가. 도시 및 주거환경정비법 규정
〈도시 및 주거환경정비법〉에는 현금청산에 관하여 다음과 같이 규정되어 있다.

(1) 분양공고 및 분양신청절차
▲ 도시 및 주거환경정비법
제46조 (분양공고 및 분양신청) ①사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.〈개정 2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6〉
② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

 

 

▲ 도시 및 주거환경정비법시행령
제47조 (분양신청의 절차 등) ① 법 제46조제1항에 따라 사업시행자는 법 제28조제4항에 따른 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 제9호의 사항은 통지하지 아니하고, 제3호 및 제6호의 사항은 공고하지 아니한다.〈개정 2009.8.11〉
1. 사업시행인가의 내용
2. 정비사업의 종류ㆍ명칭 및 정비구역의 위치ㆍ면적
3. 분양신청서
4. 분양신청기간 및 장소
5. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
6. 개략적인 부담금 내역
7. 분양신청자격
8. 분양신청방법
9. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
10. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치
11. 그 밖에 시ㆍ도조례가 정하는 사항
② 법 제46조제2항의 규정에 의하여 분양신청을 하고자 하는 자는 제1항제3호의 규정에 의한 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다. 이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 제1항제4호의 규정에 의한 분양신청기간내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 한다.
③ 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 의하여 분양받을 수 있는 것외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물을 분양받고자 하는 때에는 제2항의 규정에 의한 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 그가 종전에 소유하던 토지 또는 건축물의 개략적인 평가액의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입하여야 한다. 이 경우 그 금액은 납입하였으나 제50조제4호의 규정에 의하여 정하여진 비용부담액을 정하여진 시기에 납입하지 아니한 자는 그 납입한 금액의 비율에 해당하는 만큼의 대지 및 건축물에 한하여 분양을 받을 수 있다.
④ 제2항에 따라 분양신청서를 받은 사업시행자는 ‘전자정부법’ 제35조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 첨부서류를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음하여야 한다.〈신설 2010.11.2〉

 

 

(2) 현금청산절차
▲ 도시 및 주거환경정비법
제47조 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청을 철회한 자
3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자

 

 

▲ 도시 및 주거환경정비법시행령
제48조 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지ㆍ건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.〈개정 2005.5.18〉

즉, 법 제47조에 의한 현금청산대상자와 주택재건축사업에 있어서 법 제19조의 전매제한규정을 위반하여 조합원자격을 취득할 수가 없는 사람에 대하여는 현금청산절차를 동일하게 적용을 하는데, 그 절차는 시행령 제48조에서 규정하고 있는 것이다.
 

나.  시장·군수에게 감정평가사 추천 의뢰
(1) 현금청산 대상자가 정해지면 가장 먼저 하여야 할 일이 시장·군수에게 감정평가사 추천을 의뢰하는 것이다. 〈도정법〉 시행령 제48조에 의하면 현금청산을 위하여 사업시행자와 토지등소유자가 청산금액을 협의하여 결정을 하게 된다. 사업시행자가 제시한 금액을 현금청산자가 동의하든, 아니면 그 반대의 경우이든 부동산매매와 같이 현금청산금액을 서로 협의하여 결정하게 되는 것이다.

 

(2) 그런데 어느 한쪽에서 객관적으로 타당하지 않은 금액을 제시하며 고집을 부릴 수도 있기 때문에, 〈도정법〉 시행령 제48조에서는 협의의 기준으로 삼을 금액을 객관적으로 산정하기 위하여 ‘시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액’을 기준으로 협의할 수 있도록 한 것이다. 즉, 감정평가업자 2인 이상이 감정한 금액을 합하여 감정평가업자 숫자만큼으로 나누면 되는 것이다.

 

(3) 그래서 감정평가업자를 사업시행자가 선정하여야 하는데, 이 감정평가업자 선정을 조합이 임의대로 하게 되면 사업시행자에게 유리하게 감정금액을 받을 수 있을 우려가 있기 때문에 시장·군수가 추천하는 감정평가업자가 감정을 하도록 하여 두었고, 그 숫자도 2인 이상으로 규정해 놓은 것이다.

 

(4) 따라서 사업시행자는 현금청산대상자가 발생을 하면 그 이후에 바로 감정평가업자를 추천해 선정해 줄 것을 요청하는 공문을 시장·군수에게 보내고, 시장·군수가 추천해 주는 감정평가업자에게 현금청산대상 부동산에 대한 감정평가를 하여야 한다.

 

이 때 감정평가업자의 숫자가 많으면 좋겠지만, 실무상 감정평가 비용을 절약하기 통상적으로 2인을 추천해 줄 것을 요청하여 시장·군수가 추천하는 2인에게 감정평가를 의뢰하거나, 4~5인을 추천해 달라고 시장·군수에게 의뢰하여 시장·군수가 추천해 준 4~5인의 감정평가업자중에서 사업시행자가 1명, 현금청산대상자들이 1명을 선택하여 선택된 2인으로 하여금 감정평가를 하도록 한 뒤, 그 평가금액을 합산하여 2로 나누는 방법을 채택하는 경우도 있을 수 있다.

