교육의 메카 대치동 재건축 ‘투자수익 기대’ 전망
강남 재건축 다시 상승세로 투자전망지수 쑥 올라

국내 부동산시장이 재건축아파트를 중심으로 다시 상승세를 타고 있다. 지난 3월 서울 광진구 에 위치한 구의1구역재건축(래미안구의파크스위트)의 청약경쟁률이 12.53대 1을 기록했고, 분양계약 또한 성공적으로 마무리되면서 재건축에 대한 인식이 달라지고 있다.

이 같은 현상은 최근까지 부동산경기가 활황세를 보였던 지난 2015년, 위례신도시, 동탄2신도시, 강변미사 등 주로 신도시나 택지개발지구를 중심으로 주택공급이 이뤄졌던 것과 달리 서울은 재건축․재개발사업만이 유일한 공급원으로 수천가구의 건립에도 불구하고 일반분양은 수백가구에 그치고 있어 여전히 수요를 공급이 따라가지 못하기 때문으로 풀이되고 있다.

특히 재건축아파트의 경우 최근 신반포자이의 3.3㎡당 4천300만원 이상의 분양가에도 분양이 모두 완료됐고, 이를 계기로 3.3㎡당 4천만원 이상의 분양가가 일반화되면서 재건축아파트 소유자들의 지분가격은 다시 상승세로 전환됐다.

최근 서울 강남의 개포동 일대 주공아파트들이 분양을 앞두고 투자수요가 늘면서 지분가격이 상승하는 이유도 이런 관점에서 풀이된다.

개포동 삼성공인중개사사무소 관계자는 “최근 개포지구 내 재건축아파트를 찾는 투자자들이 늘고 있다”며 “지난달 전체 8건의 거래에 불과했던 이곳이 이번 달은 지난 20여일 까지 15건의 거래가 이뤄졌다”고 말했다.

이 관계자는 아울러 “미국발 금리인상 영향이 국내에는 제한적일 것이라는 기대가 높아지면서 부동산시장이 다시 악화될 가능성이 적을 것이라는 반응도 투자의 한몫을 차지하는 것 같다”고 전했다.

이런 관점에서 볼 때, 대치동 은마아파트를 길 건너에 둔 쌍용대치1차(이하, 쌍용1차), 쌍용대치2차아파트(이하, 쌍용2차), 대치우성1차(이하, 우성1차)를 눈여겨 볼 필요가 있다. 세 곳 모두 각각 재건축사업을 추진하는 곳으로 우성1차는 최근 추진위원회가 승인됐으며, 쌍용1차는 조합설립인가 그리고 쌍용2차는 조합인가 후 사업시행인가를 위한 건축심의가 진행되고 있다.

최근 재건축아파트의 추이를 보면 가격 상승 시점이 시공사선정과 일반분양이 인접한 때라는 것을 알 수 있다. 이 세 곳은 현재 시공사가 선정되지 않은 곳으로 특히 쌍용1, 2차는 오래지 않아 시공사 선정, 그리고 관리처분에 이은 일반분양이 인접해 가격 상승이 예상되는 곳이라는 점에서 투자자나 일반 수요자들이 눈여겨 볼만 한 곳이다.

특이할 점은 대치동의 이 세 곳의 아파트가 강남 재건축의 큰 이슈를 몰고 왔던 서초우성1, 2, 3차, 무지개, 신동아 아파트와 닮아 있다는 점이다.

▲ 교육의 메카 ‘대치동’의 쌍용1· 2차, 우성1차아파트

1983년에 건립된 서울 강남구 대치동에 소재한 쌍용1, 2차와 우성1차아파트는 재건축의 바로미터라 불리는 은마아파트를 길 건너에 두고 있다. 이 세 곳의 전체 대지면적은 9만9천477㎡에 이르고 있다.

이곳은 서울지하철 2호선 삼성역과 3호선 학여울역에 가까우며, 국내 대표 교육의 장인 8학군 지역으로 대곡초, 대진초, 개원중, 휘문중, 대명중, 대청중, 단국중, 단국고, 경기고등학교 등에 자녀의 입학이 가능한 곳이다.

