올 한해 재개발·재건축 등 정비사업은 정부의 활성화 정책을 다소 체감하는 분위기다. 특히 지난 11월 국회 국토교통위는 재건축 동별 동의요건을 완화하고, 적용범위를 조합설립인가를 받은 곳까지 확대하는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 법안을 통과시켰다.

이에 따라 법안 적용 효과를 보는 일선 정비사업장은 조속히 임시국회가 열려 국회 본회의를 통과하기만을 기다리고 있는 상황이다.

이밖에 정부는 지난 5월 재개발사업에서 기존 17% 이상 짓도록 했던 임대주택 의무 건립비율을 시장·군수가 15% 범위 내에서 자율적으로 결정할 수 있도록 정했다. 이에 따라 수도권 각 지자체별로 임대주택 의무 건립 비율을 최대 0%까지 낮추면서 재개발사업 활성화를 견인하고 있다. 올 한해 재건축·재개발 정비사업 시장의 핫 이슈를 되짚어 본다.
 

① 재건축 동별 동의요건 완화

재건축 동별 동의요건 완화가 국회 본회의 처리를 대기중이어서 재건축사업이 탄력을 받을 것으로 보인다.

지난 11월 국회 국토교통위는 재건축 동별 동의요건 1/2 완화를 담은 ‘도정법’ 개정안을 심사한 후 동의요건은 과반수로 소폭 강화하는 대신 적용범위를 조합설립인가를 받은 곳까지 확대하는 개정 법안을 통과시켰다.

이에 따라 기존에 상가 등의 일부 동을 제척했던 조합들도 법률개정에 따른 혜택을 볼 수 있을 것으로 전망된다.

당초 이석현 국회의원(새정치민주연합·경기 안양시 동안구갑)이 재건축 동별요건 완화를 담아 대표발의 한 ‘도정법’ 개정안에서는 재건축 동별 동의요건을 기존 구분소유자 2/3이상에서 1/2로 완화하고, 토지면적 조건을 삭제하는 내용이 담겨져 있다.
 

② 주거환경硏, 동의요건 폐지 청원

올 한해 가장 눈길이 가는 부분은 꽉 막힌 정비사업 제도 개선에 정비사업 전문 연구기관의 활약이 두드러졌다는 점이다.

동별 동의요건 규정을 악용한 알박기에 일선 추진위·조합들이 속수무책으로 당하고 있었기 때문이다. 소수 주민의 재산권 침해를 방지하기 위해 마련된 동별 동의요건 규정이 오히려 다수에게 횡포를 부리는 무기로 변질된 것이다.

이를 두고 전문가들 사이에서는 다수의 재산권 행사를 위해서는 동별 동의요건 규정을 폐지해야 한다는 공통된 목소리를 내놨다.

주거환경연구원은 이와 같은 전문가들의 의견과 일선 현장에서 고통 받고 있는 재건축 추진위·조합 관계자들의 호소를 청원서에 담아 국토교통부에 ‘동별 동의요건 규정 폐지’를 강력하게 요구했다.
 

③ 재개발 임대 의무 건립비율 완화

올해 초 국토교통부가 재개발 임대주택 의무 건립비율을 하향 조정한 가운데 각 지자체들도 임대주택 의무 건립 비율 재조정에 나섰다.

우선 인천광역시가 가장 발 빠른 행보를 보였다. 인천시는 임대주택 의무 건립비율을 기존 17%에서 0%로 낮추는 파격적인 행보로 업계의 이목을 사로잡았다.

뒤이어 용인시와 의정부시, 의왕시, 평택시, 광명시, 구리시 등 6곳은 종전 17%였던 재개발 임대주택 의무 건립비율을 12% 하향한 5%로 정했다. 또 안양시와 부천시의 경우에는 8%로 완화했다.

그동안 재개발 조합원에게 큰 부담을 안기며 건설한 임대주택들이 세입자들의 외면으로 남아돌고 있어 제도개선 필요성이 요구됐다. 실제로 경기도 조사 결과에 따르면 의무적으로 건립해야 하는 임대주택에 비해 세입자 실수요는 평균 25.5%에 그쳤다.
 

④ 정비사업 매몰비용 쥐꼬리 지원

현행 매몰비용 지원 제도가 턱없이 낮은 비용이 지원되는 허울뿐인 제도로 전락할 것이라는 경고음이 나왔다.

특히 전문가들은 매몰비용 지원과 관련해 일반인들이 오해하고 있는 부분이 있다고 지적했다. 바로 매몰비용 지급의 대상이 ‘사용비용의 70%’가 아니라 ‘인정금액의 70%’라는 것이다.

100억원을 사용했다고 비용 지원을 신청하면 100억원이 다 인정되는 것이 아니라 100억원 중 50억원만 영수증 증빙이 가능할 경우 50억원만 인정되는 식이다. 결국 이렇게 인정된 50억원의 70%인 35억원만 지원이 가능한 것이다.

턱없이 낮은 매몰비용 지원이 실제로 시작되고 시공사들의 비용 회수가 시작되면 조합원들에게 비용이 청구되는 엄청난 후폭풍이 몰아쳐 올 것이란 불안한 시나리오가 회자되고 있다.

 

⑤ 현실성 없는 가로주택정비사업

‘도정법’에 새롭게 추가돼 재개발·재건축의 대안사업으로 내세운 가로주택정비사업의 정착 가능성이 낮아지고 있다. 가로주택정비사업은 주거 밀도만 높아지는 부작용과 함께 사업성 확보가 어렵다는 지적 때문이다.

