작년같은 부동산 분양 열기 기대는 어려워
전셋값 상승→점진적인 주택구매 상승 전망

 

2016년 병신년(丙申年) 붉은 원숭이의 해가 밝았다. 올해 상반기 부동산시장 전망은 어떨까? 대부분의 전문가들은 지난해 하반기를 기점으로 올해 상반기 부동산시장은 상승폭이 다소 둔화될 것으로 내다봤다. 최근 정부의 주택담보대출억제책 발표와 주택 공급과잉 우려, 미국의 금리인상 등의 이유에서다.

이에 따라 전문가들은 2016년 상반기 부동산시장에 대해 보합세를 유지할 것으로 전망했다. 다만 일각에서는 전셋값 상승으로 인해 실수요자들이 주택을 구매할 것으로도 예상하면서 점진적인 상승세에 대한 기대감을 내비쳤다.

본지가 새해를 맞아 △함영진 부동산114 리서치센터 센터장 △장재현 리얼투데이 팀장 △권일 부동산인포 리서치 팀장 △김찬호 주택산업연구원 선임연구위원 등 4명의 전문가로부터 ‘2016년 상반기 부동산시장 전망’에 대해 알아봤다

▲뜨거웠던 부동산시장 열기 다소 식을 듯

올해 상반기 부동산시장은 지난해 뜨거웠던 열기가 다소 수그러들 것이란 분석이다. 지난해 주택시장 호조는 가계대출 폭증으로 이어졌고, 이는 주택담보대출 여신 심사 강화로 이어지면서 더 이상 집 구매를 위한 대출이 까다로워졌다는 이유에서다.

실제로 정부는 지난 12월 ‘가계부채 관리방향 및 은행권 여신(주택담보대출) 심사 선진화 가이드라인’을 통해 수도권은 오는 2월부터, 지방은 오는 5월부터 주택담보대출 규제를 실시한다고 밝혔다. 가이드라인의 주요 골자는 △소득증빙 제출을 통한 상환능력 평가 △분할상환 유도 △스트레스 총부채상환비율(DTI) 도입 등이다.

이와 같은 내용은 미국의 금리 인상에 따른 대비책으로써 기존 대출과 달리 상환능력과 금리 변동까지 감안하는 방향으로 여신심사 기준을 강화한 것이다.
이에 따라 전문가들은 기존보다 대출 규제가 강화되면서 지난해처럼 뜨거웠던 부동산시장 열기를 기대하기는 어렵다는 입장이다.

함영진 부동산114 리서치센터 센터장은 “2016년 부동산시장은 1분기 이후 수도권 위주로 차차 주택구매에 대한 움직임이 보일 것”이라며 “정부의 주택담보대출억제책에 따라 매매가격 상승폭과 거래량은 지난해보다 둔화될 것”이라고 전망했다.

▲전셋값 상승으로 점진적인 주택구매 상승세에 대한 기대감도 나와

하지만 꾸준한 전셋값 상승에 따라 주택을 구매하려는 실수요자들로 인한 점진적인 상승세에 대한 기대감도 여전하다. 이는 지난해 6% 이상 상승했던 전세가 급속히 월세로 전환되면서 전세물량 부족에 따라 올해에도 상승세가 이어질 가능성이 높기 때문이다.

더욱이 전세난이 계속되면서 지난해 전국적으로 전세가격이 74%를 돌파한 것도 주택가격 하락 방지와 주택구매를 유도할 뒷심으로 작용할 전망이다. 전세가격이 매매가격의 74%를 넘어섰다는 것은 전세가에서 30% 가량만 보태면 매매가 가능하다는 것으로 매수전환 부담이 상대적으로 쉬워졌다는 의미로 해석되기 때문이다.

장재현 리얼투데이 팀장은 “대출규제가 심화되면서 부동산 구입이 다소 어려워질 것으로 보인다”며 “하지만 전셋값이 계속해서 오를 가능성이 높고 대출금리가 비교적 저렴한만큼 실수요자들을 중심으로 아파트 거래는 꾸준히 이어질 것으로 보인다”고 내다봤다.

▲주택공급 과잉문제, 공급량 조절 필요

다만 현재 주택공급 과잉에 대한 문제가 부동산시장 침체로 이어질 것이라는 부분에 대해서는 공급량 조절이 필요하다는 의견도 나왔다.

우선 주택공급 과잉론은 지난해 시장에 풀린 공급물량이 적정 공급량보다 많다는게 골자다.
실제로 리얼투데이에 따르면 올해 32만가구의 아파트 분양이 예정돼 있고, 지난해 약 50만가구, 2014년에는 약 30만가구의 아파트가 공급된 것으로 나타났다.

장재현 팀장은 “3년 동안 약 120만 가구가 분양된 것은 지난 2000년 이후 처음 있는 일”이라며 “공급량을 조절하지 않는다면 아파트 매물증가에 따른 가격이 폭락하면서 부동산시장 침체로 이어질 수 있다”고 지적했다.