인근의 편의시설로는 롯데백화점(강남점), 현대백화점(무역센터점), 그랜드백화점이 있으며, 삼성서울병원, 강남경희한방병원, 미즈메디병원 등을 이용할 수 있으며, 또 이곳은 대치유수체육공원과 양재천 인근에 위치해 건강한 여가생활을 누리기에 안성맞춤인 곳이기도 하다.

▲ 대치동의 쌍용1, 2차, 우성1차아파트 ‘시공사 선정 앞둬’

강남구 영동대로 210(대치동)에 소재한 쌍용1차는 1983년에 건립됐으며 총 630세대, 5개동으로 이뤄진 15층 중층아파트다. 이곳 재건축사업은 지난해 12월에 조합설립인가를 위한 창립총회를 개최하여 같은 달 23일 강남구청에 인가신청을 했고, 다음 달인 2016년 1월 6일 전체 주민 91.70%의 동의로 조합설립이 인가됐다.

쌍용2차는 강남구 영동대로 220(대치동)에 있으며, 전체 364세대, 4개동, 14층으로 이뤄졌다. 이곳은 지난해 6월 조합설립인가를 신청해 다음 달인 7월에 조합이 인가(당시 동의율 92.86%, 현재 동의율 99.45%)된 곳으로 사업인가를 위한 건축심의를 강남구청에 신청했고 현재는 서울시에 회부된 상태다.

쌍용1, 2차 재건축은 시공사선정을 앞둔 곳이기도 하다. 쌍용2차의 경우 건축심의 후 사업인가를 얻으면 바로 시공사를 선정할 것으로 보이며, 쌍용1차는 지난 2일 도시정비법 개정으로 공동시행자 방식에 의한 시공사선정이 가능하게 됐다. 이 경우 이 두 곳 모두 비슷한 시기에 시공사 선정이 이뤄질 것으로 업계는 기대하고 있다.

쌍용2차 재건축 안형태 조합장은 “우리 조합(쌍용2차)은 사업시행인가를 얼마 남겨두고 있지 않기 때문에 달라진 법에 따라 시공사를 선정하지 않을 계획이다”며 “기존대로 사업시행인가 이후 시공사를 선정하려고 준비하고 있다”고 말했다.

쌍용1차의 경우 인근 부동산 관계자는 “조합이 (조합설립)인가총회를 개최하면서 유명 시공사들의 홍보가 많아지고 있다”며 “아마도 법 개정으로 시공사선정이 빨라지는 게 가능해졌기 때문으로 안다”고 전했다.

반면, 쌍용1차재건축 임창순 조합장은 “공동시행자방식으로 하게 되면 조합설립인가 이후 시공사를 선정할 수 있다는 것을 알고 있다”면서도 “아직 개정된 법에 따라 할지 기존 방식대로 할지 논의된 바가 없어 기존 방식대로 하게 될 가능성이 높다”고 말했다.

1983년에 건립된 우성1차는 강남구 영동대로 230(대치동)에 위치하며, 총 6개동 476세대로 구성됐다. 이곳은 지난 2015년 6월 25일 정비구역지정을 시작으로 지난 1월 26일 전체 주민동의율 80.64%로 재건축 추진위원회가 승인돼 조합인가를 위한 절차를 밟고 있다.

▲ 쌍용1차, 2차, 우성1차…서초재건축5형제와 닮아

무엇보다 이곳이 관심의 대상이 되는 것은 서울 서초구의 일명 ‘재건축5형제’라 불리는 서초1,2,3차와 무지개, 신동아아파트(이하 서초재건축)의 전례를 이어 갈 것으로 보이기 때문이다. 따라서 향후 대치동 세곳의 재건축사업 중 어느 건설사가 먼저 수주권을 확보하느냐에 따라 나머지 두 곳도 우위를 점할 수 있어 향후 시공사선정에 치열한 경쟁이 예상되고 있다. 일명 ‘대치재건축삼형제’의 향방이 첫 시공사 선정 때 가늠될 수 있다는 얘기다.

높은 경쟁은 결국 아파트 가격과도 직결된다. 실제 지난해 말 GS건설을 시공사로 선정한 무지개아파트 전용 82㎡의 경우 지난해 11월 이후 서울․경기지역 대부분의 주택이 보합세를 보인 반면, 이곳은 지난해 11월 9억8천500만원에서 12월 9억9천500만원, 이듬해 2월에는 11억1천만원으로 지속적인 상승세를 보였다.