이에 따라 국토교통부가 가로주택정비사업의 사업성 확보를 위해 15층 이하로 층수를 완화했지만 서울시는 기존 7층 이하를 고수하고 있는 입장이다. 시는 15층 기준 적용시 스카이라인 훼손으로 지역경관이 저해되고 주변 저층지역에 대한 환기, 조망, 일조 등에 대한 문제가 불거진다는 입장이다.

이를 두고 노후된 곳에서 생활하고 있는 주민들은 재개발·재건축 등 기존 전면철거 방식의 정비사업이 열악한 주거환경을 개선할 수 있는 효과적인 방법이라는 입장이다.

 

⑥ 상한제 폐지로 정비사업 활성화

지난 4월 1일부터 민간택지에 대한 분양가상한제 탄력 적용이 시행되면서 재개발·재건축 정비사업 시장에서 분양가 훈풍이 불어올 것이라는 기대감이 커졌다.
정비사업의 수익성에 큰 영향을 미치는 분양가에 대한 족쇄가 없어졌기 때문이다.

전문가들은 분양가에 대한 제한을 두지 않고 시장 가격에 맞춘 분양가 책정이 가능해진 만큼 조합원들의 분담금이 감소하는 효과를 낼 것으로 내다봤다.

그동안 분양가상한제 적용은 추가분담금을 발생시키면서 정비사업의 추진 동력 저하 문제로 이어져왔다. 일반분양 가격산정에 제한을 받으면서, 반대로 조합원들의 추가분담금이 증가하기 때문이다.
 

⑦ 일몰제 확대… 정비사업 위기론

정비구역 지정 후 일정 시간이 경과하면 구역이 해제되는 일몰제가 본격 확대·적용되면서 정비사업 위기론도 나왔다. 2012년 1월 31일 이전에 정비계획을 수립한 구역 중 추진위원회가 구성된 경우, 법 시행일 이후 4년까지 조합설립신청이 없으면 구역해제 되는 것이다.

국회는 지난 8월 본회의를 개최해 ‘도정법’ 개정안을 의결하면서 일몰제 적용 대상을 확정한 가운데 부칙에서는 법 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다고 밝혔다.

이에 따라 지난 9월 1일 개정된 ‘도정법’이 공포되면서 기존 2012년 1월 31일 이전에 정비계획을 수립한 곳도 법 시행일인 2016년 3월 2일부터 4년내에 조합설립인가 신청을 하지 않으면 정비구역에서 자동으로 해제된다.
 

⑧ 정비사업에 뉴스테이 접목

정부가 정비사업 활성화를 위해 정비사업과 뉴스테이를 접목시키는 등의 기준을 마련하면서 재개발·재건축 활성화에 대한 기대가 높아지고 있다.

우선 뉴스테이 제도는 기업형 임대주택으로서 정비사업에 접목시켜 미분양 리스크를 해소하고 정비사업비 절감 효과를 통해 사업의 정상화를 도모할 수 있는 게 핵심이다.

지난 8월 국회 본회의를 통과한 ‘도정법’ 개정안에는 정비사업을 통해 기업형 임대주택이 공급될 수 있도록 하는 단계별 법적근거 및 인센티브 조항을 마련했다.

이 인센티브를 통해 복합적인 건축물 용도계획 허용, 종상향 등이 허용된다.

이와 함께 재개발·재건축 시행사로 신탁업자가 참여할 수 있게 된다. 정비사업 관계자들 사이에서는 신탁업자가 정비사업에 참여할 경우 전문적인 사업 관리와 자금 조달이 원활해질 것으로 내다봤다.
 

⑨ 시공자 교체시 공공관리 적용 제외
 

공공관리제가 처음으로 시행된 2010년 7월 15일 이전 시점에 시공자를 선정했던 정비사업 조합은 이후 시공자를 변경하더라도 공공관리제를 적용 받지 않는다는 법제처의 법령 해석이 나왔다.

지난 9월 법제처는 최근 공공관리제 시행 전에 시공자를 선정한 한 재개발조합이 시공자를 변경할 때 공공관리를 적용해야 하는지 묻는 질문에서 “2010년 7월 15일 이전에 이미 시공자를 선정한 경우라면 공공관리 적용대상이 되지 않는다”고 답했다.

이는 시공자 변경 시 공공관리제 적용 여부를 놓고 발생하는 논란 중 일부를 해소시켜 주는 의미 있는 법률 해석으로 분석된다.

전문가들은 “2010년 7월 15일 이전에 시공자를 선정한 곳들이 현재 시점에서 시공자를 변경하더라도 공공관리제 적용을 받지 않고 새로운 시공자를 선정할 수 있다는 의미”라고 설명했다.
 

⑩ 대법원, 종전자산 평가시점 판결

대법원이 종전자산가격의 평가시점을 ‘최초 사업시행계획 인가일’을 기준으로 해야 한다는 판결을 내놨다.

지난 10월 대법원 제1부(주심 이인복 대법관)는 김모씨 등이 무악연립제2주택재건축 정비사업조합(조합장 박성자)을 상대로 제기한 ‘관리처분계획취소’ 소송에서 조합의 손을 들어줬다.

대법원은 판결문을 통해 “최종 사업시행계획이 최초 내용의 주요 부분을 실질적으로 변경한 사정만으로 최초 사업시행계획 인가일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 수립된 관리처분계획이 위법하지 않다”고 일축했다.

그동안 일선 재개발·재건축 조합들은 사업시행인가를 받고도 부동산 경기침체 등으로 수년간 정체돼 있다가 사업을 재개하는 상황에 있었다. 이에 따라 종전자산평가를 사업시행변경일 기준으로 다시 산정해야 한다는 주장이 제기돼왔다.