3·7·9호선 환승역인 고속터미널 10분 거리

교육 교통 등 편의시설 풍부해 투자 주목
 

 

지난해 11월 이후 전국의 주택, 특히 아파트 가격은 상승에서 보합으로 반전현상이 일다가 최근에는 다소 하락하는 현상이 두드러지고 있다.

하지만 서울은 강보합세로 가격 변화가 거의 일어나지 않고 있다. 서울 아파트가격 변동이 일지 않는 것에는 여러 가지 의견이 있지만, 무엇보다 서울시 내에는 여전히 공급량이 많지 않기 때문으로 풀이되고 있다.

재건축이나 재개발의 조합원 분양분을 제외한 몇 백가구의 국지적 공급만이 이뤄지기 때문이다. 이러한 서울도심이라는 지리적 여건으로 서울의 주택가격은 쉽사리 가라앉기 어려울 것이라는 의견이 제기되고 있다.

이런 주장이 신빙성을 가지는 현상이 지난 2일 있었다. 서울시 광진구 구의동에 위치한 구의1구역 단독주택재건축(래미안파크스위트)의 1순위 청약이 진행된바 있는데 이곳의 청약경쟁률은 평균 12.53대 1로, 402가구 모집에 5천39명이 지원했으며, 특히 많은 인기를 끈 곳은 전용면적 59㎡로 156가구 모집에 2천877명이 몰려 18.44대 1의 경쟁률을 보였다.

지난해 8월 대우건설을 시공자로 선정한 서울시 동작구 소재 사당3구역재건축은 지역적 여건 등이 구의1구역과 유사해 내 집 마련이나 투자자들이 유심히 지켜봐야 할 곳이다.

주택시장의 가격을 결정하는 3대 인프라인 교통, 생활편의, 교육환경 등이 대동소이하기 때문인데, 여러모로 구의1구역보다 우세한 부분이 많아 더 높은 인기가 예상된다.

▲ 구의1구역과 비슷한 교육, 교통 편의시설

구의1구역과 사당3구역은 주변 여건이 상당부문 닮아 있어 향후 일반 분양시 분양수요자들에게 관심을 끌 것으로 기대된다. 구의1재건축의 경우 주변에 세종대학교와 건국대학교 등이 있다면 사당3구역은 서울대학교와 중앙대, 숭실대, 총신대 사당캠퍼스 등이 인근에 있다.

대중교통으로는 구의1구역이 지하철 5호선 아차산역과 2·5호선 환승역인 군자역이 인근에 있는 반면, 사당3구역은 지하철 4·7호선 환승역인 이수역이 도보거리에 있으며, 8차선 도로의 길 건너에는 서초구 반포동이 자리 잡고 있다. 3·7·9호선 환승역인 고속터미널도 차로 10분 거리에 있는 등 동작구 내에서도 최적의 입지로 꼽히는 곳이 이곳 사당3구역이다.

▲ 최대 2억원 안팎의 조합원 프리미엄 기대

재건축·재개발사업에는 조합원분양가와 일반분양가라는 것이 있다. 조합원에게 분양하는 가격과 일반인에게 분양하는 가격에 차이가 있다는 말로, 통상 조합원분양가가 더 낮게 책정된다.

조합원 분양신청은 추가부담금을 결정짓는 관리처분 전 단계인 사업시행인가 이후에 하게 된다. 사당3구역이 현재 이 단계에 와 있다. 그리고 일반분양은 관리처분 이후 기존 주택철거가 마무리 된 이후에 하게 되는데 구의1구역이 현재 이 단계인 것이다.

사당3구역 조합에 따르면 조합원 분양가는 대략 3.3㎡당 1천700만~1천900만원이 될 것으로 보이며, 일반분양가는 시기와 시장의 움직임에 따라 달라지겠지만 대략 2천100만~2천300만원이 될 것이라는 게 이곳 조합의 설명이다.

