한국주택정비사업조합협회(회장 성낙용)가 대규모 공유필지의 소유자 전원 동의를 받지 못해 조합설립에 어려움을 겪고 있는 추진위를 위해 팔을 걷어붙였다. 현행법상 수인이 공유한 공유지의 경우 공유자 전원의 동의를 받아야 대표자를 선임해 조합설립에 동의할 수 있다. 문제는 공유지가 정비구역에서 차지하는 면적이 넓을 경우 공유자 중 단 한명만 반대하더라도 ‘토지면적의 1/2 동의’를 충족시키지 못해 사실상 조합설립이 불가능한 상황이 발생한다는 것이다. 이에 따라 한주협 감사이자 현안 문제의 당사자인 김종광 천호뉴타운2구역 조합장 당선자는 한주협과 함께 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 개정건의안을 서울시 등에 제출하고 관련 조항 개정 활동에 나섰다.

 

▲공유지분, 공유자 100% 동의 받아야 조합설립 동의는 불합리=일례로 1만㎡의 면적에 토지등소유자가 100명인 A재개발구역이 있다고 가정해 보자. 이 구역에 3천㎡의 면적을 100명이 공유로 소유하고 있는 B필지와 2천500㎡를 50명이 공유로 소유하고 있는 C필지가 있다. 이럴 경우 최소 몇 명이 사업에 참여하지 않으면 조합을 설립할 수 없게 될까? 정답은 단 2명만 사업에 참여하지 않아도 조합설립이 불가능하게 된다.
현행 〈도정법〉 시행령 제28조제1항에는 한 개의 필지를 수인이 공유하는 경우 수인을 대표하는 1인만을 토지등소유자로 산정하도록 규정하고 있다. 즉 공유지분이나 공유건물의 공유자들은 대표자 1인을 선임해야 조합설립에 동의할 수 있다는 것이다.

 

바꿔 말하면 공유자 중 단 한명이라도 대표자 선임에 참여하지 않을 경우 조합설립에 동의를 할 수 없다는 것이다. 따라서 앞선 A구역의 경우 B필지에서 1명, C필지에서 1명이 대표자 선임에 동의하지 않는다면 대표자를 선임할 수 없게 된다.

 

이 경우 A필지와 B필지에 대한 동의를 받지 못하기 때문에 A구역 추진위는 토지면적 1/2 이상의 토지소유자에 대한 동의 요건을 충족시킬 수 없어 조합설립이 불가능하게 되는 것이다. 즉 A필지와 B필지를 제외한 나머지 토지등소유자 전원의 동의를 받아 전체 토지등소유자의 98% 동의를 받는다고 해도 단 2명의 공유자가 사업에 반대하면 사업 추진이 불가능해질 수 있다는 것이다.

 

▲한주협, ‘조합설립 동의 공유자 소유면적 동의면적에 포함’ 개정 건의=이 같은 문제는 일선 현장에서 실제로 발생하고 있다. 도시환경정비나 재개발구역 중에는 다수가 공유로 소유하고 있는 재래시장이나 규모가 큰 건물을 포함한 구역들이 있기 때문이다.

 

천호뉴타운2구역이 대표적인 예다. 현재 이 구역은 단 1곳의 공유필지인 동서울시장의 필지에 대한 동의를 받지 못해 조합을 설립하지 못하고 있다. 동서울시장 필지는 공유자가 무려 151명에 달하는 대규모 필지다. 조합설립동의율인 전체 토지등소유자의 75%를 상회하는 약 78%의 동의서를 확보했지만 이 공유지로 인해 조합설립에 필요한 토지면적 1/2 이상의 동의를 확보하지 못하고 있는 것이다.

 

공유필지 동의율로 인해 조합을 설립하지 못하고 있는 구역은 천호2구역만의 문제가 아니다. 실제로 재래시장이 포함된 구역들은 이 같은 문제로 조합설립에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다. 나아가 향후 재래시장이 포함되는 구역 역시 같은 문제를 겪을 수밖에 없는 상황이다.

 

이에 따라 김종광 천호2구역 조합장 당선자는 한주협과 법률전문가의 자문 등을 토대로 현행 〈도정법〉 시행령 개정안을 성동구청과 서울시에 제출한 상태다. 공유자 전원 동의를 받지 않더라도 조합설립에 동의한 공유자가 소유한 토지지분은 조합설립 토지면적 요건에 포함시키자는 내용의 개정안이다.

 

성낙용 한주협 회장은 “재래시장이나 건물 등이 포함돼 공유지 문제로 인해 조합설립에 어려움을 겪고 있는 구역들이 적지 않은 것으로 알고 있다”며 “이러한 구역들의 어려움에 작은 도움이 되고자 협회 감사를 중심으로 개정안을 건의하게 됐다”고 설명했다. 이어 “공유지 문제로 어려움을 겪고 있는 구역이 있다면 협회와 함께 관련 조항 개정 활동에 참여해 주길 바란다”고 말했다.

 

 

■ 개정건의안 주요내용
공유필지가 문제가 되고 있는 이유는 현행 〈도정법〉에서 한 필지를 다수가 공유하는 경우 대표자 1인만을 토지등소유자로 산정하도록 하고 있기 때문이다.

 

〈도정법〉 시행령 제28조에는 토지등소유자의 동의자수 산정방법을 정하고 있는데 제1항제1호에 “1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것”이라고 명시하고 있다.

 

즉 공유지분의 경우 공유자들이 대표로 선임한 공유자 1명만이 토지등소유자가 될 수 있다는 것이다. 한 개의 필지를 다수가 공유함에 따라 분양권 다수 확보를 목적으로 자행되는 ‘지분쪼개기’를 막기 위한 규정인 셈이다.

