 바로 ‘정비구역지정’인 것이다. ‘정비구역지정’이라는 것은 기존의 주택을 허물고 새로이 정비할 필요성이 있는 구역을 지정하여 시·도지사가 지정을 하는 것으로서, 광역적으로 사업을 하는 곳에서는 ‘재정비촉진구역지정’이라는 용어를 사용하고 있기 때문에 ‘정비구역지정’ ‘재정비촉진구역지정’이 된 직후에 그 지역의 주택등을 구입하면 투자가치로서 상당한 효과가 있다고 할 것이다.
Q : 정비구역지정(재정비촉진구역지정)은 어떻게 알 수 있나요?
재건축·재개발의 시초가 정비구역지정 또는 재정비촉진구역지정이라는 점은 알게 되었습니다. 그러면 정비구역지정이 어떤 지역에 되었는지를 어떻게 알 수가 있을까요?
A : 정비구역지정 확인은 시·도의 홈페이지를 살펴보시면 알 수 있습니다.
그러면 정비구역지정 또는 재정비촉진구역지정이 어떤 지역에 되었는지를 어떻게 알 수 있을까? 정비구역지정 또는 재정비촉진구역지정권자가 시·도지사이기 때문에 해당 자치단체의 홈페이지를 살펴보면 이를 알 수가 있다.
■ 먼저 서울특별시의 경우에는 서울특별시주택본부 홈페이지( http://housing.seoul.go.kr)를 보면 알 수 있다. 이 주택본부 홈페이지 중간에 보면 새소식등을 전하는 란이 있는데, 그 중에 보도자료 란을 클릭하고 오른쪽의 ‘MORE’를 클릭하면, 정비사업관련 내용등 주택관련 정책들이 상세하게 나옴을 알 수 있다. 그리고 더 자세한 내용 등을 알려면 공고등을 살펴보면 될 것이다.
이 클린업시스템은 특히 하단의 서울특별시 지도가 나온 “정비사업현황검색”의 지도에서 각 해당구를 클릭하면, 각 해당구의 정비사업추진현황을 상세하게 알 수 있으며, 그 해당 추진위원회 또는 조합의 명칭을 클릭하면, 해당 추진위원회 또는 조합의 홈페이지로 이동할 수가 있다.
■ 경기도의 경우에도 경기뉴타운 홈페이지( http://www. giconewtown.co.kr/)를 들어가 보면, 왼쪽 하단의 지도를 보면 재정비촉진구역이 지정된 지역과 지정되지 않은 지역을 알 수 있으며, 해당 지명을 클릭하면, 해당지구의 상세내역을 알 수 있다.
Q : 어떤 징조들이 나타나면 ‘아하! 재건축·재개발을 하고 있구나’라고 알 수 있나요?
사실 우리는 재건축·재개발이라는 말은 들어보았지만 실제 업무를 해 보지는 않았기 때문에 어떤 현상이 재건축·재개발을 하고 있는 징조인지를 알지를 못합니다. 어떤 징조들이 나타나면 그 지역이 재건축·재개발을 하고 있는지를 알 수 있을까요?
A : 정비사업진행과정중의 한 모습이 나타나면 정비사업이 진행중이라는 점을 알 수 있습니다.
재건축·재개발등 정비사업의 진행과정을 보면 그림과 같다. 즉, 정비구역(재정비촉진구역)지정부터 추진위원회설립승인, 조합설립인가, 시공사선정, 사업시행인가등 위의 표에서 보시는 바와 같이 사업과정이 진행되는데, 이러한 과정 중에 한가지 모습 이상이 나타나면 “아하! 이 지역이 재건축·재개발을 하고 있구나”라고 생각을 하여도 좋다.
대개의 경우에는 위와 같이 사업단계가 한 단계씩 진행될 때마다 아파트벽면이나 단지입구 등에 현수막을 걸어 자축하는 경우가 많이 있기 때문에 그 현수막을 유심히 살펴보면 알 수 있을 것이다.
이러한 사업진행과정은 그 지역의 공인중개사 사무실등에서 가장 많이 알고 있으므로 관심이 있는 지역주변의 공인중개사 사무실에 가서 그 단지의 사업진행과정을 물어보면 상세하게 알 수 있을 것이다.
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