구판서
청솔세무회계사무소/공인회계사
19. 청산금
1) 청산금이란
정비사업조합에 있어 청산금이란 정비사업의 권리배분의 결과 조합원이 제공한 토지, 건축물 그리고 제반비용과 분양받은 목적물의 가격에 차이가 존재하는 경우 이러한 과부족을 조절하기 위해 교부되거나 징수되는 금전을 말한다.
즉, 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 소유권이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.
다만, 정관 등에서 분할징수 또는 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거처 따로 정한 경우에는 관리처분인가 후부터 소유권이전의 고시 일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
2) 청산금 산정
(1) 추정비례율의 산출=조합원에 대한 토지 및 건축시설의 종전가액과 분양수입 및 지출을 기준으로 추정비례율 산출은 다음과 같다.
추정비례율={(사업완료후의 대지 및 건축시설물 분양총수입 추산액-총사업비) / 조합원 소유 종전 토지 및 건축물의 총평가액)*100
①사업완료후의 대지 및 건축시설물 분양 총수입 추산액
분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시·도 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 공익사업을 위한 ‘토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 의한 2인 이상 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다.
분양 총수입 추산액을 계산하는 방식에는 원가법과 시세비교법이 있다.
원가방식은 토지원가, 건축비, 건축비에 대한 매입부가세, 기타 사업추진비 등 간접비 등을 평가기준으로 고려하여 각 평형별 평가액을 결정하는 방법이다.
시세비교법은 단지의 입지조건·교통조건·주거조건·단지규모·시공사의 브랜드 등 전체단지의 평가기준과, 각 세대별 평형·층수·위치(일조, 조망, 방향, 소음, 프라이버시 침해 여부 등)에 따른 효용지수를 종합 참작하여 각 세대별 평가액을 결정하는 방식이다.
즉, 원가방식은 원가요인을, 비교방식은 시장요인을 각 그 평가기준으로 삼는다. 비교방식은 평당 토지비, 평당 공사비, 평당 간접비 등을 평가기준으로 삼지 않는다.
정비사업조합은 상기 방법 중 하나를 택하여 분양 총수입 추산액을 산출한다. 여기에는 조합원분양분(주택, 상가)과 일반분양분(주택, 상가) 모두 포함된다. 조합원은 국민주택규모 이하(1세대당 전용면적이 25.7평 이하)를 분양받든, 국민주택규모초과 주택을 분양받든 또는 상가를 분양받든 무관하게 부가가치세를 정비사업조합에 납부하지 않는다. 왜냐하면 자가공급 분에 대한 부가가치세가 없기 때문이다.
조합원이 아닌 일반분양을 받는 자는 부가가치세를 정비사업조합에 납부해야 한다. 다만, 토지의 거래는 부가가치세가 면세이므로 토지분양대금에 대해서는 부가가치세를 납부하지 않아도 되고, 국민주택규모 이하의 주택을 분양받는 일반분양자는 건축물에 대한 분양대금에 대해서도 부가가치세를 납부하지 않는다.
다만, 국민주택규모 초과 주택을 일반분양 받는 자와 상가를 일반분양 받는 자는 건축물에 대한 분양대금을 납부할 때 부가가치세를 정비사업조합에 납부해야한다.
이렇게 정비사업조합이 수령한 매출 부가가치세는 정비사업조합이 국세청에 똑같은 금액을 납부하게 되므로 결국 분양 총수입 추산액에는 제외된다.
② 총사업비
총사업비는 정비사업을 시작(추진위원회)하여 조합이 청산될 때까지 지출되는 일체의 비용으로서 다음과 같은 주요 항목이 있다.
△정비사업의 조사, 측량, 설계 및 감리에 소요된 비용
△공사비
△정비사업의 관리에 소요된 등기비용
△인건비, 통신비, 사무용품비, 이자비용 등 그 밖의 필요한 경비
△정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용
△안전진단의 실시, 정비관리업자의 선정, 회계감사비, 감정평가비 등 그 밖의 정비사업 추진과 관련하여 지출된 비용으로서 정관 등에서 정한 비용
③ 조합원 소유 종전토지 및 건축물의 총평가액
분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 가격은 시장·군수가 추천하는 지가공시법에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.
청솔세무회계 02-834-7887