류수현 사당3구역 조합장은 “조합원에게 더 많은 이익을 줄 수 있는 방법으로 일반분양가와의 가격차를 3.3㎡당 약 400만원 정도를 둘 계획이다”며 “이 경우 전용면적 59㎡를 분양받는 조합원은 1억원 가까운 높은 이익을 얻을 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

류수현 조합장의 말에 따르면 이곳 사당3구역의 조합원분양가와 일반분양가의 가격차가 약 400만원 정도가 발생하며, 이로 볼 때 조합원은 전용 59㎡를 분양받을 때 1억원 안팎이, 전용 84㎡를 분양받을 경우 1억3천여만원의 조합원 프리미엄이 발생하는 것으로, 향후 일반분양이 임박했을 때는 그 정도의 프리미엄이 형성돼 높은 매매차익을 얻을 수 있을 것으로 풀이된다.

이곳 인근의 아파트가격을 보면 사당동 일대에서 가장 최근에 지어진 두산위브트레지움(2011년 준공, 451가구) 전용 59㎡의 경우 6억4천만원(KB국민은행부동산 시세 3월 4일자 상위평균가 기준)이다. 또 84㎡는 7억9천만원으로 이곳은 7호선 남성역 바로 위쪽에 위치했다는 점이 가격에 반영됐다는 것을 인정하더라도 사당3구역보다 여러모로 뒤처진다 할 수 있다.

최근 일반분양가 책정의 추세를 보면 주변의 아파트 시세보다 높음을 알 수 있다. 이는 분양가상한제 폐지의 영향이기도 하지만 주변의 낡은 아파트보다 훨씬 좋은 조건의 아파트가 지어지기 때문이기도 하다.

이런 점을 감안할 때, 사당3구역의 일반분양가는 3.3㎡당 2천300만~2천400만원으로 책정하는 것도 가능해 보이는데 이 경우 조합원 분양가와는 600만원 안팎의 차이가 발생하며, 조합원 프리미엄 또한 59㎡일때 1억4천만원, 84㎡일 때는 2억원 정도가 형성될 수 있음도 충분히 전망할 수 있다.

일반분양가를 2천100만~2천300만원으로 책정하더라도 주변 주택가격을 따라가는 추이를 보면 이후 예상되는 프리미엄은 3.3㎡당 600만원이 될 것이라는 기대도 가능하다.

▲ 투자포인트를 어디에 둬야 하나… 대학가 주변이라는 점 착안해야

주택은 실수요와 투자수요로 나뉜다. 사당3구역은 실수요 입장에서 교통의 편리 등이 으뜸이어서 충분한 수요가 있을 것으로 기대되며, 투자수요의 경우 사당3구역 주변이 대학가라는 점을 감안할 필요가 있다.

따라서 이곳에서 공급되는 전용 41㎡와 59㎡에 관심 가져볼 만하다. 최근의 현상을 보면 이화여대와 서강대, 홍익대, 연세대 신촌캠퍼스 등이 위치해 있는 마포와 서대문일대 원룸의 임대수익이 치솟고 있다. 이는 대학생 수요로 인한 현상인데, 기숙사를 얻지 못한 학생들이 원룸>투룸>소형아파트 순으로 숙박할 곳을 찾기 때문이다.

또 단독으로 쓰기에는 부담되는 주택도 2~3명 짝을 이뤄 임대료를 분담하는 현상이 나타나고 있다.

▲ 주변 신규아파트 공급 없어…분양 때 인기 높을 듯

아파트를 분양할 때나 분양받을 때 크게 고려해야 할 점이 인근의 주택공급 현황이다. 이곳 사당3구역을 포함한 사당동 일대에는 최근 5년간 신규공급이 지난해 말 분양한 사당1구역(래미안 이수역 로이파크, 668세대 공급)이 유일하다. 이곳 분양가격은 전용 59㎡는 5억2천900만~5억7천190만원이었으며, 전용 84㎡의 경우 6억3천550만~7억620만원이었다.

다음으로는 2011년 11월에 451가구 규모의 두산위브트레지움아파트가 두 번째로 최근에 지어진 아파트다. 이 일대는 롯데캐슬(2004년), 동작삼성래미안(2003년) 등 2000년대 초반이 지어진 곳이 많으며, 그 외는 우성2차, 3차(1992년), 신동아4차(1992년), 5차(1998년) 등 90년대에 지어진 오래된 아파트가 대부분을 차지한다.

신규아파트 공급이 되지 않았다는 점에서 사당3구역은 향후 일반분양에서 높은 청약경쟁률과 아울러 프리미엄이 예상됨을 쉽게 전망할 수 있다.