2010년 지방광역시는 주택매매 가격이 상승세를 지속한 반면 수도권은 하락세를 보였다. 주택매매 가격은 서울 수도권이 2% 정도 하락했는데, 부산은 무려 15% 이상 상승했다.

 

주택유형별 가격상승률은 아파트가 가장 높았고, 연립주택과 단독주택 순이었다. 규모별로는 평균주택이나 아파트에서 규모가 작을수록 가격 상승률이 높았다. 그리고 2010년 아파트 매매가격 상승률보다 전세가격 상승률이 높아서 매매·전세 비율이 전국적으로 높아졌다.

 

종합하면 지방은 전세가격 상승으로 매매가격이 상승한 반면에 수도권은 입주량도 많았지만 매매·전세 비율이 낮고 소득대비 주택가격이 높아서 전세 가격 상승에도 불구하고 매매 가격이 오르지 못했다. 다만, 중소형 가격과 전세가격 상승률이 높았다고 하는 것은 부동산 시장 회복 초기로 받아들여지고 있다.

 

이제 2011년 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 변수를 살펴보기로 한다. 2011년 세계경제 성장률은 3~4% 정도로 2010년에 비해서 성장률이 낮아지나, 2010년이 2009년 마이너스 성장의 기저효과가 컸다고 본다면 점진적 회복세는 지속된다고 볼 수 있다. 

 

다음으로 LH공사 사업구조조정이 발표되면, 수도권 중에서 토지가가 하락하는 지역이 나타날 것이고, 재개발 사업장에도 지분가격이 하락하는 사업장이 나타날 것이다.

 

2011년에도 금리 인상이 점진적으로 이루어질 것이다. 이 부문도 부동산 시장에 다소 부정적인 영향을 미칠 것이다. 다만, 소득도 지속적으로 상승하고 있기 때문에 이자부담 증가는 소득 상승으로 상쇄되어 가격을 하락시킬 만한 요인은 되지 못할 것이다.

 

또한 수도권의 DTI 적용이 2011년 3월까지 유예되었으나, 2011년 아파트 입주량 부족으로 전세 가격이 상승하면서 매매 가격도 다시 상승할 우려가 높기 때문에 2011년은 DTI 재도입과 투기과열지역 등도 재도입 가능성이 높다. 

 

2010년 부동산 경기 부진과 과다한 미분양 물량, 용적률 20%p 상향에 따른 설계변경으로 재건축과 재개발이 지연되어 이주·철거 물량이 적었으나, 2011년에는 부동산 경기 회복으로 재개발·재건축 사업이 재개되면서 이주철거 물량이 다소 증가할 것이다.

 

2011년 주요변수를 종합하면, 수요부문에서는 세계 경제 및 국내 경제 불안정성이 지속되고 신규 가구수 감소, 금리 상승으로 위축요인이 있으나 아파트 입주물량 감소, 재개발·재건축 사업 활성화에 따른 이주·철거 물량 증가 등으로 하락 요인보다는 가격상승 요인이 더 강하게 나타날 것으로 보인다. 

 

아파트 가격과 거래량을 중심으로 분석하는 주택시장 벌집모형(Honeycomb Cycle)으로 살펴보면 지방은 가격이 상승하고 거래량이 증가하는 제1국면에 접어들었다고 평가되고, 서울 수도권도 11월까지의 거래량을 감안하면 이미 가격이 하락하나 거래량이 증가하는 제5국면을 지나 가격이 보합상태를 보이면서 거래량이 크게 증가하는 바닥국면인 제6국면에 접어들었다고 보인다.

 

2011년에는 수도권도 서울과 인천, 경기도가 다소 시차가 있겠지만 점차 가격이 상승하면서 거래량이 증가하는 제1국면으로 진행될 것으로 보이고, 이미 가격이 많이 오른 부산도 가격 상승률은 둔화되겠으나 가격 상승세는 지속될 것으로 보이다.

 

2001년부터 2010년까지 10년간 진행된 대순환이 마무리되면서 2011년은 새로운 10년 대순환이 시작되는 해이다. 10년 전에 비해서 주택보급률도 상승했고, 가계 부채 문제도 남아 있어 과거 상승기보다는 상승폭은 크지 않을 것으로 보이나 상승세는 나타날 것이다.

 

지난 2~3년 동안 미분양 증가 및 가격 하락으로 부진의 늪에 빠졌던 재개발과 재건축 사업도 점진적으로 활성화될 것으로 보인다.