 

 

다. 감정평가 시점
감정평가업자가 선정이 되면 선정된 감정평가업자에게 현금청산대상 부동산에 대하여 감정평가를 하게 되는데, 이때 감정을 할 시점이 언제인가가 문제가 된다.

 

왜냐하면 감정을 하는 기준시점이 언제인가에 따라서 해당 부동산의 감정평가금액이 다르게 나오기 때문이다. 즉, 부동산가격이 상승기에 있으면 가급적 늦은 시점을 기준으로 하여 감정평가를 하는 것이 현금청산대상자들에게는 유리할 것이고, 하락하는 추세에 있을 경우에는 가급적 과거의 시점을 기준으로 하여 감정평가를 하는 것이 유리할 것이다. 그리고 사업시행자의 입장에서는 당연히 현금청산자와는 입장이 반대일 것이다.

 

따라서 감정평가시점을 언제로 정하는지 하는 것은 상당히 중요한 문제이다. 감정평가시점을 언제로 하여야 하는지에 관하여 대상자별로 나누어서 살펴보도록 하겠다

 

(1) 조합원지위양도금지 위반자
먼저 법 제19조 소정의 전매제한규정을 위반하여 조합원지위를 취득하지 못하는 토지등소유자의 경우에는 법 제19조 제3항에 2009년 2월 6일 법 개정전에는 ‘조합설립인가일’을 기준으로 하여 현금으로 청산하도록 규정되어 있다가, 2009년 2월 6일 법이 개정되어 현금청산에 관한 제47조를 준용하여 현금으로 청산하도록 규정하고 있다.

 

예를 들어 조합설립인가일이 2005년 6월 1일이고 어떤 사람이 2008년 4월 7일에 소유권을 취득하였는데 전매제한규정에 걸려서 조합원지위를 취득할 수가 없게 되었고 이로 인하여 현금청산을 받게 되면 청산금액을 산정하기 위하여 감정평가시 그 기준일이 소유권을 취득한 2008년 4월 7일이 아니라 조합설립인가일인 2005년 6월 1일이 되는 것이었다. 그런데, 2009년 2월 6일 법이 개정되어 현금청산에 관한 제47조를 준용하도록 규정되어 있으므로,  2009년 2월 6일부터 위와같은 사유로 현금청산자가 된 자는 뒤에서 보는 바와 같이 현금청산의 기준일과 동일하게 기준일을 설정하여 감정평가한 금액으로 청산하게 된다.

 

만약에 그 해당 부동산이 2005년 6월 1일에는 시가 2억원 상당이었고, 자신이 2008년 4월 7일에 매수할 때에는 3억원을 주고 매수하였다고 하더라도, 현금청산금액 산정을 위한 감정평가기준일은 2005년 6월 1일 조합설립인가일을 기준으로 하여 감정을 하게 되기 때문에 전매제한위반자는 상당히 경제적인 손실을 볼 수밖에 없게 되어 있다.

 

다만, 부동산가격 하락시기에 있어서는 오히려 조합설립인가일보다 나중에 매수한 당시가격이 적을 수도 있기 때문에 전매제한위반자가 매수가격보다 높은 가격으로 현금청산을 받을 수 있는 단점도 있다.

 

정부에서 이와 같이 강하게 전매제한조치를 하게 된 것은 주택재건축사업에 있어서 전매를 계속 허용함으로 인하여 투기가 과열되자 투기방지대책의 일환으로 활용하기 위해서였다.

 

어쨌든 법 제19조 소정의 조합원지위양도 금지조항에 위반되어 현금청산을 받게 되는 소유자는 조합설립인가일 또는 2009년 2월 6일부터는 현금청산기준일과 같이 현금청산자로 해당되게 된 날(대개의 경우에는 매수하여 등기이전한 날이 될 것이다)을 기준으로 하여 감정평가한 금액으로 현금청산을 받게 된다고 생각하면 된다.

 

이와 같이 2009년 2월 6일 개정법이 시행되면서 ‘조합설립인가일’을 기준으로 하여 현금청산하라는 조문이 삭제되었기 때문에 그 개정이전의 해당자에 대한 현금청산기준일을 어떻게 하여야 할 것인지에 관하여 논란이 있을 수 있다.

 

하지만 법률의 소급효를 따로 규정하여 두지 않았기 때문에 2009년 2월 6일 이전에 이미 전매제한자에 해당되어 현금청산되는 사람에 대하여는 ‘조합설립인가일’을 기준으로, 2009년 2월 6일부터 전매제한자에 해당하게 된 경우에는 현금청산자로 해당되게 된 날인 ‘소유권을 이전한 날’을 기준으로하여 감정평가를 하여야 할 것이다.