 

하지만 이 같은 조항이 조합설립에 필요한 토지면적 1/2 이상의 토지소유자 동의를 가로막는 규정이 되고 있어 개정이 필요하다는 것이 한주협의 판단이다.

 

이에 따라 협회는 시행령 제28조제1항제1호 가목에 “다만, 동의토지면적은 각 공유자의 동의면적을 합하여 산정”이라는 단서 조항을 새롭게 신설하자는 것이다. 이럴 경우 사업에 동의한 공유자 소유의 토지면적만큼 조합설립 동의 토지면적을 합산하게 돼 토지면적 비율을 합리적으로 산정할 수 있게 된다.

 

한편 한주협의 이번 개정안은 서울시가 심의를 거쳐 타 조항 개정안과 함께 현재 국토해양부에 개정·건의한 것으로 파악됐다.

 

 

 

“공유필지 동의 문제는 우리 구역만의 문제가 아닙니다. 재래시장과 같이 대규모 면적의 공유지가 포함된 곳은 모두 조합설립에 어려움을 겪고 있습니다. 공유필지 문제를 해결하기 위해 한주협의 도움을 받아가며 제도개선 활동을 펼쳐 나아갈 것입니다.”

 

〈도정법〉 시행령 개정안을 건의한 김종광 한주협 감사는 지난 2009년 창립총회에서 조합장으로 선출됐지만 2년의 시간이 흐른 지금도 당선자 신분이다. 구역 내 대규모 공유필지 소유자들의 전원 동의를 받지 못해 조합설립인가를 신청하지 못했기 때문이다. 이에 따라 김 당선자는 공유필지 문제로 어려움을 겪고 있는 여타 구역들의 문제를 해결하기 위해 〈도정법〉을 개정안을 건의하게 됐다고 설명했다.

 

▲현재 구역 내 공유필지 상황은=우리 구역 내에는 크고 작은 공유 필지가 11개 정도 존재한다. 구역 면적이 최소 200평 이상 되는 곳들이다. 공유자 수도 적게는 10여명에서 많게는 100명이 넘는 곳도 있다. 특히 필지 면적이 가장 큰 재래시장의 경우 공유자가 151명에 이른다. 결국 재래시장 공유자 151명 전원의 동의를 받지 못하면 조합설립에 필요한 면적비율을 충족시키지 못해 영원히 조합을 설립할 수 없게 된다.

 

▲현재 조합설립 동의 현황은=현재 전체 토지등소유자 중 78% 정도의 동의서를 징구했다. 이미 조합을 설립하기 위한 전체 토지등소유자 동의비율은 넘어섰다. 공유 필지 11개 중 재래시장 공유자를 제외한 나머지 공유필지 소유자 전원의 동의도 모두 받았다. 다시 말해 10개의 공유 필지 소유자 수백명 전원의 동의를 받았지만 단 10개의 조합설립동의서를 받은 것이다. 재래시장 필지 역시 총 151명 중 132명에게 동의를 받은 상태다. 이 필지만 놓고 보면 87%에 육박하는 동의율이다. 조합설립동의율보다 많은 동의를 받았지만 1명이라도 동의하지 않으면 대표자 선임이 불가능하기 때문에 아직도 동의서를 징구하고 있는 실정이다.

 

▲공유지에 대한 동의를 받기 어려운 이유는=공유지분의 경우 분양권이 단 1개만 나온다는 것이 문제다. 우리 구역은 도시환경정비 방식으로 사업이 진행되기 때문에 분양물량이 충분하다. 법적으로 가능하다면 분양권을 주는 방안도 생각해봤다. 하지만 공유지분을 가지고 있는 사람들에게 분양권을 줄 수 있는 법적 근거가 없다. 여기에 다수가 지분을 공유하고 있다 보니 겨우 3~4평의 토지만을 소유하고 있는 사람도 있다. 이 경우 분양권을 준다고 해도 종전권리가액이 워낙 적다보니 분담금을 갚을 수 없는 상황이 발생하기도 한다. 결국 사업에 참여할 이유가 없게 되는 것이 문제다.

 

▲도정법 개정안을 건의했는데 어떤 내용인가=공유지분의 경우 조합설립 동의서가 단 1개만 인정되기 때문에 조합설립 동의율에는 큰 문제가 없다. 다만 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자 동의가 문제가 되고 있다. 따라서 조합설립에 동의하는 공유자가 있다면 해당 공유자 소유의 면적은 조합설립 동의 토지면적에 포함시키자는 것이다. 왜 사업에 참여하지 않는 공유자의 재산만 중요하게 생각하는 것인지 모르겠다. 사업에 참여하고자 하는 공유자들이 재산권을 행사할 수 있도록 하자는 것이다. 이미 법적인 자문도 모두 마친 상태다.

 

▲도정법 개정안을 건의하게 된 배경은=공유지분 문제를 겪고 있는 구역이 우리만이 아니라는 것을 알았다. 영등포와 상계동, 안양, 군포 등 재래시장을 포함하고 있는 구역들이 공통으로 겪고 있는 어려움이라는 것이다. 또 앞으로 대규모 공유지분이 포함될 구역들에게서 나타날 문제다. 누군가는 나서서 고쳐야 한다고 생각했다. 한주협의 감사로서 불합리한 제도는 분명히 개선돼야 한다고 생각했다. 협회와 함께 이 문제를 해결하기 위해 노력할 것이다.