지난호에는 서울시가 공공관리사업에 적용·시행할 내용 중 공공관리 시공자 선정시기를 사업시행인가 이후로 규정한 것의 위법성을 알아보고 각 조합이 이와 관련해 소송을 제기할 경우 참고토록 준비서면 예시를 소개했다. 이번 호에는 국토해양부와 서울시 선정기준 차이점의 마지막 부분을 설명하도록 하겠다.

 

(7) 현장설명회
다. 현장설명회 때 공사도급계약서 초안 등을 첨부하도록 규정
서울시 기준에는 현장설명회 때에 다음의 사항을 포함하도록 규정하고 있다(기준 제10조제1항제3호)

 

 

국토부 기준에는 단순히 ‘5. 계약에 관한 사항’(국토부 기준 제10조제2항제5호)이라고만 간단히 기재한 내용을 서울시 기준에서는 상세하게 규정하고 있는 것이다.
본 변호사의 의견으로는 서울시의 기준이 더 낫다고 생각을 하며, 공공관리가 시행되지 않는 지역에서도 위 서울시 기준이 정하는 바와 같이 공사도급계약서(안)등 공사계약서 초안 자체를 미리 만들어서 현장설명회 때에 배부를 하고 선정된 업체와는 미리 배부한 내용대로 공사계약을 체결하도록 하겠다고 고지하는 것이 좋다.

 

 

■ 공사계약서 체결의 어려움
일반적으로 시공자를 선정하여 계약을 체결해 본 조합은 누구나 공사계약을 체결하는데 있어서 어려움을 경험해 보았을 것이다.

 

왜냐하면 시공자선정을 할 때에 건설업체에서 사업제안서를 제출하는데, 이 사업제안서에 기재된 내용이 공사계약의 주 내용이 되는 것은 당연하나, 사업제안서에 기재된 내용 이외의 내용이 공사계약서에는 많이 기재가 되고, 그 내용들이 상당히 중요한 부분들이 많이 있기 때문이다.

 

즉, 사업제안서에 없는 내용들이 공사계약서에 삽입이 되고, 이 새로운 내용 때문에 조합과 시공사가 서로 줄다리기를 하면서 계약서 문구수정을 하게 되고, 급기야 조합이 시공사가 주장하는 상당부분을 들어주면서 공사계약을 체결하는 경우가 많이 있기 때문이다.

 

따라서 본 변호사는 공사계약서 체결에 관한 강의를 할 때나 칼럼을 게재할 때에 “시공사 현장설명회 때에 미리 조합에서 공사계약서를 작성하여 그 공사계약서 내용대로 계약을 체결할 것이다라는 점을 알려서 추후 선정된 시공사와 공사계약을 체결하는 것이 좋다”는 점을 누누이 강조를 하였는바, 이런 면을 볼 때에 이번 서울시 기준의 내용을 참고하면 혼란을 줄일 수 있을 것으로 본다.

 

 

(8) 입찰제안서의 접수 및 개봉, 비교표 작성
가. 국토부 기준
국토부 기준에는 다음과 같이 규정되어 있다.

 

 

 

 

나. 서울시 기준
반면 서울시 기준에는 다음과 같이 규정되어 있다.

 

 

 

 

 

다. 국토부와 서울시의 차이점
① 입찰참여신청서 제출=서울시 기준에는 입찰에 참가하는 건설업자 등이 조합에 제출하는 입찰참여신청서와 조합이 입찰에 참여하는 건설업자 등에게 배부하는 확인서 양식을 만들어서 서울시 기준에 [별지 제2호 서식]으로 첨부하였는데, 실무상으로는 편리하게 이용할 수 있어 좋다.
② 입찰참여제안서 비교표 작성 등=서울시 기준에는 입찰에 참여한 건설업체들이 제안한 사업내용에 대하여 비교표를 작성하도록 규정되어 있고, 작성된 비교표를 대의원회 및 총회 개최 전에 대의원 또는 조합원에게 미리 통지하도록 규정되어 있다.

 

그리고 입찰제안서 비교표를 [별지 제3호 서식]으로 첨부하여 그 양식을 게재하였는데, ‘일반회사사항, 공사금액, 이주비대여, 사업비대여, 청산방법, 공사도급조건, 분양책임/조건, 시공자책임에 따른 공사지연시 보상조건’등으로 항목을 구별하여 그 서식을 게재하였는데 이 서식은 실무상 매우 유용하게 사용될 수 있는 것이어서 한번 살펴보면 표와 같다.

 

[별지 제3호 서식]의 비교표 대로 작성을 하려면 미리 현장설명회 때에 이 비교표에 있는 항목을 포함하여 사업제안서를 제출해 달라고 요청을 하여야 할 것이다.

 

다만 이 비교표는 도급제 계약에서만 활용할 수가 있는 표로서, 사업방식을 지분제사업으로 할 경우에는 공사금액부문을 무상지분율표로서 대체하여야 할 것이다.

 

서울시 기준 제19조에도 “제19조(입찰참여안내서 등의 작성) 조합은 해당 정비구역의 여건 및 공사대금의 지불방법(현금 또는 현물)등에 따라 법·령과 이 기준에 적합한 범위 안에서 별지 제3호 및 제4호의 서식을 수정·보완하여 작성할 수 있다.”라는 조항을 두어 지분제 사업의 경우에는 수정할 수 있도록 규정하고 있다.