 

(2) 분양신청을 하지 아니한 자
조합원 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않게 되면 분양신청기간이 종료됨과 동시에 현금청산대상자로 분류가 된다. 따라서 현금청산대상자로 최종적으로 분류가 된 날이 중요한 시점이 되는 것이다.

 

그래서 분양신청기간을 1차만 하고 끝내는 경우에는 ‘1차 분양신청기간이 종료한 그 다음날’을 기준으로, 분양신청기간을 연장하여 2차 분양신청기간을 준 경우에는 ‘분양신청연장기간이 종료된 날 그 다음 날’을 기준으로 하여 감정평가를 하면 된다.

 

다만 문제가 되는 것이 법이 정하는 연장기간을 다 소모한 뒤에 조합이 추가로 분양신청기간을 다시 주었을 경우에 감정기준일이다. ① 분양신청기간이 마지막으로 종료된 뒤에 다시 추가분양신청기간을 준 것은 이미 현금청산자로 분류된 분양미신청자에게 다시 기회를 준 것에 불과하기 때문에 감정기준일은 ‘1차 또는 연장된 기간이 종료된 다음 날’이 기준일이다 라고 해석하는 경우와 ② 어찌됐든 조합에서 마지막으로 분양신청기간을 추가로 준 것이기 때문에 분양미신청자로 최종확정된 것은 분양신청기간이 종료된 날이기 때문에 그 다음날을 기준으로 하여 감정평가를 하여야 한다는 두 가지 견해가 대립되고 있다.

 

(3) 분양신청을 철회한 자
분양신청을 하였으나 자신이 한 분양신청을 철회하는 경우가 있는데, 이때 분양신청 철회가 적법하게 그 효력을 발휘할 수 있는지에 관하여는 별도로 다루어야 할 문제이지만, 철회가 적법하다고 한다면 분양신청을 철회하는 의사표시가 사업시행자에게 도달한 날에 그 효력을 발휘하게 된다. 따라서 이 경우에는 분양신청철회의사표시가 사업시행자에게 도달한 날을 기준으로 하여 감정평가를 하면 될 것이다.

 

다만 분양신청을 철회할 수 있는 시기가 언제까지인가가 문제인데, 분양신청기간내에 분양신청을 철회하여야 하지 분양신청기간이 종료된 뒤에 하는 것은 앞에서 지적한 바와 같이 문제가 있을 수 있으나, 분양신청기간이 지난 뒤에 분양신청을 철회하더라도 분양신청철회자에 해당되어 철회한 날을 기준으로 하여 감정평가한 금액으로 현금청산되게 될 것이다.

 

(4) 인가된 관리처분계획내용에 의하여 분양대상에서 제외된 자
통상적으로 분양신청까지는 하였으나 분양계약을 체결하지 않는 자에 대하여 관리처분계획에서 분양대상자에서 제외를 하고 있다.

 

즉, 분양계약을 체결하지 않은 경우에도 현금청산대상자가 되는데, 이때는 분양계약체결기간이 종료되면 분양대상자는 그 다음날로부터 현금청산대상자가 되기 때문에 ‘분양계약기간 종료일 다음날’을 기준으로 하여 감정평가를 하면 될 것이다.

 

 

라. 청산 협의
이상에서 살펴본 바와 같이 감정평가업자가 평가한 감정평가보고서가 나오면 그 금액을 기준으로 하여 사업시행자와 현금청산대상자가 협의를 하게 된다. 따라서 감정평가금액을 받고 현금청산대상 부동산을 사업시행자에게 매매를 하든, 아니면 조금 더 금액을 더 주거나 깎아서 매매를 하든 당사자가 간에 자율적으로 협의를 하여 청산금액을 정할 수가 있다.

 

다만, 현실적으로는 감정평가금액이 일단 나온 이상 사업시행자인 조합측에서 총회나 대의원회 결의없이 임의적으로 감정평가금액보다 더 많은 금액을 주고 청산을 할 수는 없기 때문에 통상적으로는 감정평가금액만을 받고 협의매수를 하던 그렇지 않으면 현금청산소송을 제기하던 둘 중에 하나의 방법을 선택하는 것이 보통이다.

 

 

제5절. 현금청산 소송 제기
이상에서 살펴본 바와 같은 절차에 의하여 현금청산협의가 잘 이루어지면 다행이지만 협의가 되지 않는 사람들도 많이 남게 된다. 이때는 어쩔 수 없이 변호사에게 의뢰하여 현금청산소송을 제기하여 판결에 기하여 현금청산금을 지급하고 소유권을 이전해 오는 방법 밖에 없을 것이다.
(현)경기도,(전)국토해양부 고문변호사
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