 

 

(9) 총회에 상정할 건설업자등 결정
가. 국토부 기준
국토부 기준에는 다음과 같이 규정되어 있다.

 

 

 

 

나. 서울시 기준
반면 서울시 기준에는 다음과 같이 규정되어 있다.

 

 

 

 

다. 국토부와 서울시의 차이점
국토부 기준과 서울시 기준이 비슷하나 한 가지 특이한 점은 서울시 기준의 경우에는 총회에 상정할 건설업자 등을 결정하기 위하여 대의원회를 개최하기 전에 ‘공공관리자에게 관련 자료의 검토’를 받도록 규정하고 있는 점이다.

 

즉, 위에서 살펴본 [별지 제3호 서식]의 ‘입찰제안서 비교표’가 각 건설업자 등이 제출한 입찰제안서의 내용대로 작성되었는지를 공공관리자가 검토해 보겠다는 것이다.
이 부분은 과거 특정 건설업자에게 유리한 항목만 발췌하여 요약비교표를 만들어서 대의원회 및 총회자료집에 게재하던 일부 조합들이 있었던 점을 상기할 때에 상당히 긍정적이고 합리적인 면이 있다고 판단된다.

 

 

(10) 건설업자등의 홍보
가. 국토부 기준
국토부 기준에는 다음과 같이 규정되어 있다.

 

 

 

나. 서울시 기준
반면 서울시 기준에는 다음과 같이 규정되어 있다.

 

 

 

 

다. 국토부와 서울시의 차이점
위 ①, ②, ③항은 동일하나 서울시에는 ④항이 추가되어 있다. 건설업자중 일부가 개별적인 홍보를 하는 등 기준에 위반된 행위를 할 경우에는 입찰참여자격을 박탈할 수 있는 근거를 두고 있는데, 실제적으로 건설업자 등의 홍보가 과열되어 개별홍보 등을 암암리에 하는 경우가 많아, 이런 경우에 일부 조합원들이 반발하는 것을 고려해 볼 때에 서울시의 기준은 적절하다고 할 것이다.

 

(11) 시공자의 선정
가. 국토부 기준
국토부 기준에는 다음과 같이 규정되어 있다.

 

 

 

 

나. 서울시 기준
반면 서울시 기준에는 다음과 같이 규정되어 있다.

 

 

 

 

다. 국토부와 서울시의 차이점
위 ①, ②, ③항은 동일하나 서울시에는 ④, ⑤, ⑥항이 추가되어 있다.
서울시 기준에 따르면 시공자선정을 할 때에 반드시 총회에서 출석조합원(서면결의서 포함)과반수동의를 먼저 얻는지를 확인하고, 과반수 동의를 얻은 시공자가 없을 경우에는 정관에 정한 바에 따르며, 정관에서 특별히 정한 바가 없을 경우에는 총회 의결에 따르도록 규정하고 있으면서, 재투표의 경우에도 재투표시작시 조합원 과반수가 직접참석하여야만 재투표가 가능하도록 규정하고 있다.

 

그런데 조합정관에 시공자투표에 관한 조항을 두고 있지 않는 조합이 많기 때문에 거의 대부분의 경우에는 ‘1차 투표에서 출석조합원 과반수의 득표를 얻은 업체가 없을 경우에는 1위, 2위 득표업체에 대하여 재투표’를 하는 것으로 미리 총회에서 의결하여 재투표를 할 것으로 보인다.

 

하지만 총회에 3인 이상의 업체를 상정하도록 규정하고 있으면서(기준 제13조제2항) 출석조합원 과반수의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있어 조합에 따라서는 당연히 재투표를 할 경우가 많을 것이며, 이럴 경우 ①1차 투표를 하고 나서 집에 가는 조합원이 많아 재투표의 성원이 되지 않을 경우도 있을 것이고 ②서면결의서를 제출하는 조합원은 재투표의 경우에 어떻게 투표를 할지에 관하여 서면결의서를 잘 작성하여야 할 것이다.

 

 

(12) 계약의 체결 및 이행
가. 국토부 기준
국토부 기준에는 다음과 같이 규정되어 있다.

 

 

 

 

나. 서울시 기준
반면 서울시 기준에는 다음과 같이 규정되어 있다.

 

 

 

다. 국토부와 서울시의 차이점
국토부와 서울시 기준이 모두 동일하며, 서울시 기준에 따르면 이미 현장설명회 때에 공사계약서 초안 등을 배포하여 그 계약서 안대로 추후 계약이 체결될 것이기 때문에 정당한 이유없이 3월 이내에 시공자가 계약을 체결하지 않는 경우는 거의 없을 것이다.

 

 

(13) 국토부 기준이외에 추가한 사항
서울시 기준에는 국토부 기준에는 없는 규정들이 추가로 ‘제5장 보칙’란에 규정되어 있다. 추가로 규정된 부분들은 실제로 운용되고 있는 입찰보증금제도 등을 규정한 것으로서, 별도의 설명이 필요 없을 것으로 보여서 그 내용만 게재하고, 이번호로서 ‘공공관리 시공자선정기준’에 관한 내용을 마감하도록 하겠다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

제22조(감독) 공공관리자는 조합이 이 기준에 따라 시공자를 선정하지 않는 경우에는 적정한 시행을 위하여 법 제77조에 따라 그 처분의 취소·변경 또는 정지, 임원의 개선 권고 등 그 밖의 필요한 조치를 할 수 있다.
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